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重庆解放碑商业地产发展现状研究

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  • 投稿张政
  • 更新时间2015-09-14
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龙梅

中图分类号:F127

文献标志码:A

文章编号:1000—8772(2015)10-0021-02

一、引言

商业地产作为房地产开发形式的一种,是消费水平不断提升的产物,商业与地产的融合,它成功驾驭了拉动经济发展的三驾马车的两驾——消费和投资,对经济的增长产生了不小的作用。但商业地产具有投资额巨大、投资回收期长、投资风险大的特点。近年来随着经济环境、人们生活方式的改变,给商业地产的发展带来了严峻的挑战。

2014年重庆商业地产的整体发展状况表现为甲级办公楼更受租户所青睐,商铺购物中心体验感增强。2014年重庆甲级办公楼成交创历年新高,达140,400平方米,同比增长134.4%。强劲的需求使甲级办公楼市场空置率从2013年底的60.7%下降至2014年底的45.1%。另外,近几年电商发展突飞猛进给商业地产带来了较大冲击,但体检式餐厅、娱乐、休闲等业态地产发展较好。解放碑是重庆历史最为悠久的商业中心,本文以重庆解放碑商业中心为研究对象,分析解放碑商业地产的发展现状及存在的问题,并给出相应的对策建议。

二、解放碑商业地产发展的条件

1.政策的影响

1999年左右,重庆开始提五个商圈的概念。步行街和商圈的概念促进了商业地产的成长。近几年,世界五百强企业开始涌向中国,进一步促使了商业地产的发展,加大了对发展商业地产的认识。据重庆市商圈建设工作会2012年的部署,重庆市计划将建45个商圈,在这样的部署下,重庆商业地产迎来了发展热潮。

2.城镇化的影响

近几年重庆市城镇化速度较快,居西部第二,随着城镇化进程的加快,农村劳动力及人口大量向城市转移,消费市场的扩大,加之第二、三产业不断向城镇聚集,促使经济结构发生转变,第三产业蓬勃发展,商业地产作为服务业的发展平台,其需求量将不断增加,这就加快了重庆商业地产的不断发展。

三、解放碑商业地产发展现状分析

(一)解放碑概况

解放碑是重庆著名的历史最悠久的商业中心,是重庆游客必须要去的地方之一,而一些商界人士甚至将进驻解放碑看作企业品牌形象与实力象征。解放碑商贸中心共有楼宇425幢,建筑面积459万平方米,商业网点密度大、大型商场多,为全国同类地区少有。解放碑CBD区域内有各类企业机构3000余户,世界500强企业中,38家入驻解放碑CBD,47家在此设立分支机构。区内商业网点达4482个,营业面积共121万平方米。其中,营业面积超过5000平方米的大型商场有20多家。近百个金融网点和证券交易所,同时还汇聚了超过500家餐饮宾馆、休闲娱乐、信息中介等社会服务场所。解放碑CBD区域商铺整体出租率达90%以上,特别是临街铺面的出租率几乎达100%。

(二)解放碑商业地产存在问题

1.购物中心同质化

随着其他新兴商圈的崛起,重庆主城区当前已营业的购物中心有27个,但缺少差异化特质,出现了同质化竞争。多数购物中心都以百货、超市、电影院作为主力店,每个购物中心几乎都引进同类品牌,商场也缺少特色,这为招商引资带来了困难。怎样走特色差异化路线,是解放碑商业中心应该多考虑的问题。

2.电商的冲击

当前,几乎任何的商品都可以在网上进行交易,苏宁、优衣库、周大福等各大品牌纷纷入驻电子商务平台。2014年中国电子商务市场交易规模12.3万亿元,同比增长21.3%,开始涉及各个商业领域,并颠覆了一些商业领域,这对传统的销售渠道产生了较大的影响,而作为商业销售平台的商业地产也受到了不小冲击。电商低成本的运作方式向商业地产高成本发起了挑战,而消费者消费习惯的转变,对购物中心环境和体验功能的看重,更加说明传统的商业形态与运营模式急需改变。

3. 核心商圈与外围商业网点联系不畅

解放碑商业中心因楼宇的建设导致解放碑与较场口的商业断层,使商圈人流动线被割裂,核心商圈与外围商业网点联系不畅。

四、解放碑商业地产发展的对策及建议

(一)扩容升级

解放碑的扩容升级应从以下几方面入手:(1)商圈连接。通过商圈内专业特色街的建设,逐步实现了大型商业网点之间的商业连接。(2)区域错位发展。解放碑商业中心商业项目数量多,但布局比较分散。为较好的显示各自的特色,可将整个解放碑商业中心按地理位置划分成了四大板块,以走高端奢侈路线为主的朝天门板块,以走记忆路线为主、着重发展体验式消费的临江门板块,以走潮流时尚娱乐路线为主较场口板块,及走金融商务路线为主新华路板块。

(二)走差异化路线

重庆主城区多数购物中心在服务客群上出现了不同程度的重合,品牌组合的同质化也大大降低了购物中心的吸引力。开发商应结合现代人的生活、消费习惯,建设具有特色的、差异化的符合现代人情感及心理需求的购物中心。

(三)建设体验式购物中心

在当今社会人们生活、工作压力越来越大的情况下,集休闲娱乐、优良品位于一身的良好购物环境会越来越受人们的追捧,建造一个好的体验式购物中心,对吸引消费者前来休闲、娱乐、驻留、购物,具有重要作用。体验型购物中心作为一个新兴的商业地产发展模式,将对抵抗电商的冲击、促进商业地产的发展具有重要现实意义。

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参考文献:

[1] 杨博尧.商业地产定位及案例分析.大连理工大学硕士毕业论文.2013.

[2] 铁媒体. 数读2014年中国电商发展现状:移动购物市场增速迅猛.2015.

[3] 赢商网.“体验式”购物中心模式解析及发展探讨.

作者简介:龙梅(1986-),女,四川冕宁人,硕士研究生,助教,研究方向:工程管理、房地产开发管理。

(重庆工商大学融智学院)

(责任编辑:陈丽敏)

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