姜雨馨 桑晓鹏
（南京航空航天大学，江苏 南京210016）
摘要：由于住房反向抵押贷款的特殊性，其面临的风险要大于一般的抵押贷款，在住房反向抵押贷款面临的诸多风险中，违约风险是影响其能否健康有序运行的重要因素。本文旨在对住房反向抵押贷款的违约风险进行初步探讨，利用文献研究和对比研究的方法，梳理了住房反向抵押贷款违约风险的类型，并分析其产生原因，结合国内外的住房反向抵押贷款实践，提出通过完善法律法规、收取违约金、明确房屋产权，建立多种住房反向抵押贷款模式等防范违约风险的建议。
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关键词 ：住房反向抵押贷款 ；违约风险
1导 论
当前，我国老龄化程度不断加剧，而我国养老服务业，尤其是养老保险金面临一些特殊状况，如养老保险金给付对象待遇不公、养老保险金存在资金缺口等，因此必须探寻新的养老模式，以对现行的养老模式进行补充。住房反向抵押贷款，是通过完善投融资政策促进养老服务的举措之一，这种养老模式在西方国家已有了较为成熟的发展，但在我国还处于探寻阶段。2013年9月，国务院印发《关于加快发展养老服务业的若干意见》，明确提出“开展老年人住房反向抵押养老保险试点”，实施这一试点，是为了探索符合国情、满足老年人不同需要、供老年人自主选择的养老保险产品，扩大养老服务供给方式，进而构建多样化、多层次、以需求为导向的养老服务模式。但由于住房反向抵押贷款的特殊性，其面临的风险要大于一般的抵押贷款，因此对于其风险的研究具有重要意义。
2 住房反向抵押贷款的违约风险类型及原因分析
2.1 借款人的违约风险
住房反向抵押贷款的借款人违约风险是由于借款人违反住房反向抵押贷款合同的约定而引起的风险。它主要包括提前偿还违约、非完全产权房抵押违约和重复抵押违约三种情况。导致借款人违约风险产生的原因主要有：
2.1.1借款人资产净值变化
借款人提前还款的意愿可用借款人的资产净值来进行推测，在住房反向抵押贷款中，资产净值=房屋价值－贷款总额。房价波动会导致借款人所持房屋价值的变化，利率波动、寿命等因素则会影响借款人所能获得的贷款总额。在贷款开始的时候，借款人的资产净值与其房屋价值相等，随着时间的推移，贷款总额逐渐增大，但由于房屋价值具有变动性，因此借款人的资产净值变化不确定。如果房屋价值上升，且始终保持借款人的资产净值为正，那么借款人就有提前还款的动机。
2.1.2房屋产权界定不明确
在我国，虽然商品房已经占主流，但是还存在大量的保障性住房以及农村的小产权房等。住房反向抵押贷款的借款人必须对所抵押的房产具有完全产权，但是在当前我国房屋产权界定不明确的情况下，可能产生借款人利用非完全产权房或故意隐瞒共有人申请住房反向抵押贷款的行为。
2.1.3个人信用体系不完善
大量研究表明，个人信用评级制度是现代经济健康持续发展的重要保障，住房反向抵押贷款同样需要良好的信用体系作为支撑。然而，当前我国的信用体系尚处于筹建阶段，存在缺乏相关的法律法规保障、信用评价标准不确定、个人信用信息分散、失信惩戒机制未建立等现象。信用体系的不完善可能导致一些借款人利用欺骗、隐瞒的方式将一套房产重复抵押的行为。
2.2贷款机构的违约风险
导致贷款机构违约风险产生的原因主要有：
2.2.1住房反向抵押贷款现金流特点
住房反向抵押贷款现金流的特点是“分期支付，一次偿还”，贷款机构在与借款人签订合约之后就必须按时向借款人支付现金，支付时间长并且具有不确定性。长时间只有现金流出而无现金流入，这就要求贷款机构必须有长期稳定的资金来源，否则贷款机构很容易陷入无法支付的状态，从而产生违约。
2.2.2借款人资产净值变化
借款人资产净值变化不仅可以衡量借款人违约的可能，也是衡量贷款机构违约可能的重要因素。贷款机构如果是以盈利为目的，则其只有在住房反向抵押贷款到期时，借款人的资产净值为正时才可能获得收益。但是由于房价、借款人寿命不确定等原因，在合约到期时，借款人的资产净值有可能为负，同时住房反向抵押贷款不具有追索权，即如果到期时借款人房产价值低于贷款总额其损失只能由贷款机构自行承担，在这种情况下贷款机构可能出现违约行为。
2.2.3贷款机构破产
贷款机构如果由于经营不善或其他原因致使破产，则住房反向抵押贷款合约难以继续按原约定执行，违约风险产生。
3 国内外反向抵押贷款运作模式及其违约风险分析
3.1国内反向抵押贷款运作模式及其违约风险分析
3.1.1反向抵押贷款运作模式
2011年由中信银行发起的“养老按揭”是我国最早的住房反向抵押贷款运作模式，其具体运作方式是老人将自有产权房屋抵押给银行，银行按照60％左右的评估价按月给老人发放养老贷款，具体数额为每月放款额扣除应偿还的利息或部分本息，贷款期限最长为10年，期限届满后，一次性偿还贷款本金或剩余本息，或者将房屋交由银行处理。
3.1.2违约风险分析
中信银行的“养老按揭”业务根据中国的国情进行了一定改进，最突出的特点是贷款期限结束后不收回房产，房产处置交由借款人自行决定，银行只收回贷款本息。由于贷款期限和贷款总额在贷款初期就确定，并且申请条件较为严格，所以无论对于银行还是借款人，其所面临的违约风险都大为降低，但仍不排除借款人以非完全产房进行抵押的违约可能。
3.2国外反向抵押贷款运作模式及其违约风险分析——以美国为例
3.2.1反向抵押贷款运作模式
国外“以房养老”的发展已经具有很长的历史，迄今为止，发展最为完善与成熟的是美国，这与美国的文化以及美国公民思想开放、敢于尝试、大胆创新密不可分，还有强大的金融证券市场作为基础，美国的住房反向抵押贷款运作模式在实践过程中，分为三类。
（1）房产价值转换抵押贷款（HECM）
据调查显示，HECM计划在整个美国的住房反向抵押贷款中约占全部份额的95%左右，其之所以具有如此之大的吸引力，在于这种贷款方式支付的灵活性与多样性，分为一次性支付、按月支付、年金支付与信用额度支付以及上述方式的组合形式，多样性的支付方式能够满足不同人群的需求，在最高额度的限定范围内，借款人可自由选择；另外一个重要的因素在于HECM计划由美国联邦政府为借贷双方作担保，排除了借贷双方的后顾之忧，即使贷款机构倒闭，借款人也不必担心，仍然可以按照合同要求获得正常的房屋贷款金额用于日常消费，贷款机构都是经过FHA的资格认证才能进入反向抵押贷款的市场之中，若贷款到期，贷款金额超过房屋总价值，由FHA提供的保险基金补齐差额，若贷款金额不足房屋总价值，贷款机构将退还余额给借款人，有了政府的担保与支持，该项目计划发展呈现增长趋势[ 高锐.我国保险业开展住房反向抵押贷款的可行性及对策研究[D].吉林大学，2013-4]。
（2）房屋保留计划（Homekeeper）
房屋保留计划是由美国联邦政府提供担保与资助的房利美公司[ 商务印书馆出版的《英汉证券投资词典》中对房利美（FannieMae）解释如下：“联邦国民住房贷款协会FederalNationalMortgageAssociation（联邦国民住房贷款协会）的昵称。美国三大住房贷款证券化经营机构之一，成立于1938年。其性质为社会公众拥有，美国政府资助。专门运作由联邦住房委员会或其他金融机构担保的住房抵押贷款。将这些住房抵押贷款按期限、利率进行组合，作为抵押或担保发行住房抵押债券，在金融市场上出售，再以收入资金向更多的人提供住房贷款。同时还对提供住房贷款的金融机构发行的住房抵押贷款证券品种提供担保。所发行的重要品种为住房抵押债（mortgagebackedsecurity或mortgagepass-through）。联邦国民住房贷款协会自身的股票在纽约股票交易所挂牌上市。”]提出的，房屋保留计划与HECM差距不是很大，所不同的是这种产品适合的人群更加宽泛，HECM要求借款人年满62周岁且必须拥有独立的房屋产权，但是房屋保留计划对于借款人年龄的设置更为宽泛，借款人即使没有独立的产权也可以申请，如房屋产权为多人共有或是租赁的情形都是予以认可的，其贷款的限额高于HECM的限额，其贷款限额由借款人的年龄、房屋的价值、房屋所处的位置以及当前的利率所综合决定的。
（3）财务独立计划
财务独立计划又称财务自由计划，是美国反向抵押贷款市场上唯一的私人贷款机构提供的产品，这种产品的覆盖面很窄，美国只在较少州开办这类贷款产品。它的特点是没有政府担保，也没有政府提供的保险，所以风险是借贷双方自行承担，其最大的好处是可以申请到大笔的养老保险贷款，贷款额度与还款额度都是按照房屋的价值百分比确定，例如借款人申请贷款的数额为房屋价值的50%，那么到还款时也按照房屋价值的50%来偿还贷款，与房屋保留计划相同之处是可以享受到房产升值也带来的收益。这类贷款产品的借贷成本较高，适合拥有较高价值房产的人群，可以申请到数额较大的贷款。
3.2.2违约风险分析
美国的住房反向抵押贷款的三种运行模式覆盖人群广，其违约风险按照政府担保和模式特点而各有不同；国内的住房反向抵押贷款运行模式虽然违约风险较小，但比较单一，覆盖人群窄。同时根据上述分析可以看到，只要保障借款人能获得房产升值的好处或在贷款金额不足房屋总价值的时候能得到补偿，那么借款人的违约风险主要是非完全产权房抵押违约和重复抵押违约；如果贷款机构能够事先确定贷款期限和贷款总额并且合理安排其资金流或者政府能对反向抵押贷款进行担保，那么贷款机构的违约风险也会大为降低。
4 防范住房反向抵押贷款违约风险的对策
为防范住房反向抵押贷款违约风险，结合国内外住房反向抵押贷款的实践，本文提出以下一些对策。
4.1完善相关法律法规
目前，住房反向抵押贷款的推行可以援引的法规仅散见于《城市房地产管理法》、《个人住房贷款管理办法》、《城市房地产抵押管理办法》、《担保法》、《物权法》的相关内容。缺乏系统的、操作性强的法律法规，增大了住房反向抵押贷款的违约风险。必须完善相关的法律法规，明确住房反向抵押贷款参与双方的权责，对于违约行为给予严厉的惩戒。
4.2收取提前还贷违约金
为预防借款人提前偿还违约，贷款机构可以设置一定的提前还贷违约金。当借款人要求提前偿还贷款时，还必须支付违约金，这就提高了借款人提前还贷的成本，可以有效降低提前偿还违约发生率。
4.3明确房屋产权，建立多种住房反向抵押贷款模式
必须明确各类房产的产权，特别是要解决各类保障性住房和小产权房的产权归属问题。可仿照美国经验，建立多种模式的住房反向抵押贷款，让不同人群可根据自己所拥有的的房产类型选择合适的住房反向抵押贷款模式。
4.4完善个人信用体系
完善个人信用体系的相关法律法规，使个人信用体系有法可依；借鉴国内外经验，选择合适的信用评价标准；各类机构间应该建立个人信用信息分享机制，这样在住房反向抵押贷款中可以有效防止借款人重复抵押房产看的可能性；最后要建立严格的失信惩戒机制，提高借款人失信成本；在支付时可借鉴美国房屋保留计划中的“按信用额度支付”，这样可有效降低违约风险的发生。
4.5提高贷款机构的准入门槛，设立准备金，匹配资产和负债
应当选择具有雄厚资金实力的良好信誉的机构开展住房反向抵押贷款业务。贷款机构还应当设立一定比例的准备金，以防范违约风险。贷款机构还要注意所开展业务的多样性，注意资产和负债匹配，如合理设置住房抵押贷款业务和住房反向抵押贷款业务的比例，利用资产证券化手段提高流动性等。
4.6政府提供担保
美国的房产价值转换抵押贷款（HECM）享有美国住宅与城市开发部（HUD）下属的联邦住宅管理局（FHA）提供政府担保，这是HECM得以广泛推行的重要原因。由国家设立住房反向抵押贷款担保基金，对借款人和贷款机构的可能损失进行补偿。这样做，一方面可以保证老年人在贷款机构破产时也可以拿到贷款，另一方面，若贷款本息额超过贷款到期时的住房价值，差额由担保基金补偿，避免贷款机构的损失。这对反向抵押贷款的开办机构和借款申请人，都会起到坚定信心和防范化解风险的作用。
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参考文献
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作者简介： 姜雨馨，（1994—），女，江苏盐城人，南京航空航天大学经济与管理学院在读本科生，研究方向：金融；桑晓鹏（ 1990—），男，河南林州人，南京航空航天大学经济与管理学院在读硕士研究生，研究方向：金融。