徐咏梅 宁夏广播电视大学
摘要：我国的房地产业经过多年发展已逐渐成为国民经济的支柱产业之一，对于拉动经济增长、改善城市面貌，提高人们的生活质量发挥着重要的作用。随着市场经济体制的改革，以及市场环境的日益激烈，房地产企业投资过程中面临的风险越来越复杂。房地产企业要提高经济效益，在激烈的竞争中立于不败之地，提高决策水平，加强成本控制管理就显得尤为重要。本文说明了房地产开发成本管理的内容，分析了房地产开发成本控制管理中存在的问题及原因，提出了解决问题的相应策略。
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关键词 ：房地产企业 开发成本 控制管理
一、引言
近年来，国家相继出台了一系列房地产的调控政策，随着建筑施工材料与人员工资费用的相对增高，使房地产行业的竞争越来越激烈。房地产行业具有的资金密集，占用量多，开发的周期比较长的特点，使成本控制管理工作越来越复杂。房地产企业如果想获取利润更大化，就要有效控制开发成本，这就对房地产企业的成本控制管理工作提出了更新的、更高的标准和要求。
二、房地产开发成本管理的内容
房地产开发成本是指房地产企业为开发一定数量的商品房所支出的全部费用。房地产开发成本管理包括购置的土地、房屋的设计、施工、市场的销售、物业管理、融资（资本运营）等多个环节。从投入到首期产品计算利润。单个项目的开发周期需持续两年到三年的时间。如果要计算房地产开发企业产品的完全成本，还要计算开发企业（公司本部）行政管理部门为组织和管理开发经营活动而发生的管理费用、财务费用，以及为销售、出租、转让开发产品而发生的销售费用等。具体内容如下：
1.土地成本。土地成本是指开发房地产征用土地发生的各种费用，包括征用土地、安置费用以及原有建筑物拆迁的补偿费用，或将土地进行开发的一系列过程中发生的费用都是土地成本。土地成本是整个房地产成本的基础，土地成本的高与低，直接影响后续的开发成本。土地费用占开发成本的比例较高，它是房地产开发成本控制的主要内容。
2.前期开发工程费用。房地产前期开发工程费用包括开发前房屋的设计、规划以及地况的平整、勘察、测量等费用。由于各个城市地域与经济发展情况的不同，各地的施工方需要采购的项目也有所区别。一般情况下，一线城市的前期开发工程费用相对较高。
3.建筑安装工程费用。这部分费用是指土地房屋开发项目在房屋建造过程中所发生的相关设备及安装工程费用、建筑工程费用等。它在整个成本构成中占有较大比例。
4.公共设施费用。包含基础设施和公共配套设施建设费两部分。基础设施建设费主要指道路、自来水、污水、电力、燃气、电信、电视、绿化等的建设费用；公共配套设施费用指房地产企业在建设过程中为居住的居民提供配套服务的一些公用设施（如派出所、自行车棚等）和配套设施（如菜市场等）等所发生的相关费用。在房地产开发成本构成中，所占比例也是不小的。
5.筹资成本。即贷款利息，由于房地产行业的特点，大部分房地产开发商在经营过程中需要通过借贷筹集资金，这就必须给金融机构支付一定的利息。这部分费用的多少与开发商项目的大小、融资金额的多少有密切的关系，所占全部成本构成的比例相对来讲不是很稳定。
6.税收费用。这部分费用分为两部分：一部分是税收，主要有房产税、城镇土地使用税、耕地占有税、土地增值税、两税一费（营业税，城市维护建设税和教育费附加）、契税、企业所得税、印花税、外商投资企业和外国企业所得税等；另一部分是行政事业性收费，政府和行政主管部门所收取的规费相对较少，相对比较规范；但部门直属事业单位和强制参与工程的垄断企业所收取的费用多、杂，不规范。这部分费用在开发成本中所占比例也是比较大的。
7.管理费用和其他费用。管理费用是指房地产开发企业为组织和管理相关经营活动所发生的各种费用，它包括管理人员工资、差旅费用、办公经费、职工教育经费、养老保险等五险一金费用，在开发成本构成中所占比例不是很大。其他费用指不能列入管理费用的其他一些费用，如销售广告费、代理费或其他部门征收的一些不可预见费用等。
三、房地产开发成本控制管理存在的问题及原因分析
1.缺乏全面、规范的目标成本管理体系。成本控制就是项目实施过程的支出控制，长期以来，房地产企业没有建立全面的、规范的目标成本、责任成本和动态成本跟踪联动管理体系。总是把成本管理作为少数管理人员的权利，认为成本、效益应由企业领导和财务部门人员一直负责，而其他各部门的员工对于哪些成本项目应该控制，如何有效、合理控制等问题无人告知也无意过问，造成成本控制意识淡薄，使房地产企业的成本控制管理难以取得真正的成效。
2.成本管理体系缺乏全面的、全方位的控制。从价值链的角度来看，企业没有对房地产开发进行深入分析，仅仅局限于对实际发生成本的控制，把开发项目的成本管理看成一项成本控制工作，没有从根本上控制开发成本的消耗，忽视了对影响开发成本因素的控制。其次，仅仅局限于房地产企业传统的节约模式，往往忽视潜在的成本损失，对于每用一笔款都要进行成本控制，虽然在某一方面将成本控制到一个最低点，但是在后期的施工和销售的过程中，由于缺乏对成本进行全方位的控制管理，使成本控制的弊端逐渐凸显出来，需要不时地填补成本控制造成的一些漏洞。
3.成本控制管理忽视重点成本控制。只重视土建、安装、室外工程、材料设备采购、招投标等“显性成本”的控制，忽视项目开发进度控制、项目资金收支计划管理、规划设计过程中固化的成本预控、合同管理等“隐性成本”的控制。成本控制往往忽视前期开发工程费用阶段。通常只关注项目施工阶段的“事中”成本控制，缺乏对前期决策、规划设计、招标、合约等前期运营阶段“事前”成本控制的足够重视。把压缩必要的项目费用开支当作成本控制的主要手段，反而使项目整个经营计划和开发进度目标受到很大影响，导致项目的最终实际开支成本大大增加，利润降低，增加了项目后期的开发风险。
4.成本控制管理缺乏系统性和严肃性。目前房地产开发公司对于开发成本的管理开始重视，但缺乏经营管理的系统性，导致开发成本控制管理缺乏系统性。对于动态的开发成本过程，难以反映出项目成本的真实性。另一方面，成本控制管理严肃性和激励性不足仍然是各大房地产企业成本管理方面的弱项，由于房地产的开发周期时间比较长，涉及范围也比较广，在成本管理控制的过程中，各方面的合同约定价格不断调整，使成本管理制度没有发挥很好地控制作用。
四、解决房地产开发成本控制管理存在问题的策略
在房地产开发投资过程中，投资者要进行严格的成本控制管理，建立有效的成本控制激励机制，实施相应的成本控制管理措施，最大限度地降低投资风险。
1.建立规范的目标成本和责任成本管理体系。由于房地产开发环节较多，涉及专业比较广，很难由一个部门能够控制住，因此，需要各个部门相互配合，信息沟通共同来完成。如何将房地产开发各个环节的成本控制形成一个整体联动系统，需要建立一个目标成本控制体系，首先在项目开发前期，科学测算目标成本指标，再按照不同项目分解到各个责任部门，形成责任成本目标,辅以动态成本信息跟踪、监控、调整等措施，最终实现房地产成本的控制目标。事前建立目标成本管理体系，事中建立动态成本管理体系。事后建立成本后评估管理体系，充分发挥成本管理体系中的“监督”职能，调动全员参与成本控制的积极性，最后建立责任与激励机制即责任成本管理体系。
2.树立正确的全方位、全成本控制观念。房地产企业想要很好的进行成本控制管理，需要更新观念，确立“全生命周期成本”管理战略，建立项目开发阶段与成本控制的关联互动，制定成本管理体系的运作标准，确保成本管理体系健康运作。同时要周密规划、科学合理设计成本控制管理的核心内容，用发展的眼光对待成本控制管理，可以最大限度地减少耗费，实现高效的成本控制管理。
3.严格控制房地产开发成本管理。首先，确定合理的房地产开发成本价格指标。由于房地产开发成本中的土地开发成本一般占到项目总成本的比重比较大，对土地的位置、价格的确定都需要慎重考虑，同时还要预测项目的开发成本风险和利润的上升空间。再根据项目设计的经济性、可靠性及实用性、新颖性等来确定一个最好的、实惠的设计方案，从而确保并使投资成本达到最低。同时，建筑安装工程造价成本占到项目总支出的比重也相当大，在进行建筑安装工程成本的控制管理时，要根据地域经济的发展情况和行业的发展形势，对相似或近似的项目成本造价情况进行认真调研，总体把握项目施工的具体情况，对影响成本控制管理的各方面主要因素进行深入、细致的分析研究，制定出科学合理的成本控制指标体系，在具体施工阶段中对实际成本进行对照、分析，一旦发生偏差能够及时优化，将成本控制在最小范围内。其次，加强财务费用及税收费用的控制。在投资决策阶段前需要对财务费用做好精确估计，正确发挥企业财务杠杆的作用，在满足项目成本资金链连续性的前提下，最大限度的减少财务费用。同时税收费用的减免也可以直接降低房地产企业的开发成本。除此之外，还要预测一些未知的如开发周期的变动等因素的影响，确保项目开发成本控制到最低。因此，一个房地产企业必须重视开发成本控制管理，必须组建一支业务精湛、管理水平高的专业项目开发团队，提高房地产企业的投资决策水平和成本控制管理水平，为企业取得更好的经济效益。
总之，在房地产行业中，我们需要将全面、全方位的成本控制管理理念始终贯穿于整个施工过程中，这是房地产开发项目管理中的重要任务。这就要求房地产成本的管理人员必须以严格监管、限定价格的方法进行成本控制的管理，保证成本控制的预期目标的实现。同时房地产开发的成本管理部门要积极把握市场经济动向，密切关注市场，不能被市场所左右，防止项目成本控制的失控，保证企业能够最大限度地提高房地产开发的利润。
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作者简介
徐咏梅，女，硕士，副教授，宁夏广播电视大学工作。