邓李杰
（沈阳工程学院管理学院, 辽宁 沈阳 110163）
摘 要：利率市场化与房地产市场有着紧密的关系，国家利率政策的调整对房地产市场产生了一定程度的影响。本文通过分析沈阳房地产市场需求、供给及房地产价格受利率变化的影响情况，判断利率调整对房地产市场是否存在积极影响，并提出防范利率机制失效的措施。
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关键词 ：利率调整；房地产市场；市场需求；供给；价格
中图分类号：F293.35 文献标志码：A 文章编号：1000-8772（2015）08-0055-01
收稿日期：2015-02-11
作者简介：邓李杰（1982-），男，福建南平人，硕士，讲师。研究方向：工程管理。
房地产市场化20 多年的发展历程表明，货币调控政策与房地产市场的发展有着紧密的联系。这种联系如何表现，我国历年来利率调整的数据对房地产市场的数据是否存在着影响，本文将以沈阳房地产为例，利用统计数据分析沈阳市房地产市场的现状，厘清利率调整与房地产市场发展的关系，分析利率变化对房地产是市场需求、供给以及价格的影响。
一、我国的利率政策回顾
2006 年以来，我国利率政策调整经历了紧缩阶段（2006年4 月～ 2008 年8 月），宽松阶段（2008 年9 月～ 2010 年9 月），再紧缩阶段（2010 年10 月～ 2012 年5 月），再宽松阶段（2012年6 月～至今）。在这样的背景之下，作为调节资金供求杠杆的利率不断调整, 必定会给整个房地产市场带来一定的影响，主要包括对需求、供给和房价的影响。
二、利率调整对房地产市场的作用机理
1. 对需求的影响
利率的提高直接增加购房者的使用成本，消费型需求的置业成本增加，从而减少了消费需求。反之，贷款利率低时，房地产的需求增加。
2. 对供给的影响
贷款利率越高，房地产开发的成本越高，投资收益越低，房地产供给将下降。反之，贷款利率低时，房地产的供给将增加。
3. 对价格的影响
利率的上调将导致住宅建设成本增加，供给减少，市场价格有所回升，市场成交量下降，打击市场信心，最终引起房地产价格下降。
三、利率调整对沈阳房地产市场的影响
1. 对房地产市场需求的影响
2006 年～ 2011 年，沈阳市商品房的年实际销售面积从1107.10 万平方米增长到1667.10 万平方米，年均增幅约为10%，增长较为平稳，但2012 年后，受宏观经济形势及房地产宏观调控的影响，年销售面积逐年下降，2014 年仅为1450.49 万平方米（相当于2009 年的水平）。由此可以看出，由于沈阳市居民购房的需求较大、投资与养老需求逐步增加、外来人口购房需求加大及利率传导机制不顺畅等原因，造成利率调整对沈阳市房地产市场需求的影响是失效的。
2. 对房地产市场供给的影响
房地产投资中40% ～ 50% 来源于贷款，提高贷款利率，能在一定程度上抑制房地产开发贷款的增长，从而影响房地产投资的增速，进而抑制房地产供给。
由于货币政策具有时滞性，所以对房地产市场供给的影响也有滞后性。受2006 年开始的贷款紧缩政策的影响，2007年～ 2009 年，房地产开发投资的增幅下降，且商品房可供销售面积从1607.26 万平方米减少到1276.21 万平方米；2008年9 月开始实行宽松利率政策后，房地产开投资增速加大，商品房可供销售面积大幅增加，2011 年达到了最高点（2040.40万平方米）；而2010 年10 月开始实行的再紧缩利率政策后，2012 年至今商品房可供销售面积逐年下降。
由此可见，利率变化对房地产供给的影响符合利率调整对房地产市场的作用机理，但是这种影响具有滞后性。
3. 对房地产市场价格的影响
2006 年～ 2012 年，沈阳市商品房平均价格呈逐年增长的态势，尤其是2009 年～ 2011 年的增幅较大，年均增幅约20%；2013 年和2014 年小幅下降，降幅未超过3%，属于市场正常波动范围。因此，利率调整对沈阳市房地产市场销售价格的影响是失效的，其原因可能是利率调整未能很好地抑制需求，投资成本增加，建设用地投放不均衡，房地产供应结构不合理等。
四、结论与建议
通过分析，可以看出利率政策在调控沈阳房地产需求和价格方面失效，但在调控房地产供给方面却起到了一定的作用。由于多种因素的影响使得利率对沈阳房地产需求的调控失效，从而在均衡机制作用下，利率对沈阳房地产价格的调控也失效。因此要保证沈阳房地产市场供需均衡，稳定沈阳房价，就应该从以下方面入手，完善我国利率机制和抑制沈阳房地产市场需求。
（1）加快利率市场化进程，强化利率约束效力。（2）调整住房供应结构，满足市场多层次需求。（3）加快二手房市场建设，引导住房梯度消费。（4）加强交易环节和持有环节相关税收征管，抑制投机投资性购房需求。
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（责任编辑：孙伟明）