向茂琳
摘 要：自从住房商品化以来，我国房地产业获得了飞速的发展。与之相伴的物业管理公司也逐渐成长起来。但是其管理制度建设却与其发展速度不相适应。尤其是财务管理工作发展滞后，甚至影响到了企业的经营业绩。所以对财务管理工作在物业管理公司中的建设进行分析，提出并解决问题，就有了一定的现实意义。
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关键词 ：物业管理公司 财务管理 内部控制
一、引言
过去的十年是我国房地产业飞速发展的十年，也是我国物业管理公司发展的黄金时期。物业管理行业是伴随着我国改革开放特别是房地产业迅猛发展而发展壮大的，前途大好，但由于公司财务管理水平亟待完善，如内部控制的不足、重视程度不够、会计核算与监督不完善以及资金管理力度不够导致物业管理公司的发展难以为继，生存遭受危机。每个行业都有其自身特点，物业管理行业也不例外，作为一种服务型的行业，它具有服务行业劳动密集型的特征，提供的是多角度、多层次、多时段的物业管理服务。企业对应的财务管理工作也独具自身特征，需要因地制宜，而不可照本宣科。从收入和支出的角度看，物业管理提供的是全天候服务，这些服务会带来人员工资、设备维护、社区管理、卫生清洁等日常支出，而其收入一般是按年或按月缴纳。这就对物业公司的资金管理提出了要求，避免出现资金断裂的财务风险。随着物业管理公司的规模化和集约化，建立现代财务管理制度已经成了对物业公司的一项必然要求。尤其应该借助信息技术的发展，建设有效的信息管理系统，来实现财务管理工作的自动化，提高财务管理工作的效率，加强财务管理工作的综合性，将财务管理工作和信息系统有机结合起来，实现对物业管理公司的有效地科学管理。2008年我国五部委颁布了《内部控制基本规范》，对我国企业内部控制从制度上提出了要求。物业管理公司可以借鉴该规范进行本企业的内部控制机制建设。
二、物业管理公司在财务管理工作中出现的问题
（一）管理层重视经营绩效不重视管理绩效
在物业管理行业发展的初期阶段，与其他行业的发展一样，走的是粗放型的路线，对于很多技术性和综合性比较强但对业绩没有直接提升作用的工作不太重视，尤其是财务管理工作。从那个时候成长起来的企业管理者大多对公司的日常经营工作抓得比较多，比如典型的卫生清洁、安保工作、绿化和设备保养等日常工作。但是缺乏整个企业发展的战略观念，对企业没有有效的市场定位，欠缺现代管理理念，认知意识薄弱，不了解内部控制对于公司未来发展的重要性，很多公司由上至下缺乏内部控制意识，无法形成对企业人力，资金，设备等资源的优化配置，无法形成对成本的有效控制，影响企业整体的最终业绩。长期下去，就有可能导致一个严重后果：公司缺乏战略定位导致企业没有明确的发展战略，也没有有效的管理、业务职能对其进行支撑。一旦遇到发展瓶颈将导致企业经营出现较大波动。因此，公司围绕既定战略发展，搞好财务管理工作的核心就必须要抓住内部控制，这也是为了能够更好的提升公司对于会计信息披露的质量，确保公司的相关资产得以安全并完整的运作，以及对于相关的法律法规不至于成为空头文件，都能够很好的去执行，以实现企业目标。
（二）财务管理工作中内部控制缺乏有效性
随着我国市场经济的发展，各行业竞争越来越激烈，物业管理行业也不能例外，每天都会有新的情况出现，为了高效地应对这些新情况，要求企业建立有效的内部控制机制。但现实情况却是很多企业缺乏有效的内控机制。即使企业建立了高效的内部控制，也常常因为在监督，检查，评估方面制度的缺失，使内部控制机制沦为形式。还有一个问题就是内部控制信息在企业传递中常常失真或受阻，尤其是财务信息，造成即使能够有有效地分析出财务问题，也不能很好地执行。从物业服务的角度来说，内控制度的缺失，财务信息的失真，会带来企业日常运作的混乱，最终面临的必将是业主的不满，企业形象受损。例如：由于财务管理不完善，某物业服务公司在税务局对其最近三年的收支情况进行核查时，发现了开假发票，虚列成本费用的现象，最终受到69万元罚金的处罚。其实在我国这种案例并不少见，正如前文所说，物业管理公司的财务管理发展滞后于整个行业的发展速度，因此在企业内部控制体系，资金运作效率，财务制度规范方面等都存在或多或少的问题。这些问题若不及时解决，长期下去必将成为企业发展的制约。
（三）企业融资难，运作资金水平低
任何公司的生存发展都需要充足资金的支持，物业管理公司在资金的筹集、使用与分配等环节，都与财务管理息息相关。从目前我国的物业管理行业整体来看，资金运作水平普遍不高，这充分体现了该行业财务管理水平的局限。造成这种现象的原因众多，主观上来看，主要是这些公司的领导层不重视企业的资金运作，在资金偏紧的情况下，无法对存量资金有效利用，经常出现资金滞留，周转过长的问题。客观来讲，一方面物业管理公司普遍都是中小企业，自身资金不足，又没有房产等固定资产可以向银行做抵押担保，因此在资金欠缺时难以得到银行贷款。另外，这些企业又没有其他更多的筹资渠道，面对资金困境时很多时候只能望洋兴叹。
三、物业管理公司财务管理工作的改进建议
（一）培养企业财务管理的文化，从领导到员工重视财务管理工作
众所周知，一个企业的灵魂就是企业的文化。文化虽然是无形的，但是对企业的影响是无处不在的。要将财务管理工作贯穿企业工作的始终，首先就应该树立财务管理的文化，尤其对于物业管理公司更是如此，因为这些公司似乎天生有忽视企业管理的基因。要认识到财务管理工作在企业成本控制，日常支出，人员管理方面都有很大的影响作用。作为管理层，当然比员工应该有着更广的眼界，可以认识到内部控制管理对物管企业是有利的。物业管理公司只有从文化上树立财务管理的理念，从领导到员工层面树立财务管理的意识，才有可能在成本上控制支出，在服务上不断创新，在人员管理上培养出高素质的员工，才能做到对的人在对的位置上为企业创造最大的价值。
（二）建立完善有效的企业内部控制机制
在内部控制建设上，企业应该从五个要素抓起，也就是COSO内部控制框架提出的控制环境、风险评估、内控活动、信息与沟通、监督这五个内部控制系统的基本要素。内部控制系统的建设并不是千篇一律的，它也要根据不同企业的经营方式，贯穿到企业管理的方方面面。从控制环境来说，物业管理公司应该根据企业所服务客户的变化和环境的变化不断改进工作方式，完善服务，控制成本。从风险评估来说，企业在重大资金使用，重大人事任免方面应该保证决策公正，做好风险评估和风险控制。至于内控活动，企业应该根据国家规范，同时结合企业实际建立切实有效的内部控制体系，避免企业成为一言堂的企业。信息与沟通的要求使企业内部和企业外部的信息流通畅通无阻，企业内部信息的畅通利于企业的管理工作的顺利进行，企业外部信息的畅通利于企业及时获得市场信息，改进内部管理运作。监督要求企业形成有效的监督体系，做好预算工作，保证审计的独立性，切实有效地使财务管理工作落到实处，而不是沦为一纸空谈。
（三）提高企业资金运作水平，拓宽投融资渠道
物业管理公司要获得长足的发展，除了受制于经营水平以外，财务资金的制约也是一大因素。尤其是在我国对于一般的物业管理公司来说，通过内部的利润留存在支撑企业扩大经营规模是远远不够的，其一方面使得企业不能充分利用财务杠杆而发展缓慢，一方面也给企业带来了财务风险。在企业在资本市场融资受阻的情况下，企业应该寻求和银行等间接融资企业的长期合作，打破信息不对称带来的合同成本。这样在企业需要资金来满足自身发展时，可以通过银行贷款来满足。除此之外，用好存量资金也是资金管理水平中很重要的一环。物业管理公司的主要收入来自于业主缴纳的管理费用，这部分资金要管好用好，借助有效的内部控制机制做好企业资金运作的论证和监督，避免资金浪费和流失。
四、结语
随着物业管理公司发展的日益规模化，集团化，财务管理工作的重要性也越来越突出。城镇化是我国的战略目标，我国的城镇人口与日俱增，人民的生活水平也不断提高，对物业服务的需求也更上一层楼，这就对物业管理公司提出了一定的要求。尤其对物业管理公司的财务管理工作提出了要求。可以预见，在未来只有内部控制机制健全，财务管理工作突出，资金运作优秀的企业才能在激烈的市场竞争中脱颖而出。这样的企业，财务管理工作的良好运转势必将为企业人员管理、日常经营管理工作带来助力，从而推动企业服务质量的提高，提升企业的品牌价值，实现企业的价值最大化。尤其作为服务型企业，优秀的物业管理公司将实现经济价值和社会价值的双丰收。
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参考文献：
[1]陈薇.企业财务管理内部控制问题及其强化策略探讨[J].经营管理者.2014(02).
[2]王妙娟.浅谈现代物业管理企业的财务管理[J].财会通讯.2011(11).
[3]吴芳.物业管理企业内部控制改进的思考[J].中国管理信息化，2013(11).
（作者单位：四川正源实业有限公司 四川成都市 610000）