林婷
摘要：本文通过分析深圳控股2009-2013 年的财务报表和财务数据，通过与对标企业华润置地及行业平均值进行比较，通过财务视角诊断企业的财务状况和发展能力等，尝试为其可持续发展提供建议。
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关键词 ：财务指标；对标；成长能力；资产运营效率
一、基本情况
深圳控股是深圳市国资委全资直管企业———深业集团的核心企业，于1997 年3 月在香港联合交易所上市（股票代码HK.0604），是香港恒生中资指数成份股和大摩中国自由指数成份股。
2013 年，深圳控股的总资产为253.4 亿港元，权益275.8 亿港元，销售收入97.8 亿港元，净利润31.1 亿港元，经营净现金-17.2 亿港元。销售净利润率31.8%，净资产收益率13.2%，总资产负债率64.1%。
对比2012年，2013年深圳控股的总资产增加41.4%，销售收入增加17.6%，净利润增加21.5%，经营净现金流出减少20.9%，总资产负债率持平。
从2009-2013 年财务数据看出，深圳控股总资产、流动资产、非流动资产、流动负债、非流动负债、所有者权益均呈递增趋势，资产总额复合增长率为26%，特别是2011-2013 年呈现加速增长趋势, 复合增长率达到36%，说明企业正处于加速扩张中。2013 年底总资产460.75 亿元，比年初增长41%，其中科之谷项目的注入是主要驱动力。
从资产结构来看，深圳控股流动资产在总资产构成中占较大比例且基本保持稳定。2013年末，流动资产占比64.7%，其中以货币资金、存货、应收账款为主。非流动资产占比35.3%,其中以投资性房地产、股权投资、固定资产为主。
从负债来看，运营资金和资本支出需求的增加使得公司负债规模持续扩大。2009-2013 年复合增长率为30.3%，2013 年底较年初增长了41.4% ，其中流动负债占62.5% ，增长53.9%，主要是短期借款增加31.5 亿、预收账款增加25.7 亿和应付集团款项增加38.5 亿。非流动负债占37.5%，增长24.4%，主要是递延税项增加。从所有者权益来看,2009-2013 年，公司所有者权益年复合增长率为19.7% ，主要源于股本溢价和盈利增长。2013 年底公司所有权益中，归属于母公司的权益占比91.9%。公司权益乘数由2009年2.28 提升至2013 年的2.79，说明企业对财务杠杆的利用增强。
二、财务指标分析
1.成长能力指标
2010-2013 年深圳控股营业收入增长率和净利润增长率与标杆及大陆在港上市公司平均比较图如下:
图上可以看出深圳控股营业收入增长率低于华润置地及行业平均，尤其2013 年，房地产企业普遍抓住在市场转暖的机遇，加快开发销售节奏、提高运转效率，行业平均销售收入增长率达到30.9%，华润置地更高达60.9%，深圳控股虽然也实现了17.8%的增长，达到历史最高水平，但仍低于行业平均，主要由于深圳控股规模优势不够突出、业绩来源较为单一，在市场上行时增长乏力。
净利润增长率方面来看，深圳控股波动性较大，2013 年净利润增长率高于行业平均低于华润置地。深圳控股2013 年净利润增长率高于营业收入增长率主要是2013年进行资本运作，取得了廉价购买利得。
2.资产运营效率分析
深圳控股的总资产周转效率2010 年至2013 年分别为：0.20、0.19、0.17 和0.15，低于同期华润置地（0.22、0.22、0.22、0.21、0.28）及大陆在港上市地产公司平均数（0.27、0.25、0.23、0.25）。而存货周转效率分别为0.34、0.29、0.26 和0.21，也低于同期华润置地（0.30、0.27、0.23、0.36）及大陆在港上市地产公司平均数（0.47、0.34、0.33、0.39）。2013年进行注入的科之谷，加大了控股的总资产及存货规模，但项目收入和盈利2013 年未能实现，使2013 年总资产周转效率及存货周转率与行业平均及华润置地的差距进一步加大。但2014 年及以后年度科之谷项目的收入盈利产生后，将提高深圳控股的资产运营效率，缩小与行业平均及标杆企业的差距。
3.盈利能力分析
基于收入的盈利能力指标毛利率、销售净利润率比较如下：
从毛利率来看，2009-2012 年深圳控股毛利率整体上低于华润置地约3-4 个百分点，但2013 年实现了反超，超过华润置地9个百分点。2013年华润置地及大陆在港上市平均毛利率均下降，深圳控股由于深圳本地项目增多，反而比2012 年有所提升。从销售收入净利润率年度间变化来看，深圳控股一直处于上升通道，未受行业平均影响，但华润置地随行业平均净利率出现了波浪式波动下降。2011 年起深圳控股的年销售收入净利润率超过了华润置地和行业平均，并不断拉大差距，2013年深圳控股销售净利率高出华润置地10 个百分点，高出行业平均13.6 个百分点。
深圳控股总资产盈利能力不及华润置地，但差距在缩小，甚至出现超越态势，但两者均低于行业优秀值。净资产收益率深圳控股也低于华润置地和行业优秀值。根据杜邦分析，在销售净利率较高的情况下，深圳控股净资产收益率过低主要原因是资产周转效率过低，其中存货周转效率过低是主要原因。深圳控股业务范围从深圳到辐射珠三角、长三角及至覆盖中西部及新疆等7 个省份14 个城市，产品也从住宅开发为主，加大扩展到商业地产开发和营运，包括酒店及城市综合体等项目；此等全国性多方位布局战略使到区域及产品战线过长，资金分散投放在盈利能力较低的三四线城市项目，再加上战线延伸的同时公司的内控能力没有即时相应提升，导致资本投入增长较快较大，而盈利增长则较慢较小的情况出现，资本使用效率因聚焦优势减弱而相对降低。
4.偿债能力
数据显示，深圳控股的资产负债率与华润置地相当，略低于大陆在港上市公司平均数，扣除预收账款后的有效资产负债率高于华润置地，与行业平均水平基本相当，说明深圳控股的总体负债水平适度，但利用预收账款等无息负债的能力稍弱。但从货币资金与短期借款的比率和速动比率来看，深圳控股均远低于华润控股和行业平均水平，说明深圳控股的流动负债占主要地位，短期偿债风险高于华润置地及行业平均水平，说明深圳控股融资策略、融资结构及融资期限合理程度不及华润置地和行业平均。
从利息保障倍数来看，深圳控股的利息保障倍数远低于华润置地及评价标准优秀值，2013 年仅为优秀值的0.56 倍，为华润置地的0.35 倍。利息保障倍数不仅反映了企业获利能力的大小，而且反映了获利能力对偿还到期债务的保证程度，它既是企业举债经营的前提依据，也是衡量企业长期偿债能力大小的重要标志。而深圳控股的利息保障倍数偏低，说明企业偿债的安全性与稳定性低于行业评价优秀标准。
三、分析结论
其一，增长能力评价。深圳控股的销售增长率低于华润置地及行业平均水平、主要是受规模优势限制，增长能力有限。在集团在资本运作下，净利润增长率有所提升，同时集团资本运作注入的科之谷项目及未来农科名人项目有较好的盈利前景，预计在未来几年可以带来较高的收入和盈利增长，缩小与行业及标杆企业成长性差距。
其二，财务绩效评价。在盈利能力方面，深圳控股毛利率及销售净利率不断提高，2013 年超越了行业平均及华润置地，但由于在资产使用效率方面，总资产周转次数和存货周转次数过低，拉低了企业资产盈利水平，深圳控股总资产报酬率、净资产收益率低于华润置地，也低于行业平均水平。因此，深圳控股急需盘活和优化低效投资资产，加快项目开发销售，强化周转效率以提高资产盈利能力。另外，深圳控股有效资产负债率与行业平均及华润置地相当，但总资产负债率略低，表明深圳控股使用无息负债的比例较低，意味着将承担较高的融资成本，降低权益乘数对净资产收益率的贡献。因此，深圳控股可以加强预收及应付账款管理，提高资金利用效率，加强与主要融资银行的战略合作关系，加快银行按揭款回收，减少预售监管资金的占用。
其三、偿债能力评价。深圳控股总体负债水平适当，但从负债结构看，如深圳控股的速动比率和现金短债比低于行业平均及华润置地且不断降低，主要是深圳控股负债结构单一，以银行贷款为主，短期贷款的波动性大，在金融市场不稳定的情况下，存在较大的融资风险。深圳控股应积极调整优化资本债务结构，充分发挥全系统资金池的功能，提高集团整体资金议价能力，用低成本资金置换高成本资金，用长期资金置换短期资金，实现稳健财务目标。
另外从现金流量状况看，深圳控股的经营净现金仍维持负值，现金净流量主要来源于筹资活动，资金存在短缺状况，尤其是在缺乏经营现金支持的情况下，需通过大量外部融资以满足发展资金以及分配现金股利的需求，另外深圳控股的利息保障倍数也低于华润置地及行业评价优秀值，需重点关注企业偿债的安全性与稳定性。在市场变化，流动性趋紧的情况下，深圳控股市场布局不均衡、存货高企，一旦销售业绩不及预期，业绩稳定性较难保障，将面临较高的偿债风险。因此深圳控股在未来需注意控制投资节奏，并加快销售策略的调整以加强回款力度、有效改善现金流，促进企业稳健发展。注：本文深圳控股、华润置地相关数据取自公司2009-2013年年报，大陆在港上市平均指标取自由国务院发展研究中心企业研究所、清华大学房地产研究所和中国指数研究院三家研究机构出具的《2014中国房地产上市公司top10研究报告》，对无法取得大陆在港上市平均指标的指标，选用国务院国资委财务监管与考核评价局发布的企业绩效评价标准优秀值。
（作者单位：深圳市农科集团有限公司）