邹晓燕 叶剑平 王伟伟
【摘 要】本文通过描述统计和国际比较的方法，探讨如何通过制度和政策创新来盘活当前城市的沉淀房源，优化租赁房源供给，发展住房租赁市场。研究发现我国城市租赁房供给存在量、质、结构等方面有效供给不足问题；需要从财税、产业支持等角度盘活沉淀房源,促进产业化的住房租赁公司发展、建立健全住房租赁准入资格标准，完善房地产中介服务等角度进行政策创新以促进优化供给。
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关键词 沉淀房源 租赁供给 可居住性准入
一般而言，在城市化的初期，住宅租赁市场，应该比住宅销售市场有更大的发展空间①。但我国在1997年亚洲金融危机后，选择了住房商品化和住房产业化的发展路径，以拉动内需和推动经济增长。之后几年房地产业的不俗业绩使得市场化配置住房路径在2003年再次被强化。“住房私有化和自有化”成为我国城市住房市场和住房政策的主基调。相反，住房租赁市场发展则呈现出边缘化②。
住房租售市场失衡主要表现在：一，我国城市家庭租房居住比例不高，2000年全国平均值只有8.8%，北京和天津这种特大城市当时的租房家庭也仅占到31%和28%；经过10年的发展，2010年城市租房人群比例有所增加，但全国均值也只增长到25.8%。北京、上海及广东、浙江等发达省份的大都市家庭租房比重只有到40％左右，大多数城市都在25%以下。这与世界上许多国际大都市较高的住房租赁率特征明显不同。据研究，受人员流动性大、房价相对较高等因素影响，在纽约、东京等国际大都市中，租赁是居民解决住房问题的重要手段。如2008年，纽约家庭自有住宅拥有率为34%（同期全美家庭自有住宅拥有率为67.1%），而租房比例达到66%，大大超过前者。东京2003年住宅拥有率达到44.5%，租房的户数约占非空置住宅总户数的一半以上，高于日本全国（日本全国租房户数比例在40%左右)，租房比例位居全日本首位。二，城市住房租赁存在量、质、结构多角度有效供给不足等现象，尤其是各种直接和间接原因导致的商品房空置沉淀率较高。未来我国新型城镇化时期，调控房价、保障住房民生仍然是我国重要的社会问题。此时期高流动性、支付能力低、需求量大的人口居住需求特征都决定了发展住房租赁市场的重要性。而对住房租赁市场的供给面进行细致的调查研究，有针对性的通过政策创新激活各类空置房源，综合优化住房租赁供给，促进房租售市场均衡发展，将是更有意义的一项具体工作。
一、我国住房租赁市场供给面问题分析
1、专业化住房租赁公司发展不足
目前，我国私营住宅租赁市场以零散的个体房东为主，供给主体分散、规模小、产业化运营水平低。专业化、规模化的住房租赁公司及其产品则仅存在于高端租赁市场，如北京、上海、深圳等城市面向外籍人士的高端租赁公寓业务。据2010年一项对北京市房东的网络调查显示“副业型”房东约占82%,租赁代理机构约占13%,物业持有机构直租的仅占5％，且以计划经济时代遗留的就业单位、房管部门等为主，住宅开发商基本没有直租业务。④原因是相对于买卖市场，出租房业务不仅成本过高（税收比例高）、利润低且投资回收期长，故鲜有开发商或者专业投资者进入。但据国际经验显示，标准化、专业化、规模化经营的住房租赁经营公司或者非营利组织是许多国家和地区房东的重要构成部分，其在市场中的作用尤其重要。
2、城市二手房源空置较多，存在资源浪费
一项房东网络调查结果显示，全部租出没有闲置的房东占77%，有1套闲置的16%，有2套及以上闲置的占7%。该调查只是对出租房房东的调查，尚不包括囤房只卖不租的投资者。北京、上海、深圳等一线城市业主中拥有几套、十几套住房投机者不在少数。房价多年持续大幅上涨带来的高收益率使得此类业主根本瞧不上租金收益，他们购买的住宅被大量“主动空置”。据《第一财经日报》一份报告分析，城市郊区高档住房、投资性住房、商住两用楼盘和无产权房四类房产空置率高达40%左右。
保障性住房因为配套不足和管理不善同样在一定程度上存在空置。2010年审计署公布了19个省市2007年至2009年廉租住房保障情况和2008年第四季度以来中央投资补助的棚户区改造情况审计调查报告，显示南京等13个城市存在廉租住房配租困难、房源闲置问题，有的甚至出现已入住家庭退房情况。其原因之一是廉租住房配套设施不完善、地址偏远、交通不便等。⑤另一方面，相当一批行政机关单位的房改房由于产权、收益分配、管理等问题也存在被动闲置现象。这些闲置的存量住房成了住房浪费，也推高了城市租金。
3、房源“宜居性”准入标准监管缺位
我国租赁房源的可居性管理与住房租赁市场发达国家普遍要求的可提包入住的标准相差甚远。除了安全性标准之外，我国尚无租赁住房居住品质标准的具体规定，也未有出租房屋入市资格评估制度，租赁房屋的居住质量层次不齐，一些低层次的租赁房源更是存在安全隐患。这种状况迫使承租人要么或多或少添置一些生活和家具用品以改善居住品质，要么忍受质量低劣、需经常维修的生活家具配套。中低端租赁市场较低的居住品质导致大量租房者望而却步。
一些欧洲国家则确立了出租房源的“可居性”准入审查制度。如德国建立了住房安全与健康标准等评估体系，对于出租屋的评估从简单的面积评定拓展到生活设施、生理需求，甚至心理需求等更加细微、更加人性化的维度。英国通过房东和租赁代理人出租资格认证制度来提高出租的可靠性，使租客获得一个有保证的符合标准的居住状况和服务。美国的做法是从立法上确立了房东对出租房屋的可居住性默示担保义务，规定“出租人的义务不仅仅是交付租赁房屋，而且还应担保租房房屋在租赁开始时乃至整个租赁期间具有可居住性。”⑥
4、小户型房源略不足
出租物业户型成套单元比例较高，但由于设计多为家庭生活需求，因此，适合单身青年人的一居室较少，只得采用合租的方式。北京市房源网络调查表明出租房中，成套单元的住宅占比达92%，且以两居室最多，占47％，而一居室和三居室及以上则各占20%～30%。
5、房地产经纪水平和产品层次需提升
房屋租赁中介行业虽已发展多年，租赁需求也很大，但某些原因使得租赁中介业务占整个市场的总量比例仍较低，网络和熟人介绍仍是一些城市租赁双方信息获取和传递的途径。据搜狐调查2010年开展的北京住房租赁调查问卷数据分析显示，承租人房源的寻得方式中，熟人和网络仍占到了很大比例，租赁市场专业中介机构的市场份额竟达不到一半。同样，出租人（房东）的招租信息发布途径，中介占40%左右，熟人13%，网络发布32%，街头张贴为6%。另外，对房东是否愿意将住房出租外包给专业中介机构的调查结果显示：称自己可以应付的占24%～34%；认为需要花费不少精力，应该外包给专业机构或个人二房东来经营的占27%～32%（但已将物业外包的人只有13%）。
二、盘活我国商品房租赁市场沉淀房源、优化供给的政策建议
围绕构建一个居民租房和买房一样方便、体面、舒适，消除对承租人各项歧视的，平衡出租人和承租人权益的商品房租赁市场目标进行政策创新，优化供给应是住房租赁制度改革的重要方向。政策设计应最大化激活沉淀房源，优化住宅租赁供给的“量”、“质”、“结构”。
1、双向政策盘活沉淀房源
（1）限制空置。一方面可以考虑对空置房产加征房地产税的方式增加其持有成本，促使那些以短期投资为主要目的主动空置逐渐逼向以长期投资为目的的租赁市场，使这类住房必须依靠出租收入抵消其持有成本。国外许多国家很早就对空置房屋采取了严格的控制措施。荷兰的法律允许“不速之客”免费入住空置时间超过一年的房屋。法国的部分城市，房屋空置第一年，业主须缴纳房屋市值10％的罚金，第二年为12.5％，第三年则为15％。德国、瑞典，还有美国的部分城市，政府甚至会将空置房推倒。通过这些措施,荷兰和瑞典成为欧盟国家中房屋闲置率最低的两个国家,均不超过2%。⑦
（2）鼓励改造后出租。一是对2006年七部委联合出台的“90，70”和双“70％”标准政策出台前建设的空置大户型住宅，可借鉴英国经验通过政府给予一定改造补贴，鼓励业主对房屋进行改造后用于出租,增加小户型的供应比例。另外，应降低租赁业务各环节税费，如降低租赁所得税、登记费、管理费等方式鼓励空置房源进入流通市场，扩大供给。
2、吸引民营资金组建住房租赁公司
借鉴欧美等国家普遍采用的贴息、免税和土地政策鼓励开发商和私人投资经营住房租赁公司，培育规模大、管理规范、实力强的租赁供给投资主体，完善供给结构。如美国的做法是“对于建造廉价住房的开发商，政府提供一定的免税优惠和贴息贷款，建成后房屋归开发商经营，但要求所提供的廉价住房不得少于总开发面积的20%，同时租期不得少于15年”。
3、建立健全租赁房源准入标准化监管
成立专业官方机构负责不同时期租赁住房的市场准入标准制订和评估。除了考虑安全性，准入标准还应考虑一定程度的舒适性和生理、心理需求。应采取定期抽检和当事人申请结合的方式对已进入租赁市场的房源进行安全、宜居性动态监管。借鉴美国住宅租赁领域的针对房东的“可居住性默示担保义务”，确立以人为本的服务理念，只要不符合可居住性，承租人即可退租，并要回已预付的租金和押金。
4、丰富房地产经纪代理模式
要最大限度的鼓励业主将自己闲置的住房投入市场出租，理顺房地产租赁投资的服务渠道，完善居间、委托代理和行纪三种不同层次的经纪服务活动，通过明确经纪服务类型和收费标准以及权利和责任来满足投资型业主的高级委托出租的各种不同服务需求。可以在适当时机启用房地产行纪模式，以满足高端房地产租赁投资客的需求。规范中介收费和服务，真正使租赁消费各项成本相对于购房成本降低。
结语
租赁市场供给制度的不健全导致了有效供给不足，使得租房居住的替代性差，影响了潜在租房群体的选择意愿。苗国不认为中国青年人置业观念对住房租购选择的有很大影响，他指出：“置业观念只是青年住房‘蜗居之痛’的中介变量，个体的因素并不是当代年轻人生活、置业悲观的主要因素，其背后存在一系列制度性、结构性的矛盾才是值得全社会关心的社会问题。”⑧落后的住房租赁市场决定了租赁生活的不稳定；同时将租房人定性为流动人口以及社会不稳定性因素的社会管理方式也导致了租房这种“置业”方式饱受歧视。因此，解决问题当通过以下制度和政策的调整与创新来优化租赁供给：运用财税政策和产业扶持政策盘活大量沉淀房源，改造大户型住宅以扩大小户型房源供给，加强房源可居住性准入标准建设和动态监督；鼓励供给主体专业化经营，出台保护承租人利益的住宅租赁法律法规等等。
【本文为2011年度教育部人文社会科学研究一般项目（规划基金）“激活我国商品房租赁市场沉淀房源、优化供给政策研究”（11YJA790187）的阶段性成果】
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参考文献
①魏效军，《培育住房租赁市场的有效路径》[J].《上海房地》,2008（6）
②浦湛，《我国住房租赁市场边缘化问题分析及对策》[J].《中国房地产》，2009（12）
③北京市统计局、国家统计局北京调查总队，《国际大都市房地产发展规律及对北京的启示》[J].《调研世界》，2011（3）：34
④禤文昊、张杰，《当代北京城镇个体房东住房租赁供给特征研究——理论建构与网络调查实证》[J].《北京规划建设》，2010（4）：107-111
⑤《13个城市廉租房房源闲置》[OL].http://news.sina.com.cn/c/2010-11-
18/035221489755.shtml
⑥周琣，《美国住房租赁法的转型：从出租人优位到承租人优位》[J].《中国法制出版社》，2011（7）：43
⑦周奔，《欧洲向闲置房开战》[J].《共产党员》，2008（18）：43
⑧苗国，《“蜗居之痛”：一项关于青年置业观念的社会学考察》[J].《中国青年研究》，2010（7）：80-86
（作者：邹晓燕，山东师范大学商学院讲师，博士；叶剑平，中国人民大学公共管理学院教授，博导；王伟伟，济南市房屋产权登记中心）
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