宫长娥
摘 要：近些年来，我国房价不断上涨，国家加大了对经济的全面的宏观调控，先后公布了不少有关土地和金融方面的相关政策。在这种大局势下，房地产企业如何在复杂的市场环境中保持竞争力，使得企业具有长久的生命力，这就是一个值得探讨的问题。本文运用杜邦分析方法分析典型房地产企业，根据分析的结果对房地产企业财务管理状况进行评价并给与相应的建议。希望可以为我国房地产企业的财务管理提供一些帮助。
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关键词 ：房地产 杜邦分析 陆家嘴
一、引言
房地产企业是进行房地产开发和经营的行业。21 世纪以来，我国经济飞速发展，其中相当大的部分是房地产业所做出的贡献。与此同时房地产行业的发展也受到国家和政府的宏观经济政策的影响。经济好转，房地产企业发展的也非常快。相反，经济形势不景气房地产企业回收资金缓慢，也会影响企业的发展。一方面房地产企业在飞速的发展，另一方面也存在很多的问题。因此，政府提出了许多限制性的政策来调控房地产企业的发展。这样一来，房地产企业面临的挑战也愈加严峻。作为资金密集型的企业，房地产企业财务状况直接影响着企业未来的盈利能力。因此如何根据财务状况来了解企业的经营状况以及未来的盈余能力就显得尤为重要。这不仅可以给广大的投资者一个指引，还可以使得企业在发展过程中不断发现自己的弱势，让企业保持稳健的发展。
二、杜邦分析体系
通常我们可以通过利用上市公司财务报表的数据计算出相应的财务比率，进而了解企业的经营状况和盈利能力。杜邦分析是以净资产收益率为核心的财务指标，通过财务指标的内在联系，系统、综合的分析企业的盈利水平对企业财务进行综合的分析。其基本思想是将企业净资产收益率逐级分解为多项财务比率乘积。因为这种方法是由美国杜邦公司首先创造的，所以称为杜邦分析法。图1 是杜邦分析的系统图：
三、基于杜邦分析法的上市房地产公司盈利能力因素分析净资产收益率是杜邦分析体系金字塔模型的最上层比率，也是核心的比率。本文通过对筛选出来的100 家在近五年年持续经营的房地产企业进行数据分析发现，对于盈利企业，作用更加显著的代表比率是总资产净利率。因此本文将分别对权益乘数和资产净利率对房地产企业盈利能力的影响进行进一步分析。
通过对资产收益率的进一步分解，我们可以详细的了解上市房地产公司的收入和费用支出的具体情况。本文主要运用总资产周转率、营业成本支出率、期间费用支出率、所得税费用支出率四个指标进行分析。
四、我国上市房地产公司盈利能力的分析
我国房地产行业已经繁荣十年之久，如何在动荡的经济环境中继续保持甚至提高自身的盈利能力，这个非常重要。本文以陆家嘴企业为例进行杜邦分析，了解企业财务状况。
（一）资产收益率及其分解分析
（1）净资产收益率可以用来衡量一个企业的总体的盈利能力。陆家嘴的资产净利率2008—2012 五年间经历了先增加后减少的过程，由2008 年的5.15%上升至10.16%，再到2012 年的3.59%，2008-2012 年资产收益率总体的趋势是下降，这也说明了陆家嘴房地产集团总体盈利能力逐渐下降。
(2)主营业务毛利率的各项影响因素具体分析。
对于房地产企业来说，大多数房地产企业都经营着许多业务，包括房地产租赁，酒店业，物业管理等等。那么下面我们将分析各项业务对主营业务毛利率的贡献。见表2
由表2 可知，2008-2011 年房地产销售和租赁一直是企业主营业务利率的主要来源。而且二者交替成为影响主营业务利率的主要因素。2008 年由于受到美国次贷危机的影响，房产销售并不景气，而房地产租赁则火起来。由此可见，外界的经济环境会影响企业的发展方向。2012 年企业把主营业务收入的重点转移到动迁房转让上。目前偏远郊区房产开发则主要集中在别墅上，购买者均是高收入人群。为了满足大多数群众的需求，把原低层楼房动迁改成高层，在原住户入住的基础上增加黄金地段的新住户，企业的销售收入也得以增加。
酒店业的变化不大，说明并不是企业的重心所在。物业管理是2010 年企业新逐鹿的一个产业。就近3 年的发展趋势来看，物业管理每年的收入都在上升，对于企业的盈利的作用也是显而易见的。未来普通住宅、拆迁房等均会改造成小区，因而物业管理将成为房地产企业未来主要发展的业务之一。
(3)陆家嘴集团这5 年的期间费用保持在较稳定的水平上，只是在2009 年有较大幅度的比重下降。营业外收入的贡献处于较大的波动状态，而且作用不是很明显，近4 年的贡献一直在0.05%以内。企业的中心仍放在了企业的主营业务上。
（二）权益乘数分析。
从这5 年的数据来看，从2009 年开始陆家嘴权益乘数逐渐上升，与此同时，净资产收益率开始大幅度下降，直到2012 年才有一定程度的上升，而这上升的原因更多是因为2012 年资产净利率的增加，这就说明，在目前情况看来，陆家嘴依靠大量负债获得土地进而进行开发这个是具有很大风险的，企业在背负着沉重债务的同时短期无法获得相应的回报，企业未来筹集资金会更加困难。
五、提高我国上市房地产公司盈利能力的建议
（一）树立风险意识
企业应该具备预防企业风险的意识。在控制企业总风险方面，企业应该把握好经营风险和企业财务风险之间的关系，在合理的范围内将总风险降到最低。在负债方面，企业要在结合企业现实情况的基础上考察有哪些因素会影响负债，进而定下负债的数额。与此同时企业还应做好未来还款的规划，使得企业在一个相对安全的范围内开展经营活动。
（二）优化资金管理范围和程度
为了进一步强化房地产企业对资金的整体控制，企业应该在投资于高收益高风险项目时充分估计风险的大小。还要考虑到国家的政策、民风民俗、居民收入、通货膨胀率等因素的影响，经过严密的市场调查之后，由专业人员对项目进行规划，进行开发进度安排，与此同时财务部门进行测度，制定详细的费用测算，以便合理的利用和资金。
在资金流监控方面，企业应该加强从前期预算，到中期资金流的流入流出，还有后期的结算总结对企业资金流整体的监控，分析资金超出预算的原因，随时纠正预算中不合适的地方，以便合理的利用资金。
（三）加速存货周转
房地产行业可以说是存货量最大的行业，占上市企业存货总量的40%。房地产企业的空置房严重限制房地产企业资金的回流。对于企业存货的管理，应该对空置房进行积极地处理，降低价格，加强营销渠道的开拓，尽可能的减少空置房。对于其他存货，应该充分利用社会库存，减少对企业人力物力资源的占用。调动市场积极性也是非常重要的手段。
（作者单位：东南大学经济管理学院 江苏南京市 211189）