秦 虹
住房和城乡建设部政策研究中心主任研究员
未来房地产业发展的5个判断：一是市场整体增速下降，分化格局渐成趋势；二是新房市场达到高点，竞争将不断加剧；三是结构性机会凸现，细分市场是必然；四是非传统住宅市场空间增大，但是机遇和风险并存；五是市场集中度提高，行业整合在所难免。
目前住房供求关系呈现全国总体偏松，部分地区过剩的格局
以2011年为分界点，住房供求关系开始发生变化。2011年以前，全国供求关系总体偏紧，部分地区过紧。所以全国的房价普遍上涨，那时出台的政策基本上都是抑制房价上涨的。2011年以后，全国的供求关系出现从过去总体偏紧，部分过紧到现在总体偏松，部分地区过剩的格局。如果把施工面积的增长速度和销售面积的增长速度放在起比的话可以看到，从2011年开始，供给的增长速度比销售的增长速度快l倍左右。出现这种转变的原因主要有三方面。
第一个原因与前期宽松的流动性有关。2009年、2010年为了应对全球金融危机，我国实施了宽松的货币政策，由于出口受到了极大的影响，实体经济投资领域有限，大量资金或明或暗、或直接或间接进入了房地产开发领域，直接增加了房地产的供给。
第二个原因与2011年开始的房地产调控政策有关系。2011年的1月26日出台的国8条，核心就是限购和限贷，房价上涨快的49个城市限购，全国范围内购买第三套房不贷款、购买第二套房首付提高到60%，利率提高到1.1倍。调控政策对抑制新增的投资投机性需求产生了积极作用，但这也直接改变了民、司投资房地产的方式，由原来买房投资开始转变为买房地产的私募、信托、理财，而这些资金都进了房地产开发。过去房地产的需求资金，现在变成供给资金，大大增加了房地产的供给能力。
第三个原因涉及到地方政府的土地财政。近几年许多地方或提高土地出让面积、或提高建筑容积率，导致房地产供给增加。
按照目前的销售和供给速度看，供求关系总体偏松，对开发企业来讲还是消化库存为主，所以说大幅度涨价的环境目前不存在。但供求关系是动态，2014年住房的新开工面积较低，而商品房的销售面积处于历史的第二高位，供求关系在逐步调整，但调整到位总体上还需要一段时间。当然，地区上的差异仍然存在。
目前的政策是优化回归兼顾改革，还谈不上是“救市”
央行和银监会在2014年9月30号发布《关于做好进步做好住房金融服务工作的通知》（下文简称《通知》），这个政策被普遍认为是“救市”。但总体来看，这个政策更确切地说是根据市场的变化对过去过紧的政策进行了一种常态“恢复”，是政策的优化和调整，是把过去过度行政化的一些手段恢复到常态，还谈不上是“救市”。另一方面，这个政策有也表明了房地产金融改革的方向。
从恢复常态来看，《通知》有四个要点。第 ，今后地方政策搞公共租赁住房和棚户区改造货款期限延长到25年，这是保障性住房建设最基本的资金保障，有了长期资金的支持，各地政府建设保障性住房才能落实。第二，对于购买首套房利率打7折，这是对首次置业家庭的政策支持，而对首次置业家庭各国都有支持政策，因为它涉及社会稳定，所以应是常态化政策。第三，对于已经还清贷款购买第二套房的改善性需求，实行首套房信贷政策，这是对过去购买第二套房实施从严政策的调整，实事求是地把住房改善视同民生，在政策上予以支持。第四，即使购买首套住房首付也不能低于30%，这仍属于较高门槛，将极大地保证我国不会出现美国房地产贷款危机，如果是搞零首付或过低的首付，那才算是“救市”。
除了政策优化和回归，《通知》还表明了两个未来改革的方向。第一个改革的方向是鼓励银行业金融机构通过发行住房低压贷款支持证券MBS等多种措施筹集资金。第二个改革的方向是要扩大市场化融资渠道，积极稳妥开展房地产投资信托基金(REITS)试点。
从长远政策来看，房地产政策的核心是要建立一个统一、规范、稳定的住房供应体系。这个供应体系的核心是以政府为主提供住房保障，以市场为主满足多层次的住房需求，也就是说，今后各种各样的市场需求，由市场满足，由市场配置资源，这是大方向。
中长期房地产市场转向结构性机会，趋势判断和创新最重要
房地产的投资从来都是中长期投资，市场的短期变化不足为奇，中长期的趋势判断和发展规律的把握很重要。如果投资人对未来房地产趋势判断错了，再好的企业也会在市场中碰壁。笔者认为，从中长期来看，我国的房地产市场还有很大空间，住房质量的提升、改善性需求仍在增长，非住宅业态将更加丰富、房地产的服务市场空间很大。具体来讲，对未来中长期房地产市场的发展，笔者有以下五点判断。
一是市场整体增速下降，分化格局渐成趋势。房地产作为宏观经济的重要组成部分，它的发展与宏观经济是一致的，宏观经济在新常态下增长速度下台阶，房地产业的增速也同样会下台阶。以销售面积这个领先指标为代表，房地产业已经告别了过去低基数、高增长的时代，将转向高基数、低增长。在全国总增速下降的态势下，地区的分化格局必将显现，即有的地方还会有高增长，有的地方小增长，有的地方负增长。在市场分化格局下，分类政策是必然，所以房地产开发投资的选择就特别重要，人向哪里去，哪里有需求，在有需求的地方投资才是正确的选择，否则将会面临风险。
二是新房市场达到高点，竞争将不断加剧。随着我国房地产总量问题的基本解决，我国二手房市场将会兴起，那么根据供求关系研究房地产市场发展趋势时，供给就不仅仅是新房，而是新房加二手房。我国的房地产市场 定会发展到发达国家今天的市场格局，就是房地产交易以存量房为主。目前，我国的一线城市二手房交易已经超过新房交易一倍以上，全国其它城市二手房也在增长，所以即使未来还有需求，甚至需求还在增长，但对新房的需求有可能降低，这必将导致房地产市场竞争的加剧。对此，开发企业必须有所认识，绝不可把过去新房市场高增长的经验复制到未来。
三是结构性机会显现，细分市场是必然。未来我国的房地产业仍有较大发展空间，但这个空间不是普遍性的，而主要是结构性的。在结构性机会下，区域位置更显价值，判断什么样的区域位置可投资，需要从宏观、中观、微观三个层面分析把握。城市群发展快、高速交通网覆盖、资源条件优、公共服务水平高的地方投资空间大。不仅投资区域需要选择，投资业态、产品类型等结构性机会也大量存在，这就需要细分市场。由于中国市场规模大，而发展不平衡，细分市场就特别有意义，任何一个小的比例的需求，都是一个大的市场。而能把握细分市场的企业一定是专业化能力强的企业。
四是非传统住宅市场空间增大，但是机遇和风险并存。过去由于住宅投资占房地产投资的比例较高，所以经常以房地产市场代表住房市场，所说的房地产调控也都是住房市场的调控。但未来，住房市场投资总量仍然很大，但增速会下降，非传统住宅的投资总量比不上住宅，但增速会上升。非传统住宅包括创新性的住宅产品，以资产管理为核心的商务办公楼宇投资，以价值提升为核心的存量房开发，以产业、旅游、养生、休闲、度假为核心的新型地产，以服务配套为核心的养老服务社区，以互联网技术支撑为核心的房地产服务等。这些非传统住宅的开发未来有很大机遇，但由于经验不足，模式不清，管理人才和长期资金支持缺乏等原因也会有很大风险。
五是市场集中度提高，行业整合在所难免。随着今后房地产市场竞争的加剧，房地产市场的集中度将不断提高。部分资金实力大和专业化能力强的企业将会不断提高市场份额，而部分企业将会逐步退出房地产市场。整个房地产行业未来的兼并、重组、整合等调整在所难免，所以，今后一定会出现一些企业和地方出现问题，但这不代表整体。而这个调整是有利于房地产企业优胜劣汰，有利于房地产市场不断提高水平，不断走向健康发展。
应对未来中长期房地产市场的变化，房地产企业第一要坚持多元化，不同企业应根据自身的情况，有不同的多元化选择，多元化是利用我国地域或业态发展不平衡，来规避风险。第二要坚持创新，只有有创新能力的企业才能够抓住机会，才能有更好的发展空间。”