陈 靖
中图分类号：F293.35
文献标志码：A
文章编号：1000—8772(2015)07-0039-03
一、前言
作为我国国民经济支柱产业之一的房地产业，自1998年房改以来一直保持快速发展势头。2014年以来，房地产市场随着我国经济的新常态进入了一个减速换档、提质增效的新阶段。在这个阶段，房地产市场表现为市场分化，房价涨幅放缓，房企利润下降，房价波动周期缩短的特点。这一新阶段的出现，表明我国房地产行业已经度过了住房普遍短缺、房地产市场消费者理性消费、房企理性开发及房地产产品质量进一步提升的时代。在中国经济进入新常态的宏观背景下，我国房地产业也应以目前社会经济发展阶段性特征为出发点，保持战略上的平常心态来迎接房地产业的新常态。
二、经济新常态下房地产发展现状评析
房地产需求水平与国民经济发展水平及人均GDP水平之间呈现的是一种正相关的关系。从GDP增速与房地产发展的关系来看，当国家宏观经济增速保持在5%-8%阶段时，则房地产业发展表现为稳定发展状态。就我国2012年、2013年及2014年GDCP增速分别为7.7%、7.7%及7.4%来看，我国近三年来的房地产业均处于稳定发展阶段。从人均GDP与房地产发展的关系来看，当人均GDP水平在4000美元-8000美元时，房地产市场表现为平稳发展的特征。我国2014年人均GDP为7，000美元左右，表明我国房地产发展正处于以质量为主，数量与质量并重的平稳发展阶段，该阶段的需求特征特征以改善性需求为主。
三、经济新常态下房地产需求状况分析
在经济新常态的宏观背景下，影响房地产市场需求有多种主客观因素。
（一）城镇居住人口的增加
随着我国城市化进程的不断加速，越来越多的人口涌向城市。据国家统计局数据显示，2012年末，我国城镇人口为71，182万人，占总人口数的52.57%；2013年末，我国城镇人口已达73，111万人，占总人口数的53.73%。即2013年末我国城镇居住人口比2012年末城镇居住人口多出1，929万人，这部分新增的城镇人口势必扩大了对城镇住房的需求量，如果按小康水平人均30平方米来计算，则解决这部分新增城镇人口的基本性住房需求，至少需要新增5.79亿平方米住宅面积。
（二）城镇居民收入水平的提高
根据国家统计局数据显示，2013年全年城镇居民人均总收入29，547元。其中，城镇居民人均可支配收入26，955元，比上年名义增长9.7%。在城镇居民人均总收入中，人均工资性收入18，930元，占人均总收入的64.07%，比上年名义增长9.2%。2013年城镇居民人均可支配收入中位数为24，200元，比上年名义增长10.1%。城镇居民收入的增加，极大程度上刺激了对住房的消费需求，除因人口增加而增加的基本性需求外，城镇居民收入的增加很大程度上刺激了改善性需求的消费。如随着民民收入水平的提高，很多在房改之初买了小户型的家庭，在步入中年，需要扩大住房面积。
（三）消费者对价格的心理预期
消费者的心理预期直接受房地产价格影响，通过影响投资需求达到对房地产价格的影响作用。如当房地产价格上升时，消费者往往会预期它还会上涨，纷纷买房，进而使得房地产的供求关系紧张推动了房地产价格的进一步上涨；反之，当房地产价格下跌时，消费者往往持观望态度，希望能买到价格更低的房子，从而使需求降低，同时也促使了房地产价格的继续下滑。在房地产市场行情低迷的情况下，消费者不合理的心理预期将会成为使房地产市场量价齐跌现象持续下去的原因之一。
（四）国家各类调控政策
房地产业作为我国经济发展的基础性、支柱性产业，对于国民经济的发展具有十分重要的影响，因此一直以来，我国政府为保障房地产市场稳步、健康、规范地发展，适时地推出了一系列调控政策，如土地政策、财政政策、货币政策及住房政策等。另外国家的其他一些政策虽看似与房地产业无关，但也会在无形中促进房地产需求的上涨，如随着我国单独二胎的放开，想要第二个宝宝的不少家庭，也会产生新的改善性住房需求。
四、经济新常态下房地产供给状况分析
（一）土地供应量及价格
据相关数据统计，我国100个大中型城市经营性用地成交建筑面积55，622万平方米，同比下降44%；其中含住宅用地成交建筑面积42，397万平方米，同比下降40%。虽然各级城市土地成交量大幅缩水，但是价格分化却比较明显：北京2014年的土地成交平均价格也同比大幅上涨33%至12，970元/平方米，一线城市平均土地价格大幅增长36%；二线城市之间的分化越加明显，厦门、郑州、青岛、天津等地的经营性用地成交平均价格涨幅超过35%，而兰州、西宁、南京、大连、长沙等地经营性用地成交平均价格降幅均超过15%；三四线城市2014经营性用地的成交均价为1，484元/平方米，较去年同期大幅增长22%。
（二）投资额与投资增速
据国家统计局2014年1-11月份全国房地产开发和销售情况显示，1-11月我国房地产开发投资86，601亿元,同比名义增长11.9%,增速比1-10月份回落0.5个百分点。1-11月份,商品房销售面积101，717万平方米,同比下降8.2%,降幅比1-10月份扩大0.4个百分点。1-11月份,房地产开发企业到位资金110115亿元,同比增长0.6%,增速比1-10月份回落2.5个百分点。11月份,房地产开发景气指数为94.30,比上月回落0.46点。
（三）销售面积与销售额
据国家统计局数据显示，1-11月份，我国商品房销售面积101，717万平方米，同比下降8.2%。商品房销售额64，481亿元，下降7.8%。其中，11月份商品房销售面积13，223万平方米，商品房销售额8，096亿元。商品房销售额的下跌速率已经超过了商品房销售面积下跌速度，价格深度调整的步伐明显加快。主要是由于2014年企业为了去库存，以价换量成为普遍共识。
（四）施工面积与待售面积
从商品房施工面积看，据统计，我国2014年1-11月，全国房地产新开工面积16.47亿平方米，同比下跌9%，其中住宅新开工面积11.46亿平方米，同比回落13.1%。全年土地供应量明显下滑也是新开工面积大幅减少的主要原因，而新开工面积的减少将导致2015市场供应量出现一定的下滑。在商品房待售面积方面，据数据统计，2014年11月末，全国商品房待售面积达59，795万平方米，同比大幅增长27.8%，相比2013年末时的49，295万平方米的待售面积继续增加10，500万平方米。
五、房地产供需均衡新常态分析
（一）降低施工面积增速，力求消化库存
根据第六次全国人口普查数据和近几年住房竣工等数据推算，2013年全国城镇户均住房已达到1套左右，由于2014年房地产市场的量价下行，导致房地产库存较高。研究表明，健康的房地产市场中，其施工面积增速应与GDP增速相当，而我国2004年-2008年期间，房地产施工面积增速平均每年达20%左右，房地产业过去十年的快速发展给如今的市场带来了很大的库存压力。如果从2009年起按我国房地产施工面积增幅与GDP增速约每年8.8%相当来计算，则目前我国房地产库存约4，000万套商品房，空置率高达23%左右。因此未来一段时间内，我国房地产业应在降低施工面积增速的基础上，在保持房地产价格平衡或小幅下跌的情况下以消化库存为主基调。
（二）加大消费优惠政策力度，释放改善性需求
随着人们生活水平的提高，大部分消费群体对住房的基本性需求已得到满足，但却有很多潜在的改善性需求在前期房价高速上涨的年代没有得到满足。在房地产市场供大于求的状况下，应注重释放消费在潜在的改善性需求及适当刺激投资性需求。除放开限购、限贷政策外，可针对不同消费群体制订相应优惠政策。如对由于国家单独二胎政策放开后家庭添加新成员需要改善住房的消费者，可考虑对其有特殊的优惠待遇。
（三）客观对待市场分化，实行差异化调整
通过对2014年房地产供需状况的调查不难看到，尽管整体市场存在下滑与低迷势态，但不同层级的城市其状况不尽相同，走势分化明显。一线城市由于潜在需求旺盛，因此对房地产供应消化相对较快，其中上海、北京分别比2013年上涨2.46%和1.83%；另有一些二、三线城市由于目前库存合理、政策利好等因素，同比上涨也比较明显，如保定、厦门涨幅在12%以上，但如三亚、杭州、武汉等城市由于库存较高，因此呈明显下跌趋势；另一些三线、四线城市中小城市需求弱，因此对现有供应量的消化较慢，并呈明显下跌态势，其中菏泽降幅达19.55%。由于不同层级城市之间的现状不同，应对各层级市场进行差异化调整，一、二线城市在未来一段时间内通过改善性需求的释放，房地产成交量将触底反弹，库存将会较快消化；而对于库存较高的三、四线城市，由于受到人口、经济等各方面因素制约，对房地产各类新增需求释放缓慢，因此其成交量与房价将在较长一段时间内难以恢复，应以货币、金融等相关利好政策来稳定和刺激消费，帮助其尽快消化库存。
（四）房企步入优胜劣汰，并购整合阶段
由于2014年房地产市场的分化，不同城市、区域、开发商的冷热分化也较为显著，另外，由于市场发展的减缓，使得房地产业的风险提高，因此，有部分房企业可能保持着高增长，但相当多的中小房企将面临淘汰出局的风险。在未来的一段时间内，一些资金紧张且不愿再面对行业风险的中小型房企会主动退出或寻求并购，而大的保持增长状态的房企将有机会借此提高行业集中度，房地产市场空间会被进一步挤压，未来将会进入中小型房企的并购整合的实质性阶段。
（五）调整发展目标，完善调控政策
房地产发展阶段的变化意味着需要适时调整房地产发展目标，并据此完善相关政策。随着经济发展水平和人均收入不断提高，基本住房需求得到满足后，对绿色、高效、宜居的高品质住房需求快速上升。根据我国房地产市场发展阶段的变化，未来应更加重视有序推进房屋建设，提升房地产业发展水平和质量，不断改善居民居住条件，提高居住品质，通过改革和政策调整，有效防范房地产市场风险，实现我国房地产市场平稳运行。
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作者简介：陈靖(1974-), 女,江苏泰州人，硕士研究生，助理研究员，南京师范大学泰州学院数科院副院长，研究方向：可持续发展经济。
（南京师范大学泰州学院）
(责任编辑：王兰爽)