王伊浓
(渤海大学经法学院，辽宁 锦州 121000)
摘 要：近年来，随着房地产行业在市场上的快速发展，一些问题逐渐暴露出来，由此产生的房地产信贷风险给商业银行带来了深刻的影响，不利于信贷市场的健康稳定发展。本文将对房地产信贷及信贷风险的相关方面进行一定层次的研究，希望有效地控制我国房地产信贷风险，不断地增强我国房地产行业的风险防控能力，充分地保障房地产信贷发展的持续性、健康性以及稳定性，也给从事房地产行业的工作人员提供一定意义上的理论参考，为相关理论的研究尽一份绵薄之力。
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关键词 ：房地产；信贷风险；防范措施
中图分类号：F830.572 文献标志码：A 文章编号：1000-8772-（2015）02-0041-02
在国民经济发展的过程中，房地产行业扮演了重要的角色，尤其是商品房不仅带动了国民经济的增长，还促进了相关产业的发展。在房地产行业的发展过程中，金融发挥了重要的支持作用；反过来，房地产业也推进了银行业服务领域的拓展。然而，房地产业特别是住宅产业在实现了较大发展的过程中，也不可避免的出现了一些层出不穷的问题，给房地产信贷安全带来了极大的风险。
一、房地产信贷风险的概念
房地产信贷风险简言之就是一种经济在各种因素的影响下遭受一定损失的可能性，主要表现为预期收益目标和实际收益结果产生的经营差值，其信贷业务经营主体为商业银行，信贷风险主体为信贷资金，客体为商品房购买者或者房地产开发企业，由此可知与企业风险和银行信贷业务不同，房地产信贷风险有其独特性。
二、房地产信贷的表现形式
（一）市场风险
由于房地产市场风险通常由项目的市场定位决定，参考指标也一般依据市场上同类项目的价格以及供需情况来确定，所以项目的审贷初期以及销售阶段，比较容易受到行业内经济发展情况的影响。
（二）经济风险
由于风险具有传导性，房地产业的发展深受其上游行业的影响，不仅如此，其需求市场在很大程度上也比较容易受到国民经济总量以及居民消费水平的影响。
（三）政策风险
在房地产行业发展的过程中，政策性风险包括了财政政策、货币政策等针对房地产并对其发展造成一定影响的可能性。
（四）道德风险
通常情况下，银行自身以及房地产企业存在道德风险的可能性较高。在银行内，部分为谋私利的内部人员可能会利用信贷资金进行寻租或者接受贿赂，很多腐败问题也来源于此，审贷力度逐渐减小，审贷标准流于形式，贷后管理开始缺失，导致风险的产生。在房地产企业方面，很多开发企业通过不法行径串用简单工程或者进行按揭合同的伪造，由此获得银行贷款。
（五）项目质量风险
一般而言，房地产项目都具有很长的按揭时间，所以在这个过程中，可能会产生很多不确定因素，在很大程度上会造成一定的风险。就项目的工程建设质量而言，虽然其监控起来较为简单，然而持续时间较长的项目类型、选址等会对项目的质量造成很大的影响，信贷风险由此而生。
（六）项目合法有效性风险
相比于其他行业，房地产行业不仅具有企业的资质管理，其项目本身还具有合法有效性，所以保留有规划的行政审批的项目还是比较普遍的，因此极易导致政策性风险的发生，尤其是工业园区，发生这种风险的可能性更高。
三、房地产信贷风险控制现状及问题
（一）认知上的错位
从我国金融以及经济的运行状况来看，行政调控手段的控制依旧较强，，没有真正的突破传统的计划经济造成的约束。从房地产市场发展情况来看，尽管宏观调控依旧十分明显，然而市场发展还不够成熟，对房地产信贷周期的影响认识还不深刻。在较为宽松的宏观经济政策的引导下，房地产信贷面临着巨大的发展机遇，然而由于商业银行对信贷风险还没有形成比较正确的认知，态度相对乐观；另外，业务模式还比较单一，在行业内竞争比较激烈，所以在对信贷客户进行选择以及制定开发项目的标准时，待审会相对的减少和降低，不良竞争行为开始形成，市场秩序混乱。此外，由于信贷政策过于极端化，房地产信贷周期开始延长，对信贷风险的防控能力被极大的削弱，不管是房地产行业还是信贷市场，其发展受到了很大的阻碍。
（二）区域政策缺失
房地产业强烈的地域性赋予了房地产信贷明显的区域性特征，在我国，房地产信贷却缺乏比较明确的区域政策。由于我国各地区经济发展情况具有很大的差异性，所以房地产价格和房地产信贷也存在明显的差异性。由于各商业银行管理水平以及出资主体不同，其对信贷风险管理的态度以及要求在很大程度上也较为不同，在房地产信贷的管理过程中，一旦实施一致的风险控制政策和标准，将造成信贷风险高的地区业务客户的丧失，导致了经济效益的减少，而对于风险较低的地区，将会疏于对风险控制的管理，对信贷的有效管理造成极大的威胁。
（三）信贷风险集中
我国信贷资产是由商业银行控制，在房地产行业，很多企业依旧会多头借款、多头开户，由于一些房地产开发企业自身的资金雄厚，拥有较好的品牌效应同时可以获得较好的投资收益，所以很多商业银行的信贷资金都会被这些企业所吸引，造成集中投放的情况更加严重，同时导致信贷资金利用率不高，存在很大的信贷风险，对银行的风险控制造成很大的影响，不利于分散风险。
（四）风险度量粗放
在进行关于信贷风险综合评估时，商业银行一般是利用一定指标对借款申请人的能力、财务状况等进行评估。虽然这些指标适用范围广，却缺乏一定的针对性，缺乏对具有特殊性的信贷个体的充分考虑。另外，对房地产信贷的行业风险、区域风险等缺乏一定深度的研究，特别是与一些先进银行相比，风险控制手段以及度量工具缺乏，很难进行精细化风险管理和控制。
（五）信息尚不完善
目前，我国还没有建立起社会信用体系房地产信贷风险信息不透明且不公开，在中央银行，相关的信息的记录也不全面和完备，个人征信记录的查询以及公开都要事先获得个人的授权才能进行，这就导致违约行为屡禁不止，缺乏社会的有效监督。因此，部分房地产开发商在进行项目的开发时，可以利用不同的开发公司的成立来躲避信贷风险造成的后果，达到推卸责任的目的，给债务的追索造成很大的阻碍，同时产生这种不良行为的股东以及实际控制人的信誉很难受到较大的影响，对他们的行为难以进行有效的约束，风险控制的成本以及难度大大地提高。
四、防范房地产信贷风险的措施
（一）防范房地产系统性风险的措施
一旦房地产信贷系统性风险超出银行的控制能力范围，对会对信贷管理造成很大的影响，不利于国际经济的平稳发展。所以，对房地产信贷系统性风险要进行科学的度量，并在此基础上全面的考虑风险管理能力、控制能力以及风险偏好，不断地促进房地产信贷风险控制制度的建立健全，同时要根据不断变化的实际情况灵活变通，不断地完善制度。
1.重视宏观经济的变化，保持敏锐的洞察力
由于房地产业具有强烈的传导性，赋予了产业之间较大关联度特征，所以其发展深受宏观经济的影响。在自由竞争的市场环境中，房地产的运行具有一定的周期性，所以其信贷的周期性也会产生影响。随着我国福利性分房制度开始被取消，还没有建立较为完善的社会保障制度，对人们基本的住房需求可能不能全面地满足，居民也没有形成较为科学的住房消费观念，国家宏观调控政策依旧在房地产行业占据着重要的地位。在这种情况下，银行更重要对我国宏观经济更加关注，重视相关政策的调整，及时适当地对银行内部的房地产信贷政策进行适时地调整，为国家宏观经济的深入发展奠定坚实的基础，在跟上国家经济发展步伐的同时适应房地产业的波动情况。
2.关注房地产价格走势，控制抵押品价值缺口
在对房地产信贷风险进行管理时，银行要对房地产市场价格的变动进行密切的关注，同时加大对抵押品信用风险敞口管理的控制力度。在贷款方式方面，主要是要坚持房地产的抵押，并不断地促进抵押贷款质量的提高，对抵押品的有效性进行全面的考虑，促进信贷风险的分散，使借贷行为更加科学合理。
3.分析区域经济的差异，实行规模化的管理
在充分发挥国家宏观调控手段，对信贷管理进行有效的指导的同时，银行以及央行也应对商业银行进行指导并提出相关的要求，使其有效地进行用量管理，严格区域内的房地产信贷的规模。参考区域内有关房地产信贷的相关指标，并以此为依据进行房地产信贷规模管理方法的制定，严格控制投资力度，减少盲目投资的情况，有效地提高信贷的利用效率。
（二）防范房地产非系统性风险的措施
这种非系统性风险主要来源于违规操作、借款人违约以及决策失误等，一般其策略有风险的接受、转移、分散以及规避四种。
1.对房地产信贷进行定位，确保金融体系的安全
对于商业银行而言，其信贷资金的投入对象的选择应该具有一定的衡量标准，要充分的考虑房地产开发的楼盘品质以及地理位置等和和信贷偿还能力，应发展优质客户。在国家优惠扶持政策的帮助下，也可以适当的考虑对经济适用房进行支持。对于国家而言，要不同收入阶层的住房要求，不断地建立健全社会住房保障制度，商业银行在自身发展的同时，也要更多的承担相应的社会责任，增强责任意识，为房地产信贷投入更多的精力。
2.利用信贷利率杠杆，对市场准入条件进行规范
由于我国的利率政策还没有真正的市场化，所以在很大程度上商业银行拥有调整利率的自主权。所以，商业银行在选择贷款利率时要灵活的变通，对信贷项目和客户的实际情况进行综合的考虑和分析，使信贷市场在具有市场调节功能的作用下不断地增强自身循环的良性，促进自身的稳定健康发展，促使系统性风险的减小。
3.研究风险度量模型，不断地丰富信贷管理手段
随着历史的发展，信贷风险量化的模型不断地丰富，在研究我国房地产信贷风险的量化方面产生了重要的作用，通过对这些量化模型的借鉴分析，我们能够根据我国国情以及发展的实际具体情况建立独具特色的模型。我国商业银行自身的管理还存在着一些弊端，尤其是建立的信贷管理系统尚不全面和健全，应根据自身的实际情况适当的考虑内部评级法，重视历史数据的研究，并深入的研究并有效地发挥房地产信贷风险量化的作用。在房地产信贷风险量化模型的开发运用过程中，思维要灵活以及系统，要充分的考虑自身的运营情况以及模型适用的范围和对象，从实际出发，实事求是。另外，也应不断地计量以及分析影响房地产信贷风险管理的因素，充分的实现理论联系实际，更好实现对信贷风险管理系统的运用，使风险的管理具有更强的刚性。
4.对客户信誉状况进行记录，进行统一客户管理
由于房地产客户信息的管理还不完善，要实现对这些有效信息的运用，就要建立健全房地产客户管理系统，并在全国范围内进行统一，对客户进行统一的管理，实现对客户信息的利用、共享以及控制，使信息更加透明和公开，同时不断地加大社会监督的力度，减少利用不实信息套取银行信贷的不良行为，增强对房地产企业及个人约束能力和控制能力。同时，也应加大相关的惩处力度，减少不良、错误甚至是虚假信息的流通，为客户信息的合理运用创设良好、健康的环境。
五、总结
总之，我国银行的业务模式逐渐产生了较大的变化，在房地产信贷业务方面有效地利用了现代信息技术和手段，银行以及房地产企业的联系更加紧密，有关房地产信贷的信息公开性及透明度更高，并且具有了较强的流动性，银行的工作效率和质量得到了较大的提升，然而。另外，也导致了信贷风险的传染性、突发性以及不确定性的增强，不利于房地产信贷风险的有效控制和管理。为此，国家、社会、银行、房地产企业乃至个人更要加强对房地产信贷风险的评估并进行更加深入的研究，根据房地产运行的实际状况对信贷风险的防控技术、手段和措施进行探讨，摒弃主观判断，通过量化方法进行科学的分析。
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参考文献：
[1]宋兴.商业银行信贷风险管理的问题探究[J].商业经济,2013(10):119-119,124.
[2]赵燕.浅析房地产市场与银行信贷风险的关系[J].经济视野,2014(5):335-335.
（责任编辑：赵媛）