李哲林，张洪
（云南财经大学，云南昆明650221）
［摘要］本文主要使用修正后的二手商品住宅挂牌数据，运用特征价格对数模型（HPM）及分析昆明市3个重要的城市综合体对其周边住宅小区价格的影响。选择对数模型进行回归分析并测算昆明主城区城市综合体相关特征变量的价格弹性与边际价格。
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关键词 ］特征价格模型；城市综合体；价格弹性
［DOI］10.13939/j.cnki.zgsc.2015.13.014
本文根据前人对特征价格模型的研究成果，选取北辰财富中心&欣都龙城、昆明同德广场、西山万达为代表，通过搜房网、百度地图、昆明市房地产中介公司获得相关数据并整理量化，从空间层面研究城市综合体对周边商品住宅价格的影响，旨在为政府制定相关政策、为开发商制定开发战略以及为消费者购房提供更为准确的参照。
1模型的理论基础
特征价格模型，是一种国外处理异质产品差异特征与产品价格间关系经常采用的模型。自从Ridker在1967年把特征价格理论应用到住宅市场分析，经过40年的实践和不断完善，特征价格模型已经发展为房地产领域广泛应用的模型之一。特征价格理论认为，房地产产品是作为内在特征的集合来出售的，通过产品特征的组合从而影响消费者的选择，房地产的价格也将因内在特征及其数量的不同而不同。因此，研究房地产特征与其价格之间的关系，用数学函数进行模拟，估计特征的隐含价格，从而分析房地产特征对房地产价格影响程度，正是构建特征价格模型的主要目的。特征价格模型常用的函数形式有线性形式、对数形式、对数线性形式和半对数形式，这四种称为基本函数形式。
1.1线性形式（linear）
P=α0+∑αiZi+ε
自变量和因变量均以线性形式进入模型，回归系数是一个常数，对应着特征的隐含价格。
1.2对数形式（log-log）
lnP=α0+∑αilnZi+ε
自变量与因变量均以对数形式进入模型，回归系数是一个常数，对应着特征的价格弹性。
1.3对数线性形式（log-linear）
lnP=α0+∑αiZi+ε
因变量采用对数形式，而自变量釆用线性形式，回归系数对应着特征价格与产品总价格之比，即αi=PZi/P。
1.4半对数形式（semi-log）
P=α0+∑αilnZi+ε
因变量釆用线性形式，自变量釆用对数形式，回归系数对应着产品中某一特征价格的总价格，即αi=PZi/P。
2研究区域的选择与数据收集
本近几年昆明市城市综合体大力发展，因此如何选择城市综合体是本文的首要问题，笔者选取北辰财富中心&欣都龙城、昆明同德广场、西山万达为代表是因为这三个综合体从体量、建筑特点、功能等各方面比较符合现代城市综合体的定义。本文所采用的数据来源于昆明市搜房网和百度地图，数据包括住宅到城市综合体的距离、城市综合体体量、公交路线、所处环线位置、建筑年龄、朝向状态、楼层、总层数、建筑面积、装修程度、绿化率、容积率、物业管理费等。本文主要以多层和小高层为研究对象，不考虑别墅及排屋等建筑。样本数据收集自2014年12月1日至2015年1月1日，时间间隔在一个月内以便不受时间因素的影响，数据有效样本量为481个。
3实证研究
3.1模型的比较与选择
分别采用特征价格模型的四种形式建立模型发现对数模型拟合优度最高，具有最好的解释力（见表1）。
对数模型：lnP=α0+∑αilnZi+ε
基本模型的复相关系数R=0.965，判定系数平方为0.932，经调整为0.930。说明自变量和因变量之间的线性关系很强，模型所能解释因变量差异的百分比约为93.0%，具有良好的解释能力（见表2）。
3.2城市综合体特征变量的价格弹性与边际价格分析
在对数模型中，为标准化的回归系数对应住宅特征价格弹性系数或者半弹性系数，价格弹性系数对应的变量为连续变量，其数值等于相应回归系数，而对于不是连续变量的自变量，其价格半弹性系数需要进行转换。综合体体量的价格弹性为0.103，表示在其他变量不变化的情况下，住宅最近的城市综合体体量每增加1%，住宅总价增加0.103%；距离综合体的距离的价格弹性为-0.029，表示当保持其他特征变量不变时，住宅到周边最近城市综合体距离每增加1%，住宅价格下降0.029%。
根据数据样本的描述性统计，本文样本数据的总价的平均值为968999.3859元，笔者将其作为标准的价格。结合特征价格模型得到的价格弹性系数，对城市综合体相关特征变量为标准价格的边际贡献进行测算。基于标准住宅，到最近城市综合体距离每增加100米，住宅价格下降28100.98元，而最近城市综合体体量每增大10000平方米，住宅价格将增加9980.6937元。
4结论
第一，商品住宅的价格受多因素共同影响。根据本论文的特征价格模型分析得出的结果，物业费、房龄、建筑面积、住宅到城市综合体距离、最近城市综合体体量、装修情况、朝向、公交数量、容积率、绿化率，对城市综合体周边住宅价格产生一定影响。其中物业费、建筑面积、最近城市综合体体量、装修情况、朝向、公交数量和绿化率有正向影响，住宅到城市综合体距离、房龄对住宅价格有负向影响。
第二，城市综合体对住宅价格具有显著的影响。距离城市综合体越近的居民越能够便利地享受到城市综合体给居民带来的娱乐、购物、生活、办公等一站式需求。因此住宅到城市综合体距离对住宅价格有负向影响。对最近城市综合体的面积而言，能够从另一个角度反映该城市综合体业态丰富性，居民的购物、娱乐等需求的选择多样性等，因此对附近住宅价格有正向影响。
第三，政府在根据住宅片区的实际情况，进行旧城改造时设计合理的城市综合体项目，对开发体量进行管控；开发商在新建住宅小区时建议适当增加容积率和绿化率，选择靠近城市综合体近一些的地块进行开发。购房者可以根据自身需求和能力，选择合适的城市综合体附近的住宅进行投资或居住。
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［作者简介］李哲林（1989—），男，汉族，云南财经大学硕士。