王祝娣
（浙江浙能镇海发电有限责任公司，浙江 宁波 315221）
摘 要：随着我国社会主义市场经济的快速发展，也带动了房地产行业的迅猛发展，为了促进城市化建设，房地产行业已逐渐成为推动我国国民经济发展的重要支柱产业，它的兴衰成败关系着我国人们的生活水平。然而，房地产开发毕竟是一个资金投入量大、跨期长、风险非常高的行业，从项目的启动直到竣工验收都需要大量的资金投入，庞大的资金不是房地产企业本身所能够承担的，要想顺利的完成项目开发，它的对外融资能力影响巨大。因此，分析我国房地产开发项目在融资过程中存在的风险，并寻找措施将其防范化解，切实解决融资难的问题，是当前急需探讨的一个课题。
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关键词 ：房地产开发项目；融资成本；融资分险；分析
中图分类号：F293.30文献标志码：A文章编号：1000-8772（2015）07-0078-02
收稿日期：2015-02-22
作者简介：王祝娣（1974-），女，浙江宁波人，主管会计，会计师，主要研究方向为房地产土地增值税清算和企业筹资。
一、引言
房地产开发项目对资金的需求十分庞大，这往往不是企业本身所能够独立承担的，资金短缺便成为了我国房地产企业普遍遇到的问题。因此，企业就必须进行对外融资以获取足够的资金来满足项目开发的需要，当前银行借款是最主要的融资渠道。对于融资成本及融资风险总是与一定资本结构是相对应的，比如，要想让投资者甘愿冒较高的风险，就得保证他们能够获得与之匹配的高收益，开发商也就必须承担较高的融资成本。可以看出，融资成本与风险二者是密切相关的，成本对风险总有一定的协调作用，使二者保持相对称。因此，研究分析项目开发的融资成本及风险并寻求措施防范化解便显得非常重要。
二、 房地产开发项目融资风险产生的原因
（一）房地产开发项目融资渠道过于单一
我国目前大多数房地产企业开发项目所需的资金都来源于银行信贷，对银行的依赖程度很大，银行政策的改变都会影响企业的融资能力，甚至导致开发项目的夭折。比如现阶段，银行加强了对信贷的审查，比以往严格了不少，很多中小型房地产企业被拒之门外，难以获得银行借款，使得项目融资失败。另外，我国关于房地产企业项目融资方面的法律法规还不健全，难以保障融资活动的顺利开展，导致融资方式受到极大的限制。房地产企业过度依赖银行信贷，融资渠道单一，使得房地产开发项目的进度被银行政策所左右，加大了房地产项目的融资风险。有的企业也转而向民间借贷，但缺乏完善的法律法规加以保护，一旦出现无法协调民事纠纷，房地产开发项目也将失败。
（二）房地产开发项目的融资制度不健全
这几年来，我国房地产行业正处于腾飞发展阶段，但在房地产开发项目方面却没有一套完善的法律法规与之相配套，漏洞颇多，我国政府一般都是采取宏观调控的方式来管理房地产开发项目的融资，主要体现在开发项目的融资时间以及所作出的融资决策等方面，对于房地产开发项目如何对外进行融资，采取何种渠道融资要求表较少。比如在房地产开发项目所选择的银行借贷融资，我国政府的要求比较高，但在实际中却缺乏可操作性，尽管法律法规要求严格，但对于所遇到的实务问题，却一片空白，有的时候甚至会出现相互矛盾的现象。因此，这种环境下，企业融资便显得较为困难，也抬高了房地产开发项目的融资成本及风险。
（三）房地产开发项目的融资风险管理机制不完善
我国当前在房地产开发项目的融资风险管理方面的机制尚不健全，没有一套完善的融资体系。在开展房地产开发项目时，由于项目负责人相关的专业水平不够，一般只注重于项目的扩张，对融资风险的重视程度不高，就没有加强对融资风险的管理，无形中加大了融资风险，最终制约了房地产企业项目顺利的开发。房地产开发项目融资风险管理机制不完善主要体现在融资程序上不规范，相关管理机构落实不到位，企业对于人力资源的分配也不尽合理，使得房地产企业在进行开发项目时难以进行有效的融资，而选择盲目的投资，导致融资成本及风险都有所提高。
（四）房地产开发项目的融资结构不合理
根据财务管理中的融资优序理论，企业对外融资时应该依次选择债务融资、股权融资，且应该合理安排资本结构，短期债务与长期债务的比例也应该根据企业自身的情况合理安排，如果过度依赖短期借款，将会增加企业的款款压力，一旦企业资金陷入紧张阶段无法及时还款，必将增加企业的财务风险；而如果企业过多选择长期债务，尽管还款压力小了，但当出现降息等宽松的货币政策时，也会导致房地产企业的资金成本相对增加。我国当前房地产企业多选择短期债务融资与企业的融资规划密切相关。企业融资渠道过于单一，一般仅依赖银行信贷，由于贷款偿还期限短，而房地产开发项目的跨期却很长，无形中增加了企业的融资风险。
三、降低房地产开发项目融资成本及风险的建议
（一）拓宽房地产开发项目的融资渠道
房地产企业可以充分发挥金融市场的优势，对房地产开发项目以及企业本身的资本结构进行综合的、专业的评估，开辟整合多种融资渠道，选择与企业资产结构磨合度很高的更适合于企业发展的融资方式，采取风险对冲的方式，拓宽开辟新的融资渠道，进行多元化的融资，可以将融资风险有效的分散开，不用再将开发项目的成败完全系于银行之上，进而有效的防范了融资风险。比如，房地产企业可以在保证本身运营所需基本的融资外，开辟信托融资、债券融资等新渠道，提高企业的融资能力，保证企业开发项目不会因为资金链断裂而无法顺利进行，房地产企业也才能够在此基础上正常的运转。
（二）建立健全房地产开发项目的融资制度
对于房地产开发项目融资方面，我国政府应着手加强立法建设，用健全完善的融资制度、法律法规保证房地产开发项目顺利发展。一方面，对于现有法律《担保法》《证券法》等法律法规中有关房地产企业融资方面的条款内容加以完善，填补在处理事务过程中出现的制度的空白，对于法律法规的矛盾的地方加以研究分析并调整，使得房地产企业在开发项目融资过程中能够有法可依，避免出现钻法律漏洞逃避法律责任的现象出现，并且选择最适合自身情况的融资渠道。另一方面，房地产企业在开发项目的融资过程中要多与政府沟通，政府的支持是房地产开发项目顺利进行乃至房地产金融的健康发展的强有力保障，可以有效的降低房地产企业融资过程中的风险。
（三）完善房地产开发项目融资风险管理制度
对于房地产开发项目融资风险的防范，须得有一套完善的融资风险管理制度做保障。一方面，从企业自身的基本情况入手，全面分析在开发项目融资过程中可能出现的风险，做好风险识别评估工作，完善企业内部控制制度，健全融资风险管理机制，对于各种可能出现的融资风险对症下药，从而降低房地产开发项目的融资风险。另一方面，加强开发项目管理负责人的融资风险管理水平，培养他们的风险意识，对相关人员从理论到实践都要做好足够的培训工作，有条件的企业还可以进行实战模拟，提高工作人员的管理水平。
（四）合理调整房地产开发项目的融资结构
根据优序融资理论，我国房地产企业应该合理安排企业的融资结构，尽量减少银行信贷以及民间借贷的比例，可适当的增加股权融资比例。因为对于债券的发行要求一般都很严格，我国企业的债券市场尚处于起步阶段，所以可以考虑选择股权融资。现阶段，我国许多房地产企业股权融资的比例还非常低，应该考虑加大外部投资的比例，将企业的经营风险分散开。此外，基金投资也是个比较好的选择，可以将大量的资金筹集起来，有利于提高房地产企业开发项目的对外融资能力。
四、结论
综上所述，房地产开发是一个资金投入量非常大的项目，对外融资能力对于开发项目的顺利完成至关重要，但是我国当前房地产企业在融资成本及风险方面还存在着融资渠道单一、企业融资制度不够健全等诸多的问题，笔者经过上文的分析也给出了相关的建议，房地产企业应对如何降低融资成本及风险的重要性给予足够的重视，并付出行动，做好相关的工作，使得开发项目能够顺利展开，在降低成本风险的同时，保证自身利益的最大化，实现房地产企业健康可持续的发展。
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（29）.（责任编辑：陈丽敏）