文/马天芳
【摘要】随着我国城市人口老龄化进程和社会经济的快速发展，传统家庭养老功能的弱化以及老年人在生理和心理对居住环境的需求越来越高，这一切催生了一种新型养老模式——老年住宅。文章分析了人口老龄化对城市老年住宅市场需求的影响，探讨了老年住宅开发困难的原因，并对我国城市老年住宅建设提出了建议和对策。
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关键词 老龄化；老年住宅；需求；房地产
【基金项目】本文是2013 年广州社会科学规划课题“广州市老年住宅市场供给模式研究”（13G61） 的阶段性成果。
【作者简介】马天芳，广东女子职业技术学院管理系副教授，硕士，研究方向：社会学。
人口老龄化已经成为当今世界各国面临的社会问题之一，国际上通常把60岁以上的人口占总人口比例达到10%，或65岁以上人口占总人口的比重达到7%作为一个国家或地区进入老龄化社会的标准。根据这个标准，我国早在2000年底已经进入了老龄化社会。目前我国老年人已超过1.78亿，以每年3.3%的速度递增。根据中国社会科学院“人口老龄化对经济社会发展的影响”课题组中位方案预测数据显示，到2040年，我国65岁及以上的老年人口将达到3.23 亿。我国是在“未富先老” 情形下加快老龄化进程的，它不仅绝对数量大，而且来势迅猛，尤其在城市更为明显。与此同时，随着现代社会发展，城市家庭结构发生了变化，与子女分开、独立居住的老年人在不断增加，城市老年住宅问题已成为社会保障事业和房地产开发产业中的新问题。
所谓老年住宅是指专供老年人集中居住、符合老年体能和心态特征的专用住宅，是一种居家养老与社区服务相结合的模式，不仅需要在楼层、交通、医院、服务设施等方面符合老人的身体特点，更要在娱乐、学习、生活、交往、情感等方面照顾老人的心理需求。老年住宅不同于社会福利院或敬老院，它不属于国家或集体兴办的社会福利设施，而是由社会投资兴办并按市场化经营管理的老年专用住宅，其实质也是房地产市场中的一种住宅产品，其主体是由消费者、开发商与政府共同构成，三者的行为相互作用并共同影响老年住宅市场。老年住宅需具备三个特点：第一，地理位置要远离市中心，紧靠山水，绿地面积大，空气污染指数低。第二，要采用无障碍设计，在房屋和小区内要有大量扶手，走廊要宽，楼梯踏步比普通住宅要低，楼梯和室内地板砖要防滑，窗户和阳台要扩大，电灯要足够亮，居室和浴室要有报警或呼救装置等。第三，要有完善的配套设施。老年住宅小区要有预防老年人常见病的中西医门诊，要有供老年人打牌、下棋、看书、闲聊、健身的老年活动中心、老年图书馆、老年俱乐部等活动场所。
一、人口老龄化对城市老年住宅市场需求的影响分析
（一） 传统家庭养老功能弱化，赡养功能外移
自上世纪70年代末开始，我国推行了严格的计划生育政策，城市老年人口相对中青年人口数量呈快速增长状态。进入21世纪后，城市人口老龄化的发展使我国快速进入老龄化社会。目前，上海、北京、天津、广州等城市已经进入老龄化，并且老年人口绝对数量较大。如广州1992年开始进入老龄化城市。2010 年底，广州市60岁以上老年人口116.3 万，约占人口总数的14.48%，预计到2015年，广州老年人口将达到140万。由于城市老年人口的膨胀，家庭养老资源逐渐变得匮乏，传统的养老模式面临着严峻的挑战。我国自实施计划生育政策后，很多城市长期以来实行独生子女政策，一对夫妇结合后面临赡养四位老人这样过重的养老任务。家庭养老功能的弱化，加上目前我国社会保障体系还不够完善，不可避免地导致老人家庭空巢化现象。如广州市空巢老人总数已超52万，接近老年人口的一半。老人生病、心理孤寂、日常生活无人照料等这些都是子女担忧的地方。所以人口老龄化发展迫切需求专门为老人建筑的老年住宅产品来发挥服务老人、照顾老人的功能，可以预见房地产行业中老年住宅将会出现前所未有的发展机遇。
（二） 子女愿意为父母提供购买老年住宅的资金支持
现代化最大的特征之一就是时间资源的稀缺性。有些子女有很强的孝心，也有经济上的赡养能力，但由于现代社会竞争压力越来越大，年轻人必然会将大量的时间和精力投入个人事业， 很少有时间与父母共处，更难抽出时间周全地照顾老人。因此，很多年轻人也迫切希望有专门为老人设计的住宅小区， 软硬件服务都能满足老年人的行为与心理需求，能够妥善安置老人生活。在经济条件许可的情况下，他们愿意为父母提供购买老年住宅产品的资金支持。这样一来，一方面他们不会因为照顾父母而影响到工作，另一方面也可以帮助他们减轻养老负担， 实现孝心，使父母的晚年生活得安稳、舒心，以减轻他们的后顾之忧。因此子女因为忙碌工作而导致的家庭养老的缺位成为老年住宅市场需求的客观因素，为老年住宅养老提供了巨大的市场和广阔的发展空间。
（三） 老年人购买能力增强，改善居住环境的需求提高
随着我国经济的不断发展，老年群体经济水平普遍提高，购买力不断增强。根据中国老龄科学研究中心调查，目前我国城市老年人中有42.8%拥有存款，仅退休金一项到2010 年就增加到8383 亿元，到2020年，为28145亿元，2030年为73219亿元。此外，在城市60～65 岁老年人口中，约有45%会选择继续就业。除有退休金以外，还有额外的收入。按此预测，到2050年，将有73200亿元消费储蓄金。因此老年消费群体购买力不可小觑。在居住环境上，老年人对住宅“品质”有更高的要求， 他们迫切希望早日改善居住环境和生活质量。根据零点调查分析显示，目前在北京、上海、广州等经济发达城市，存在着一个占当地老年人口总数近6%以上的中高收入群体，认为现在的养老环境，无论从居住环境，还是养老服务水平，都不能满足他们日益提高的养老需求。这部分中高收入的老年群体，对改善目前居住环境与条件的要求十分迫切。这些都预示着我国老年住宅市场需求很大，其发展将成为整个“夕阳产业”的重要一环。
二、城市老年住宅开发困难原因分析
目前我国老年住宅市场的开发才刚刚起步，包括北京在内的各大城市住宅开发主要以中青年群体为消费主体，以老年消费者为主体的却少之又少。虽然市场上有一些楼盘中隐隐约约有老年住宅的影子，但从住宅设计的本质上来讲，能够称得上是老年建筑的可谓凤毛麟角，而从规模上讲，纯粹作为老年住宅的楼盘有两个：一个是广州的颐年园，中国第一个最大的长者社区；一个是北京的东方太阳城，目前国内最大的退休社区。不言而喻，一方面老年住宅市场需求很大，另一方面市场却供应紧缺。为何出现这种局面？主要是因为老年住宅开发存在一些不利因素。
（一） 传统养老观念难以改变
我国传统家庭讲求“养儿防老、儿孙绕膝”的伦理观念是根深蒂固的，即使实际生活中有诸多的不方便，老年人依然愿意和子女住在一起，享受天伦之乐。有的老人退休后会觉得失落和沮丧，这个敏感时期非常需要子女的关心和孝顺，觉得这样可以排遣内心的孤独和寂寞。有的老人认为自己独立居住，别人会觉得子女不孝顺，在亲戚朋友面前会有遗弃感。有的老人担心如果子女不在身边，一旦自己有头疼脑热或突发急病等事情，感觉没有依靠，缺乏安全感。作为子女，对老人入住老年住宅也同样抱有偏见。他们觉得让父母单独住在老年住宅是不够孝顺、不负责任的一种表现，不应该让老年人在老年住宅孤独老去。同时，社会对于老年住宅的舆论宣传也不够，许多父母和子女不了解老年住宅产品的特点，很多人将老年住宅等同于社会福利院或敬老院，在认识上有很大误区，从而在观念上不接受老人在老年住宅养老。
（二） 老年住宅的潜在需求难以转变为有效需求
我国房地产市场中老年住宅的需求仅仅是一种潜在需求，潜在需求只有被激发成有效需求后，才能激活相关市场的供给。老年住宅的开发不同于一般房地产开发项目，开发成本相对较高，它不仅包括开发住宅本身， 更重要的是社区内服务配套项目的完备。其造价成本自然高于普通商品房， 有数据显示老年住宅的总体造价要比普通房地产项目高五成至一倍，其售价必然偏高，会超出大多数消费者的心理承受力。我国现阶段的中老年人都是从艰苦岁月中走过来的，节俭被大多数人视为传统美德， 在金额巨大的老年住宅产品面前， 他们对商品的购买心理远不同于当代的年轻人， 不会出现冲动性购买。尤其是当手中储蓄有限，不能独资购房，银行又不放贷时，他们的购买动机就越发理性了。从目前我国房地产市场上提供的普通住宅产品来看，多数往往在面积、设计、质量、环境和服务等方面或多或少存在不尽人意之处，而相对各方面要求更高的老年住宅来说，一旦不能提供高质量的居住环境和可靠的物业服务保障，那么对老年消费者来说，即使有巨大的潜在需求，也必定是望而却步了。
（三） 开发老年住宅运营成本高、回收期长、风险大
房地产开发商的目的便是谋取最大利益市场。所以一直以来，他们把目标人群锁定在事业有成、消费能力最强的中青年群体身上，这就造成了对这个消费群的市场争夺尤为激烈，而具有巨大潜在需求的老年住宅市场却无人问津。其主要原因是老年住宅产品开发成本要比普通住宅项目的配套费用高出许多，老年住宅要求密度低、舒适性高，还必须具有优美的环境和健全的医疗服务等小区综合配套设施，投资风险高于一般的商品房项目。除此以外，一般住宅通过销售即可实现房地产产品开发的最终目的，而消费者在购买老年住宅的过程中，可能更多地关注后期物业管理中的一些配套服务，这即意味着开发商在销售老年住宅时，必须通过一定时期内公共服务设施的运营，达到具有示范效应的建设规模后，销售才有可能全面展开，才能实现投资的回报。因此老年住宅开发所需的资金回收期比一般商品房要长，所以开发商面临的投资风险更大。
（四） 政府的法律政策滞后和资金援助不够
在我国，政府缺乏对老年住宅开发的相关法律政策的制定，虽然现有法律法规《老年人权益保障法》和《老年建筑设计规范》等对老年人的权益方面都有所涉及，但是老年住宅作为新生事物还不能在法律法规上找到依据。老年住宅是赢利性养老设施，而福利性养老设施的相关法律显然不合适。但它又是专门为老年人服务的，也不适用于一般住宅开发经营的法律法规。同时对于老年住宅的数量、分布点、收费标准、服务质量等也没有相应的规定和监督。再者，在老年住宅的建设及其资金方面缺少适当的鼓励政策，未给予老年住宅建设专项拨款、资金援助和土地税收优惠等。再加上一些金融机构观念比较老化，他们认为老年住宅及其大量的配套服务设施的运营需要巨大的资金投入，资金回笼又较普通商品房长，投资风险较大，所以很多金融机构不轻易贷款给那些想建设银色住宅的私营和外资房地产开发商。因此，上述种种因素在某种程度上自然抑制了开发商投资兴建老年住宅的兴趣，即使有想法也会选择规避风险而不去实施。
三、解决城市老年住宅市场需求的对策
（一） 必须改变传统家庭养老观念
人口老龄化直接导致家庭供养资源减少，子女赡养负担成倍增长。作为老年人要冲破传统家庭养老观念的束缚，要从依赖型养老转变成自我型养老，理解子女在工作和社会竞争中的压力，了解到老年住宅产品不仅可以提供高质量的居住环境和服务，还可以提供交流和活动的平台，使他们的晚年生活品质得以提高。年轻人也应积极转变观念，面对老年住宅如此完善的设施、高品质的服务和人性化的社区环境，认识到为老人购置老年住宅并不是不孝顺的行为，积极出资出力，及时地为老人购置适合他们居住的住宅和社区，才能让老人真正安享晚年。总之，无论是老年人还是其子女，都要树立自我养老意识，提高自我养老的能力，年轻时积累自我养老的资源，年老时经济负担就不会成为影响购买老年住宅的因素。
（二） 必须保证老年住宅设计、开发规模的合理性
国家鼓励社会各界兴建新型老年住宅，并已对兴办老年住宅实行减免税政策，这些无疑会为老年住宅的发展提供极好的政策和发展空间，开发商应该具备足够的信心和市场敏感度去尝试新的市场开发。老年住宅的开发注重的是持续深入长久的服务和社区文化环境的创造，注重更高标准的产品品质、安全性、便捷性、舒适度及价格的经济性，其选址、规划、设计等都需要有更细致的考虑，一些具体的规范设计在老年住宅及社区里应该全面落实。惟有如此，才能真正拓展老年住宅产品市场，吸引消费群体前去购买。作为功利性角色的开发商本身要摆正位置，对老年住宅的利润率不应该有过高的追求，它毕竟不是暴利产品，利润空间有限。此外开发商对老年住宅的开发数量和规模也要有清醒的认识，不能一哄而上，盲目建构，过度开发。老年住宅从目前来说确实有一定量的市场需求，并且会逐渐增加，但是这种增加是非常缓慢的发展进程，所以其数量和规模一定要控制，要有计划地进行建设和开发。
（三） 政府要为老年住宅开发提供法律保障和政策支持
政府需采取积极有效的措施进行调控和引导房地产市场中老年住宅的开发和消费，政府的干预对房地产市场中供需矛盾的解决起到主导的作用。政府应根据老龄化发展的新形势、新问题，及时制订有关的产业政策，在法规政策上保障老年住宅的开发实施，使老年住宅工作纳入法制化轨道。老年住宅开发成本高，对居室和社区环境要求高，住宅设计要切合老年人的生理和心理特点，不仅需要一个人性化和安全性的居住活动空间， 还需要有公共性的服务网络和较齐备的医疗康复措施，包括建立社区基础设施、医疗保健设施、社区文化设施等。而且由于资金回收周期较长，政府应为老年住宅项目开发提供相关政策支持，比如土地出让金的优惠，税费的减免，低息贷款开发，项目立项审批手续的简化等等。针对老年住宅项目的监管工作也需要跟进，以防止某些房地产企业利用开发老年房地产的优惠条件获得政策优惠。在舆论上也给予宣传和引导，让消费群体走出对老年住宅的认识误区。
综上所述，我国城市老龄化加速发展的现状与房地产市场的建设发展都对城市老年住宅发展提出迫切的要求，老年住宅市场的开发需要政府和开发商的通力合作，一方面政府要运用适宜的政策来鼓励和指导老年住宅的开发与建设，另一方面开发商要注重现代城市老年人的心理行为需求，以老人为本地发展和建设老年住宅，惟有这样，才能推动我国城市经济的发展，激发老年房地产市场的活力以及维护社会的和谐和稳定。
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（责任编辑：刘明）