王伟伟
《物权法》第九条规定“不动产物权的设立、变更、转让和消灭，经依法登记，发生效力；未经登记，不发生效力，但法律另有规定的除外”，第十四条规定“不动产物权的设立、变更、转让和消灭，依照法律规定应当登记的，自记载于不动产登记簿时发生效力”，这就赋予了房屋登记机构将房屋权利记载于房屋登记簿所发生的物权变动效力。房屋登记簿所记载的权利人同实际权利人相一致，既有利于保护善意第三人的利益，又有利于维护物权变动的正常秩序。但静态的不动产权利只是相对的和暂时的，而动态的不动产权利则是绝对的和永恒的，即使房屋登记机构穷尽了各类审查手段，仍然不能杜绝房屋登记簿所记载的权利人与实际权利人不一致的问题，形成这样的问题，其根本原因是由于民事生活的丰富和民事法律关系的变动不居。例如，《物权法》第二十八条规定“因人民法院、仲裁委员会的法律文书或者人民政府的征收决定等，导致物权设立、变更、转让或者消灭的，自法律文书或者人民政府的征收决定等生效时发生效力”，这正属于《物权法》第九条规定“法律另有规定的除外”情形之一，该种情形极易造成房屋登记簿所记载的权利人同实际权利人不一致，并导致物权效力的冲突。如何避免上述问题，笔者近来遇到一则案例具有一定的代表性，试分析如下。
一、基本案情
1998年，在济南某高校工作的郑某（男方）、高某（女方）系夫妻关系，通过房改购买了济南市房屋一套，房改审批手续已于当年办理完毕，房管部门可查询出该条房改登记记录，但房屋所有权登记至今未办理。
2001年，郑某向人民法院起诉同高某离婚，人民法院进行调解并制作了《民事调解书》，双方离婚，共同财产某处房屋（即两人的房改房） 归被告高某所有，原告郑某放弃分割共同财产。
2009年，高某同崔某签订房屋买卖协议，将上述房屋出售给崔某。在崔某按合同约定支付购房款后，高某因后悔售价较低，而未将房屋交付崔某，崔某多次协商未果，遂于2011 年将高某起诉至人民法院，请求解除房屋买卖协议，返还购房款，并按约定支付违约金。对于该案，人民法院进行调解并制作了《民事调解书》，确认高某、崔某继续履行房屋买卖协议，争议房屋由崔某占有、使用、收益，待涉案房屋具备办理房产证条件时，高某有协助崔某办理相关房产证手续的义务。后崔某依据《民事调解书》，依法占有了该房屋。
2012 年6 月，崔某为防止出现将来该处房屋具备办理房屋所有权登记条件时，房屋登记机构在不知悉上述法律文书已对房屋权利认定的情况下，而登记为他人所有，向房屋登记机构申请对该处房屋进行权利限制，确保该处房屋具备办理所有权登记条件后，房屋所有权只能按权利发生的先后顺序，先登记为郑某、高某共同共有，再由高某依据离婚时的《民事调解书》，申请离婚析产，将房屋所有权登记为自己个人所有，最后再根据房屋买卖纠纷的《民事调解书》，协助崔某办理房屋所有权转移登记。从而最终保护崔某对该房屋的合法权利，实现法律文书对物权的确认与将来行政登记确认的物权相一致。
二、有关分析
《物权法》第二十八条规定“因人民法院、仲裁委员会的法律文书或者人民政府的征收决定等，导致物权设立、变更、转让或者消灭的，自法律文书或者人民政府的征收决定等生效时发生效力”。《山东省高级人民法院关于印发全省民事审判工作会议纪要的通知》（鲁高法〔2011〕297 号）对于物权纠纷案件中关于人民法院生效法律文书与不动产登记的关系的规定“依据《物权法》第28 条的规定，人民法院作出的生效法律文书可以直接引起物权变动，无需进行不动产登记而变动物权。换言之，人民法院作出的法律文书生效之时，即应认定不动产物权已经发生转移，生效法律文书确定的不动产物权的权利人可以持该法律文书办理不动产物权的变更登记手续，登记机关是否办理不动产变更登记手续，均不影响不动产物权的变动”。根据上述规定，高某的房屋所有权虽未记载于房屋登记簿并取得房产证，但已于2001 年经人民法院生效法律文书确认，房屋归高某所有，所以该房屋的所有权已于2001 年固定下来。崔某同高某签订房屋买卖协议是有生效法律文书所确认的物权依据的。所以，双方在就房屋买卖协议的履行进行诉讼时，人民法院确认房屋买卖协议有效，崔某和高某继续履行该协议。
《物权法》第三十一条“依照本法第二十八条至第三十条规定享有不动产物权的，处分该物权时，依照法律规定需要办理登记的，未经登记，不发生物权效力”。《物权法》第三十九条“所有权人对自己的不动产或者动产，依法享有占有、使用、收益和处分的权利”。根据《物权法》第三十一条规定，高某依据法律文书取得房屋所有权，在处分该房屋时，应当按房屋所有权发生的先后顺序及规定的登记程序，先申请将房屋登记为与郑某夫妻共同共有，与房屋的房改购房产权来源相一致，然后再以离婚析产为由，将房屋所有权转移到本人名下。因此，人民法院确定高某在房屋具备办理房产证条件时，有协助崔某办理房产证手续的义务。之后，由于高某、崔某之间的房屋买卖协议争议，崔某起诉高某，人民法院在理清房屋权利义务关系后，依法确认房屋由崔某占有、使用、收益。根据《物权法》第三十九条对所有权四项权能的界定，崔某除了处分权，已经具备了占有权、使用权和收益权。至此，崔某对房屋的占有权、使用权和收益权亦经生效法律文书确认，其权利应当受到合理保护。
三、结论及建议
正是基于以上的法律规定、法律文书和事实，崔某申请房屋登记机构对上述房屋进行权利限制，以保护其对该房屋的合法权利，防止房屋登记机构在不知悉司法权已对房屋权利进行确认的情况下，为他人办理有关登记，从而造成法律文书已确认的物权与行政登记确认的物权相冲突。虽然，崔某的申请无法适用异议登记等房屋登记形式，但由于法律文书确认的物权从时间上是最早的，确认的效力也高于行政登记效力，如果房屋登记机构不受理崔某申请并进行合理保护，则之后对于该房屋的所有权登记同法律文书确认的物权不一致，将面临被人民法院撤销的行政登记风险。因此，面对房屋登记如何同法律文书确认的物权相一致的问题，房屋登记机构应当从尽量确保房屋登记簿所记载的权利人同实际权利人相一致的角度出发，在遇到法律文书确认的房屋权利人或利害关系人的权利保护申请时，应当在确认法律文书真实、有效的前提下，根据房屋登记业务流程的特点，经过一定工作程序，以一定的介质和方式，对其权利进行合理保护。
（作者单位：济南市房屋产权登记中心）
责编：周蕾
推动媒体融合发展壮大主流舆论阵地安徽新媒体集团挂牌成立
新版《安徽手机报》同时上线
本报讯（记者李跃波 宋艺）
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组建安徽新媒体集团是我省深入贯彻党的十八届三中全会和总书记系列讲话精神，加快推动传统媒体与新兴媒体融合发展，做大做强我省主流媒体的重要举措。新媒体集团是经省委批准，由省委宣传部主管、安徽日报报业集团出资并主办的国有大型文化企业，整体划入中安在线的全部资产和业务。集团成立后，将适时增资扩股，引进战略投资者，整体变更为股份有限公司。
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