甘姗姗
摘 要：2004年以后，我国房地产行业有了一个快速发展的阶段，使得房地产业成为国民经济新的增长点。然而，新的行业必然会出现新的问题，所以这期间国内外政府在不断的探索和实践中实施了一系列的房地产政策措施促进房地产业的持续健康发展。其中，针对特殊群体中低收入家庭住房问题的住房保障政策是国民聚焦的热点问题。国内外根据自身国情和房地产业发展状况都推出了不同的住房保障政策，通过对比分析得出对我国住房保障制度有利的启示。
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关键词 ：房地产 住房保障政策 国内外对比分析
一、住房保障政策的重要性
住房问题是每个公民都关注的重要民生问题，它对社会稳定起着至关重要的作用。近些年，我国房地产行业飞速发展，房价也持续维持在较高水平。社会中的低收入人群无法承担过高的房价，没有能力解决自身的住房问题。这样，他们就希望通过政府的保障途径来满足自身住房的需求。因此，完善的住房保障政策对于国家发展有很大的帮助，能够促进社会的和谐发展。
二、国外的住房保障措施及其效果
（一）英国的住房保障措施
2004年底英国政府通过了《2004年住房法》。这项法律就如何保障建有足够的低收入家庭买得起的公共保障性住房、创建一个更加公正和有序的住房市场做出了一系列行之有效的方案规定。
“分享式产权购房计划”是英国政府实施的一项切实可行的保障性住房政。“分享式产权购房计划”的成功之处在于可以帮助租住公共住房者，没有房屋居住者或者第一次购买房子的用户购买住房，并为其提供一个积累财富的机会。该计划预计能够帮助至少10万家庭解决住房问题。计划中有三种分享式产权购房产品:一是现有公房的实际租户用较低的价格购买其承租公房的部分产权；二是新的购买者出售新建公房的部分产权;三是公开市场购房,通过产权贷款的折扣，使得用户用折扣过的价格购买商品房。买房者和售房人共享房屋的产权。
（二）日本的住房保障措施
日本住房保障措施主要有廉租房保障制度，城市低价出售住房制度，住宅金融公库建房和住房保障支持政策。日本政府的保障特色在于不仅重视其本身住房的发展规划，而且重视住房建设的划区管理。都市型标准房和一般型标准房就是因地制宜的规划住房建设的成果。日本的住房保障措施的组织形式为土地由地方政府提供，资金由国家财政支持。地方政府负责保障房的组织筹备和运营管理，并以出租的方式提供给满足条件的居民。此外，日本政府对于保障性住房的资格审查很严格。比如必须满足入住条件中规定的收入范围。并且，规定入住3 年后将再次调查入住者的经济收入情况，对不满足规定要求的住户提高房租或退房。
三、我国的住房保障措施及存在的问题
（一）我国的住房保障措施
中国的发展重心逐步向城市化靠拢，大量的农村人口涌入城市，而他们在经济上处于弱势，不能满足自身的住房需求。是否能够处理好这部分人群的住房问题将影响到社会的安定和和谐发展。因此，政府实行了一系列住房保障措施，包括住房公积金，住房货币补贴，经济适用住房，廉租房，二限房，公共租赁住房。
（二）我国住房保障制度存在的问题
1、当政府集中注意力于低收入家庭的住房问题时，往往容易忽略中等收入的家庭，他们也是住房问题上的弱势群体，但却不能享受政府推出的相关政策，这其中工薪阶层尤为突出。2、保障性住房稀少。虽然国家正在努力推行保障性住房的建设，但真正的落实还是阻力重重。其中最大的阻力就是政策性住房的建设项目受到来自商品房的压力，导致保障性住房的建设进度拖延。3、保障性资金紧张。商品房的开发将给地方政府带来收益，而保障性住房不仅不能带给政府收益，还需要政府给与相应优惠措施。相比之下，地方政府更愿意给商品性住房提供土地和政策和资金上的支持。4、保障性政策难推行。中央政府大力推行保障性住房，但是各级政府对保障性住房的组织建设力度大打折扣，惠民利民政策得不到根本性的重视。廉租房和经济适用房建设的步伐缓慢，准入标准界定不清晰，实行时存在腐败现象。5、保障性机构弱化。由于住房保障制度的推行举步维艰，相应工作无法推行下去，导致从事相关行业的人员没有相关业务。住房保障机构从业人员被削减，形成恶性循环。
四、国内外对比分析后对中国住房保障制度的启示
1、尽快完善住房保障制度的相关法律法规。政府作为实施保障性住房措施的主题具有绝对的主体作用，完善相关法律法规可以为政府实施相关政策提供有力的法律保护和法律支持，提升政府在实施相关措施时住房保障制度作为一项重要的社会政策,需要有效的法律支持。英国的住房保障措施的实施效果尤为突出，英国公民的居住水平在欧洲处于较高水平的很大一部分原因是英国完善法律的支持。反思我国在实施过程中出现的一系列问题，参考英国的成功案例，我国保障体制存在的问题是缺少一部专门的法律对住房保障措施实施过程中的问题提供法律依据和进行法律约束。有了法律强有力的约束，即使地方政府追求自身的税收利益也不能耽误住房保障措施的组织建设步伐，有效地避免了中央政府推行的政策打折扣实行。这将有效地保障建设廉租房等保障性住房的资金支持，分散政府资金，减少面子工程数量。
2、借鉴分享式产权购房计划的经验,我国可以实施原理一致，类似的保障性住房政策来解决我国的住房难问题。为此,我们可以设计了三种分享产权形式的购房产品:经济适用住房出售、廉租住房出售和置业资助贷款。出售方式都不是传统意义上的全部产权的出售，而是部分产权，这样的价格会相对比较低廉一些，等购房者经济条件稍好一些后可以逐步买下剩下的产权，相当于另一种方式的分期付款。
3、成立专门负责实施保障性住房的组织建设及有关保障性住房的资金链筹集的机构。借鉴国外的经验，可以将从事住房保障部门的这些相关部门隔离出来，进行重组，形成新的专门实施社会保障制度的机构。此专门机构将具有金融职能，并且可以根据自身业务的特点制定相应的运营模式，更好地适应市场，满足住房保障措施实施的需求。
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参考文献
[1] 钱瑛瑛.《中国住房保障政策研究》，《中国房地产》2003 年第 8 期，P57-P60.
[2] 孙淑芬.《日本、韩国住房保障制度及对我国的启示》，财经问题研究，2011，第 8 期.
作者简介：
甘姗姗 （1993-）女，汉族，河北高碑店人，河海大学商学院，2012级本科生，工程管理专业。
（作者单位：河海大学商学院 江苏南京市 211100)