康海霞
（包头市房地产产权管理处，内蒙古 包头 014010）
摘 要：本文分析了近年来二手房市场活跃的原因、二手房房源的特点以及二手房交易中存在的问题，以期在此基础上对引导二手房市场的健康发展探索正确方向。
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关键词 ：二手房；市场；交易
中图分类号：F293.35 文献标志码：A 文章编号：1000-8772（2014）16-0250-01
作为三四线城市的包头，由于近年来经济的迅速发展，城镇化建设步伐进一步加快，随着调控措施的升级深化，城市的繁荣和城市格局的优化，二手房以地段、价格上的优势活跃在市场上，受到人们的青睐。
一、二手房活跃的原因
一是城市化进程的加快，农民进城成为二房市场的一个消费主体；二是旧城改造建设速度的加快产生了很多拆迁户；三是二手房相对新商品房而言，价格低廉；四是二手房的可供选择的空间大，无论是从地段、楼层、朝向还是在价格上，购房者都可以根据自己的情况自由选择；五是二手房的购买风险小，因为二手房都是现房，周边配套、交通、环境等都已成型，能够即买即住。
二、二手房房源特点
1、次新房
由于房子装修较新，地理位置较好，户型没有落伍，其前景依然看好。而对于部分时间年限在3－5年内的房屋，尽管房屋外面显的陈旧了些，但是卖家在卖前进行简单的新装修后，给购房者带来新房的感觉，这样也大大的增加了房屋的卖点。因此很多卖家为了让自己的“有税房”进入“精品房”的行列卖个好价，也开始对原本的毛坏房或旧房进行装修，涌入市场。
2、出租房与出售房
从居住较为密集区域的几家房产中介公司了解到，以往不受重视的租房市场目前出现了活跃趋势。由于“五年”的限定，很多准备出售的房屋转为租赁，对于投资者而言，在不急于回收成本的情况下，房主更希望通过长线经营来化解市场波动带来的压力，以租代卖的方式来养房便是一个不错的选择。一来可以以租养贷；二来也可以先避开市场风头，等合适的时机再出手。
3、五年以上的“无税房”
目前市场上，成交满5年以上的“无税房”在二手房交易市场上表现出了稳步上升的迹象。这样的“无税房”，在二手房市场上也成为中低收入者购房的新宠。对于大量经济紧凑型的购房者而言，购买二手房的确是一种很经济实惠的选择。购买时间较短，同时装修过的次新房，则更是一种最优的选择方案。首先是少去了漫长的等待交房期，相当于买现房。从价格上来看，二手房普遍比新房价格低500－2000元平方米左右。通常购买的二手房都是精装房，更体现其实惠的一面。
三、二手房存在的问题
1、放心中介、品牌中介少。二手房中介机构很不规范，并由此引发了很多二手房交易纠纷。据不完全统计，目前我市大大小小的二手房中介随处可见，一条街有时达十几家。然而，能够勉强够得上“专业”的没有几家。且大多数中介所藏于老巷深处，似乎见不得阳光之嫌。街头墙面贴牛皮膏药，这种现象让人看了很不是滋味。
2、“三无”中介所随处可见。有很多中介所是无合法手续，无营业执照，无资质证书的“三无”黑所扰乱二手房市场，使得中介所的可信度在人们心中大大降低。
3、交易过程的信息不对称。目前我国二手房信息的提供主要是二手房的卖方通过委托中介机构或一些地方性的房地产网、地方性的期刊、杂志等提供的，但卖方从自身利益出发，往往对所出售二手房的一些不利于信息进行隐瞒，并不能做到真实、客观地提供二手房的相关信息。如果买方想更多地了解所购二手房的产权、建筑年限、建筑面积以及质量、物业管理等问题就只能通过二手房的卖方来了解。由于买方与卖方存在着对立的利益冲突，所以买方要想从卖方那里获取全面、详实的交易房屋的情况几乎是不可能的。这就使交易双方在交易过程中不能够对称获取信息，就有可能导致交易后出现许多问题，影响二手房的正常交易。
二手房市场的发展有着非常广阔的前景，随着二手房交易的不断完善，人们将更能够实现居者有其屋的理想，二手房交易市场将为房地产市场良性发展，人们生活水平的提高做出更大的贡献。
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参考文献：
[1] 张萌.郑州市二手房市场发展现状及存在的问题[J].郑州房地产报2014，（3）.
[2] 俊杰，刘鑫.浅析二手房市场中存在的问题[J].科技信息，2008，（15）：12-15.
（责任编辑：赵媛）