吴芳芳
（首都经济贸易大学，北京100070）
［摘要］本文以北京市商品房价格为研究对象，从供需两个角度分析影响房价的主要因素，运用计量经济学理论和建模思路，提出相关建议。
［教育期刊网 http://www.jyqkw.com
关键词 ］北京市；商品房价格；计量经济模型；回归分析
［DOI］10.13939/j.cnki.zgsc.2015.22.225
1计量分析
1.1影响因素
一是需求方面影响因素。北京市商品房价格需求因素主要包括：常住人口（X1）。一个城市的人口数量直接影响着这个城市的商品房消费总量。人均可支配收入（X2）。居民收入水平的高低直接影响了消费者对商品房的购买能力。商品房销售总面积（X3）。据北京市统计局对外公布统计信息显示，1998—2013年的商品房销售总面积是先上升后下降，而商品房销售均价却在波动攀升。
二是供给方面影响因素。商品房价格供给因素主要包括：建造成本（X4）。本文这一指标是指竣工房屋造价。土地价格（X5）。笔者认为地价与房价相互影响。竣工面积（X6）。房地产竣工面积在竞争激烈的房地产市场中不仅严重影响着房地产的价格，还对住房市场的买卖双方带来影响。房地产开发投资额（X7）。
1.2计量分析
（1）模型设定。把以上的七个指标变量作为自变量，把商品房销售价格作为被解释变量，以取自《北京市统计年鉴》的1998—2013年各个指标数据为样本来构建模型。根据样本数据的散点图可以判断被解释变量和变量之间存在线性关系，于是把模型的形式设定为：
（其中μ——随机误差项）
其中：Y——商品房销售价格（元/m2）；X1——常住人口（万人）；X2——人均可支配收入（元）；X3——销售总面积（万m2）；X4——建造成本（元/m2）；X5——土地价格（元/m2）；X6——竣工面积（万m2）；X7——房地产开发投资额（亿元）。
运用Eviews7.2软件，利用 OLS 回归得到如下结果：
（2）经济意义检验：从回归模型中可以看出，需求因素中，北京市常住人口、人均可支配收入、商品房建造成本的增加都将伴随北京市商品房平均价格的减少，这与现实不符合。北京市商品房销售总面积、土地价格的增加都将伴随北京市商品房平均价格的上升，而竣工面积与房地产开发投资额的增加都将伴随北京市商品房平均价格的减少，这都与现实相符合。
（3）统计检验：
①拟合优度检验：R2=0.998083，拟合程度较好，说明北京市商品房需求因素的 99.80%可由以上因素来解释。
②F检验：从回归模型的F检验值来看，F统计量的值为446.3776。伴随概率为0.000000 小于0.05，拒绝原假设β1=β2=β3=0，回归方程显著，即以上七个因素对商品房价格均有显著影响。
③t检验：X1、X2、X3、X4、X5、X6、X7的t统计量的伴随概率分别为0.1572、0.9315、0.00216、0.1705、0.0004、0.0211、0.1630。可知，解释变量X1 、X2、X4、X7没有通过t检验，即对商品房价格的影响不显著。
（4）多重共线性检验：从t检验及其伴随概率来看，变量X1 、X2、X4、X7均不显著；并且方程拟合优度R2为0.998083，方程整体的F检验很显著。利用相关系数表判断出X1、X2、X4和X7之间确实存在严重多重共线性，所以采用Eviews自动逐步回归的方法修正模型。
修正后的模型如下所示：
修正后的X1 、X2、X5的t统计量的伴随概率分别为0.0000、 0.0198和0.0000。可知，解释变量X1 、X2、X5通过t检验，这说明多重共线性已被消除。
（5）异方差检验：对修正后的模型Y=-3.260336X1-0.189422X2+3.361794X5进行怀特检验，取显著水平α=0.05，nR2=6.668134，查表得临界值χ20.05（8）=15.51，nR2=6.668134<χ20.05=26.3，所以接受原假设，就可以认为不存在异方差。
（6）自相关检验：若给定显著水平0.05，查DW统计表可知，k=3，n=16，dL=0.98，dU=1.54，模型 中DW=2.417021，dU<DW<4-dU，表明模型中不存在自相关。
2结论与建议
2.1主要结论
（1）需求方面结论。从修正后的模型：InY=-18976.32+19.26663InX1-1.582425InX3可得出结论：北京市商品房价格居高不下与其不断增加的常住人口（X1）有着密不可分的联系。随着人口的增加，供不应求，商品房的价格增加也是情理之中的事。由于北京市已经是特大城市，人口已经众多，所以每增加一个单位的常住人口，会带来19.26663个单位的商品房价格的增加。北京市商品房销售总面积（X2）对其商品房价格也有影响，随着销售总面积的增加，其单位商品房价格将减少。
（2）供给方面结论。从修正后的模型：InY=1.968923InX5-0.479899InX7可以得出以下结论：开发商都是无利不起早的，随着土地价格（X5）的增加会带来房价的上升，这些成本的增加自然会被转嫁至消费者身上，所以推高北京市商品房价格是理所应当的。土地成本的上升会直接推高了房价，但不是地价决定了房价，因为商品房价格是还受其他因素影响。房地产开发投资额（X7）。房地产投资开发额占全社会固定资产投资的比重与商品房价格之间有一定的联系。但房地产开发投资额对商品房平均价格的影响又是不定的。本文研究的北京市商品房的房地产开发投资额的总增加并未带来商品房价格的增加，而是减少了0.479899个单位，这说明北京市房地产开发投资额的增加极有可能被用来改善供给住房的质量、档次及环境。
2.2主要建议
（1）合理疏解北京市人口。光靠严格的户籍制度和行政制度不行，还是应该合理疏解公共服务，以此吸引更多的人向津冀两地疏散，如此方能实现地区的资源合理配置。
（2）稳定土地的供应量。土地供应量直接影响相关建造成本，所以政府可以从控制土地供应量着手，使市场上房屋的相关建造成本在长期内处于一个合理的水平，这样就可以将房价的增长控制在一个合理的水平。
教育期刊网 http://www.jyqkw.com
参考文献：
陈秋宇，罗茹月.商品房价格影响因素分析——基于M2供应量的实证研究［J］.经营管理者，2011（1）.
［基金项目］本文获得首都经济贸易大学产学研项目联合培养中国新型城镇化与土地、房地产市场研究基地资助。
［作者简介］吴芳芳（1991—），女，汉族，江西上饶人，硕士研究生。研究方向：土地利用与规划，房地产。