胡小莉
（西安市房地产经营二公司，陕西 西安 710003）
[摘要]随着经济的发展，我国房地产行业也得到了很大了发展，近年来，房价突涨，致使一些工薪阶层住房困难，房地产企业税负过重是一个重要的原因，而土地增值税又是其中重要因素。本文主要阐述房地产企业土地增值税纳税筹划的相关要点。
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关键词 ]房地产；企业纳税；企业税；税率
随着经济的发展，人们住房需求的提高，我国房地产行业得到了很大了发展，近年来，房价突涨，致使一些工薪阶层住房困难，除了土地成本快速增长以外等因素，房地产企业税负过重也是一个重要的原因，而土地增值税又是其中重要因素。
1房地产企业土地增值税概念
土地增值税（land appreciation tax ），是指对土地使用权转让及出售建筑物时所产生的价格增值量征收的税种。土地价格增值额是指转让房地产取得的收入减除规定的房地产开发成本、费用等支出后的余额。
2房地产企业土地增值税筹划现状
我国土地增值税自从开始征收到现在，虽然总额不是很大，但是增长的速度却是非常之快。据有关资料调查表明， 从1994 年到2006 年这十二年间，我国土地增值税的平均增长速度为每年百分之九十一。仅2006年～2008 年两年时间里，我国土地增值税收入就从原来的231 亿增长到537 亿元。从以上数据可以看出，土地增值税的缴纳存在很大的弹性。在当前大环境下，土地增值税清算工作障碍重重，不少地方政府出于一些小的个人的利益而忽略了大局，他们只想着自己的政绩和效益考虑，所以在清算意愿和执行力度方面存在着很大的问题。另外一方面，土地增值税存在征管难度大、税收成本高的问题，对过往楼盘土地增值税历史追缴的问题尚不明确，导致土地增值税征管效果不甚理想，也给房地产企业带来了很大的税收隐患。为了解决这些问题，近年来国家税务总局相继出台了一些相关的税收政策，使得与房地产企业相互配套的税收法律法规日趋完善。特别是近些年政府不断出台新的法律法规规范房地产行业的纳税行为，许多原来合法的筹划方案成为违法行为，使纳税筹划的空间进一步缩小。
（1） 众所周知，过去我国大多数房地产企业都是采用设立项目公司方式进行经营，为了达到躲避税收目的，往往采用土地进行投资或联营。但是自我国于2006 年3 月颁布了《关于土地增值税若干问题的通知》（财税[2006]21 号）法规，其中就有明确规定，房地产开发企业以房地产进行投资或联营也要缴纳相应的土地增值税。
（2） 第二个普遍运用的筹划方式就是一些房地产单位利用借款费用资本化进行加计扣除的方式减少土地增值额。我国于2009年发布了《土地增值税清算管理规程》（国税发[2009]91号），根据规定，公司不能将借款费用作为计算土地增值税时加计扣除的基数，应将利息支出从房地产开发成本中调整至开发费用，作为房地产开发费用扣除。
（3） 第三类房地产企业普遍采用的躲避土地增值税方式是将开发的一部分房地产转为自用或用于商业型地产之后，把该部分房产的产权通过关系办到自己名下，从而达到免交土地增值税目的。但是随着我国法律不断完善，我国于2006年又频法了相应的法规，根据《国家税务总局关于房地产开发业务征收企业所得税问题的通知》（国税发[2006]31 号）的规定，对转作自用部分的商品房应作为视同销售处理，计算缴纳土地增值税和企业所得税。
3我国房地产企业税收筹划的发展
在我国，企业的税收筹划活动还刚起步，一些理论还不够成熟，一些人士对税收筹划存在着一些不正确的看法和认识，总以为税收筹划等同于偷税。对一些概念的理解也有不同的看法和观点。同时，我国企业层次不均，企业财务管理水平也不一样，这些因素都使我国企业税收的筹划发展受到严重制约。所以，在一定程度上影响了企业竞争能力的提高。随着我国经济的高速发展，社会主义市场经济的进一步发展和完善，国家税后体系的日趋完善，企业税收筹划有了越来越重要的地位。我国房地产企业涉及的税种多、税负重，税收的现金流及税收成本很大程度上影响到企业的利润，税收筹划也成为房地产企业财务管理的重要内容之一。另外随着跨国房地产企业不断涌入中国市场，这给国内房地产企业带来很大的冲击力，90 年代后期到本世纪初更是发展迅速。
在现代社会经济生活中，房地产业已经成为国民经济的支柱产业之一。随着国民经济的持续增长和居民消费水平的不断提升，这为房地产企业的发展提供了一个很好的一个机会。另一方面，在我国大环境的影响下，国家对房地产企业进行的宏观调控也使我国房地产企业面临更加激烈的竞争，房地产企业暴利的年代已经一去不返了，所以运用税收筹划科学合法的降低税收负担，，通过科学的税收筹划避免企业财务风险和实现利润最大化，已经成为我国房地产企业在市场经济中加强自身竞争力的重要手段之一。
4进一步加强房地产企业土地增值税纳税筹划的对策
4.1房地产企业应树立正确的纳税筹划观
将税收筹划认识贯彻到整个公司管理层，并上升到公司的决策层。房地产企业纳税应是企业领导层的一项决定，在纳税筹划过程更重要的是公司管理层的决策过程。房地产企业领导在做决策时要注重规范性、战略性的筹划，千万不可为单纯追求节税收益的增加而导致开发或经营成本的上涨。因此，房地产企业在纳税筹划时，企业管理层和财务部门不仅要关注财务、税务方面的事项，而且还要关注企业经营和战略管理的各个方面。
4.2加强税务学习、做好培训
企业在发展过程中，我们知道在大多数企业经营管理中都存在各种各样的问题，并且都与税收有一定关系。在现代企业中，有一大部分员工对税法是有些了解的。可绝大多数企业职员并不了解税法。所以，这就要求我们企业要定期的对员工进行税法宣传和税务培训。根据经验，通常我们对职工进行培训要经过这三个方面：（1）针对全体财务人员要进行定期的税法培训，一般每季度进行一次，不断更新税法知识（2）针对企业管理层的税法培训，一般每年进行两到三次，强化管理层的税务理念；（3）针对企业全体员工的不定期的税法知识普及培训。综上所述，遵守税法，有法可依，依法办事，不仅仅是税务管理人员或者财务人员的事，而需要企业全体员工共同遵守，同时需要公司管理层的大力支持，才能有效的贯彻税务筹划。
4.3树立依法纳税理念
以法律为准绳。现代房地产企业应该在国家法律条文的允许下结合相关税收法规政策根据自身的情况进行合理筹划。房地产企业必须具有风险意识，注重税收筹划风险管理，同时要依法树立税收筹划理念，我们一般在不违反法律法规的前提条件下，要通过对自身经营方式和投资方式等涉税事项作出事先安排，一般在企业纳税行为发生之前进行财务预算，正确计算税额以及合理规划完税期间，以达到少缴税或递延缴纳以实现企业税后利益最大化企业，强化税收筹划不是进行偷税，而是尽可能做到不多交税、不重复缴税，进而达到合理避税的程度。
5房地产企业的经营特征及土地增值税筹划的重要意义
因为土地增值税税额较大，如果不能合理规划成本，尽可能增加成本扣除比例，或者合理确定销售价格尽量减少增值额，从而降低税率，合理规划缴税期间，企业将会负担很承重的土地增值税及资金成本。近几年来，国家为控制地价过高、投资过热、房价疯涨等问题，相继出现了一些宏观调控的政策，在这样的大环境影响下，房地产开发企业经营环境差、投资成本大，融资难，许多小型的房地产企业因为资金链断裂已经破产，产生了许多新的烂尾楼项目，形成了许多呆坏账，给社会带来了一些新的不安定因素。那么如何规避纳税风险，如何在有限的空间内尽可能降低企业的纳税成本，通过合理的税收筹划，增加房地产企业的经营热情，使得房地产企业即能增加利润，实现利润最大化，又能依法纳税，承担社会责任，使得企业良性发展，对房地产开发企业而言具有更重要的现实意义，因此房地产企业通过合理合法的方式进行土地增值税纳税筹划变得非常重要。
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参考文献：
[1]高仙君.基于新会计准则下的房地产企业纳税筹划问题探讨[J].中国房地产，2012（12）.
[2]杨忠光.房地产企业所得税纳税筹划问题探讨[J].江苏商论，2013（18）.