刘 洋 舒 露
中图分类号：C913.6
文献标志码：A
文章编号：1000-8772(2014)28-034-03
引 言
我国未来老龄化趋势明显，随着老人财富增多以及421家庭结构的产生，现有传统家庭养老方式已不能满足当代老年人的需求。以重庆为例，它已成为继上海、北京、天津、江苏之后，全国老龄化程度最高的区域之一，面临着巨大的养老压力。随着老年人养老观念的转变，更加重视精神生理层面的追求。这为作为新兴地产形势的养老地产提供了前所未有的发展机遇。基于此，本文对重庆市养老房产的发展进行了探析，并提出了相关建议。
1. 养老房地产概述
日益明显的人口老龄化趋势和倒金字塔型家庭结构，促使对老年住宅需求急剧上升，为养老地产提供了新的市场前景和巨大的发展契机。
1.1养老地产概念
养老地产，又称企业盈利性老年住宅，作为一种基于适老化和为老化住宅而拓展的新兴地产形态，具有立体的开发经营方式，复合了房地产开发，商业地产运营，养老服务和金融创新等属性[1]。简而言之，养老地产就是有机结合了高质量地产和专业规范的老年护理服务，突出适老化设计，以实现既养身又养心为目的的地产项目。
1.2重庆养老地产发展现状
据重庆市统计局2010年11月1日发布的第6次全国人口普查主要数据，全市常住人口2884.62万人，其中60-64岁以上人口总数164万人，65岁以上人口为333.41万人，占总人口11.56％，且预计2015年老年人口数量约为637万人。由此可见，重庆老年人数量大，养老压力重，对养老机构特别是养老地产的需求量大。但目前重庆养老机构比较少，全市能提供的养老床位仅11.5万张，床位缺口巨大。且老年住宅户型设计落后，不能完全满足老年人养老需求。在重庆有统计的180家社会福利机构中，三星级以上的标准养老机构仅有六家[2]。重庆现有的老年住宅配套设施落后，护理人员素质低，大部分是福利院和养老院。例如：重庆市福牛牛养老院，环境设施相当落后，护工极度缺乏，根本满足不了当代人养老需求。总之，重庆养老地产仍处于低水平运营阶段。
2. 重庆市养老地产发展面临的挑战
面对越来越严重的老龄化程度，重庆市乃至全国正在积极探索养老产业的发展，尤其是其中的地产产业。作为全国首批养老体系建设5个试点之一的重庆，养老地产尚处于探索发展阶段，其中面临的挑战众多。现简要分析如下：
2.1民间资本投入不够
国务院《中国老龄事业发展“十二五”规划》提出，随着经济的发展，人们对养老服务品质的追求将成为养老地产发展的催化剂。这使得大量的民间资本开始涌入市场。但是，养老地产是投入高，回报周期长的新兴产业，尚未形成完整体系，在国内发展也不成熟，市场不稳定，很多营运商缺乏养老地产运营经验，存在许多潜在风险。另外已经开始实施的《重庆市养老机构服务管理办法》中，虽然在免缴营业税、地免征房产税等方面给予了一些政策优惠，但是力度不大.，不足以引导大量民间资本进入。这些因素导致民间资本的投入相对匮乏，使开发商在养老地产开发过程中，资金链成为其一大障碍。
2.2养老建筑缺乏针对性设计，医疗配套服务不完善
为了达到让老年人养老即养身又养心的目的，其住宅结构的设计应该加大对老年人生活习惯的观察研究，结合老年人的需求，针对性的为老年人提供配套服务设施，比如：老年大学，休闲娱乐场所，医疗保健场所等。另外其住宅结构设计应以老年人的特殊需求为出发点，例如：无障碍通道，室内报警器等。但是目前重庆市养老地产发展滞后，养老建筑质量低下。例如：集中在沙坪坝去区歌乐山镇的养老机构，单纯提供养老住所，针对性的养老建筑缺乏，普遍配套设施落后，医疗服务不完善，老人生病无专车送去医院及时就诊，且护工极少。
2.3企业经营管理模式不成熟
国内养老地产发展较晚，企业在这方面经营管理可以借鉴的模板较少。而养老地产涉及面广，包括金融、地产、服务、医疗、保险领域等多个方面，开发运营周期长。其需要高质量的员工管理、对老年客户服务管理以及自身风险规避方面的管理。大部分开发商缺乏这方面的管理经验。同时，目前存在养老地产的经营模式有销售模式、会员制模式、销售+出租模式等但是结合重庆市养老地产项目自身的特点，也不确定哪种模式适合。例如：万科幸福汇老年公寓，其采用租售并举的经营模式，但此项目处于起步阶段，经营模式随时可能变化。
3. 关于促进重庆市养老地产发展的对策
重庆市养老地产发展中的挑战重重，为了进一步完善其发展，针对以上挑战提出以下几方面建议：
3.1通过BOT模式进行融资，政府给予必要政策支持
BOT模式，它是Build-Operate-transfer（建设-经营-转让）形式简称，在这里主要是指政府对养老地产项目进行立项，并与房地产开发企业签订特许权协议[3]。这种模式使企业在建设过程中融资，从而获取更多的投资资本，同时减低了企业的开发费用。同时政府方面，一方面应建立系统全面的投融资体系以及咨询服务，为投资者提供必要的投资保障。另一方面，加大政策扶持力度，如“贷款贴息”“财政补贴”等。且明确养老地产用地政策，税收政策，并出台相关土地优惠政策，激起开发商投资热情，引导社会资本投入。
3.2引导养老地产建筑设计向标准化，适老化方向发展
重庆市有关政府部门应该把养老地产建筑的设计标准化。从养老地产建设设计、其建造以及其管理服务等方面进行基本规范，制定符合重庆市养老地产发展的相应标准。为重庆今后扩大的养老地产的发展奠定基础，使发展更系统化。建筑设计单位则应以老年人对建筑设计的要求和意见为出发点，为老年人进行针对性设计，使老年人有机会选择针对性选择配套服务设施，如：旅行社，银行，医疗机构等。同时，建筑产品的设计应该符合老年人生活习惯，满足老年人特殊生活需求。如：地板的防滑设计，较矮的楼层设计等。
3.3汲取国外养老地产经营管理模式经验，注重创新
美国养老地产实行所有权和管理权相分离，为后续高质量的管理提供了可能。重庆市养老地产的发展可以借鉴这一模式，通过专业的管理公司对养老地产进行打理，一定程度上实现拥有者和管理者相分离，可以解决养老地产资金回收期长的问题，减轻开发商的压力。且结合自身特点，采取合理的经营管理模式，如数字化高科技管理。同时在养老地产发展潜力巨大的背景下，广大高校应该重视对养老地产的研究以及其理论成果的输出，为养老地产经营管理模式的创新提供理论基础。
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参考文献：
[1] 姜睿,苏舟.中国养老地产发展模式与 策略研究[J].现代经济探讨，2012-10-15.
[2] 孟圆华.重庆养老地产发展现状调查[J].时代漫游，2014-01-15.
[3] 张敬岳.我国养老地产发展的问题和争议[J].华东师范大学研究生学报，2013-03-15.
作者简介：刘洋（1994-），女，四川成都人，本科在读。研究方向：地产。舒露（1995-）女，贵州六盘水人，本科在读。研究方向：地产。
（西南大学）
(责任编辑：赵蕾)