高海涛
（陕西国铁地产置业有限公司，陕西西安710054）
［摘要］房地产行业具有准金融行业的特点。目前，我国大部分的房地产企业都面临着多项目的新型开发模式下，单个项目的开发资金多，企业无力承担的窘境，这使得企业的资金管理工作遇到了巨大的挑战。因此，就该形势下，房产企业的资金管理情况进行深入的研究，并对其存在的问题，提出相应的解决方案。
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关键词 ］多项目开发模式；房地产企业；资金管理；研究
［DOI］10.13939/j.cnki.zgsc.2015.22.224
从房产行业的特点来看，其具有较高的基础性与先导性，这主要是因为该行业的迅速发展不仅带动了我国与之相关的建筑、家居装饰等五十多个行业的飞速发展，还推动了国民经济的快速发展。但是，随着该行业的发展，其发展过程中的各项问题也不断地出现，为我国市场经济的发展带来了较为严重的负面影响。因此，在未来的一段时间内，房产企业应该将其经营管理的重点放在资金管理方面，制定出合理的资金管理方案。
1新模式下资金管理存在的问题
（1）项目运作资金分散存放。多项目的特点使得其企业往往会在多家银行拥有账户。依据我国相关规定的要求，每一个房产项目都需要对应一个专用的银行账户，并且，企业还可以根据业务的需要多开设几个专用的账户［1］。与此同时，房产企业为了有效地协调和处理各方面的管理，还会另外的设立一些用于其他方面的账户，这就在一定程度上使得企业的资金较为分散。虽然房产企业整体的资金数额比较可观，但是当资金被分散时，就会使得每个账户中都只是存有少量的资金，这就为其企业运转资金带来不便，从而造成部分账户的资金闲置、部分账户资金紧缺的情况。
（2）缺乏整体运作资金的能力，资金出现巨大的缺口。由于我国大部分的房产企业都是采用以自我为中心的经营理念，在资金管理缺乏整体运作思维，不具备整体运作能力，这就使得由于某个项目运作不利的原因，导致其他项目的运作和收益受到影响，进而影响企业整体的经营利润。企业一旦在销售项目时出现疲软的状态，使得资金无法按时回笼，不仅会对其他项目的运行进度产生影响，还会将企业带入到资金运作不良的经营困局［2］。
（3）没有健全的资金管理机制，监管力量差。近几年，我国的房企业一直将经营发展的重点放在业务的拓展方面，对于企业内部的细节管理则缺乏有效的监督管理，并没有制定出健全的内部管理机制，相对于其在业务方面的管理，内部资金管理相对落后。并且，我国的部分企业还存在着照搬照抄行业内标杆企业资金管理机制的行为，使得引进的管理机制无法同企业自身发展相协调，导致建立制度的人员同制度的执行者在理念上无法达到有效的统一，造成建立资金管理机制无法对企业的资金管理行为进行有效的引导和规范。
2加强资金管理的措施
（1）创新企业的融资方式。第一，对于那些涉及的资金超过了自身资产规模的项目，或者是企业在同时的开发多个规模相对较大的项目时，可以使用项目融资的方式，利用企业有限的资金撬动更多投资项目，从而有效地分散项目投资风险。第二，由于项目融资属于资产负债表的表外融资方式，虽然可以为企业进行其他方式的融资提供一些便利，但是，该融资项目的成本高、消耗的时间长，项目完成后，获得的利润相对较少，且不利于企业资金的良好流动。所以，对于一些规模相对较小的单个或者是多个项目，还是使用企业融资的方式更加合适。
（2）解决房产企业开发资金的措施。房产企业应该做到：首先，全面地分析企业目前各项目的经营现状以及各个项目当前的具体情况，这些情况包括公司当前资产负债情况、近期开发的总的项目数量、已经开发了的各个项目规模的大小、能够接受的最大融资成本以及对于资金需求的紧迫程度。其次，综合性的利用公司融资与项目融资两种融资手段，要注意，企业需要根据不同的项目类型选择适合的融资方式，以便用最经济和安全的方式来进行资金的开发，提高企业财务的杠杆效用。
（3）根据项目可行性进行资金管理。第一，在多项目的开发模式下，需要将该报告当成企业经营的一项日常的工作任务。企业应该就此方面的工作成立一个专门的部门或者是设置一个专门的岗位，让专业人员来对市场上的土地和楼盘的价格变化进行实时的关注，尤其是一些具有较大开发价值且适合本企业经营的地块，要密切地关注，为企业寻找最佳投资机会［3］。第二，加强市场调研力度，就投资项目的周边环境、配套设施、市场竞争和供需情况进行客观、全面、深入地调查，并根据调查的结果制定出科学合理的资金分配方案。第三，在撰写可行性报告时，要突出重点，明确目标。
（4）以企业整体发展为视角制订资金平衡计划。在多项目的房产开发模式下，企业在制订项目的开发计划时，企业的管理者应该要具备全局观，依据企业全局发展观来制定相应的投资策略，不能够只从项目的角度来制定资金的调配计划。首先，房产企业应该要明确项目开发的顺序，即不同地块的项目与统一地块的项目分批次的开发顺序。只有制定出正确的开发批次，才能够利用多项目的开发优势，利用某些项目销售后回笼的资金来弥补其他项目存在的资金缺口，从而实现资金的科学性流动，最大化利用资金［4］。其次，当项目的开发批次明确后，要对该项目中一些涉及比较大的资金的关键点进行有效的控制。并且，在项目运行时，要密切地关注资金的流向、流速和流量，从而为各项目之间资金的流动的调配做好准备。
（5）优化融资决策程序。从房产企业多年来进行融资的实际情况来看，其融资程序主要可以分为五大阶段：融资决策、投资决策、分析融资的结构、进行融资谈判以及对融资结果全面的执行。在整个的融资程序之中，融资决策属于该程序中十分重要的一个环节，是房产企业对项目的可行性进行分析时的最重要的一项组成内容，与该程序中的投资分析相互产生影响，并对项目投资是否具有经济方面的可行性进行最终的决策。由此可以看出，科学性的房产融资分析是可以同项目投资分析产生双向互动的，所以，房产企业需要在做完全面的投资分析之后，要以分析的结果为基础，不断地调整、分析以及再次地调整融资决策，保证最终确立的融资方案和结构都是最佳的。
3结论
总而言之，作为准金融行业的房产业，其资金管理对企业发展的重要性是不言而喻的。对于房产行业来说，资金就好比其体内流动的血液，资金管理直接对其经营发展的顺利性具有直接的影响。因此，面对当前房产行业发展的新形势，需要全面的分析其企业在资金管理方面存在的问题，并与新的发展形势相结合，制定出新的资金管理方案，从而保证其血液流通的顺畅性，进而维护我国市场经济资金的稳定性。
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参考文献：
［1］孟雪花.房地产企业多项目计划管理研究［D］.重庆：重庆大学，2012.
［2］肖伦亚.多项目开发模式下的房地产企业资金管理研究［D］.武汉：武汉科技大学，2012.
［3］郑云国.多项目视角下的房地产预算管理研究［D］.济南：山东大学，2013.
［4］王晓丽.我国房地产企业资金链管理研究［D］.北京：北京交通大学，2008.