肖惠扬 华侨大学经济与金融学院
摘要：我国房地产业步入“新常态”的发展阶段，中小房地产企业面临诸如融资难问题、营销手段落后的问题，限制了房地产企业的发展。作为一种新兴的融资理念和模式，互联网金融将互联网的技术、精神、理念和平台的作用融入金融行业，具有低成本、高效率、覆盖广等优势，并对未来的支付结算、投资融资等带来重要影响。中小房地产企业应积极运用互联网金融为中介和平台，缓解企业的融资难问题；借助互联网金融，创新房地产营销手段；借鉴互联网金融的理念，推动企业内部运营和供应链的改造与整合。
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关键词 ：中小房地产企业 互联网金融 融资 市场营销 供应链管理
一、新形势下我国中小房地产企业面临的挑战
众所周知，改革开放以来，随着社会主义市场经济改革的逐步深入，我国房地产市场与行业也迎来了长足的发展，房地产市场成为我国经济发展的支柱产业，成为许多产业与行业的核心，带动了大批周边行业的发展。例如，房地产行业对国内生产总值的贡献十分大，根据相关统计，房地产投资带动的我国国内生产总值可以占到比重的10.3%；而且，房地产市场的发展也满足了人民群众对住房特别是改善性住房的需求。但是，近年来，随着经济增速步入“新常态”，加之国际经济环境不容乐观，房地产市场的发展也开始进入新的发展阶段。在这一新形势下，我国中小房地产企业也面临不少挑战，主要体现为以下三点。
1.房地产市场和行业步入“新常态”
进入2014年，我国经济发展步入“新常态”，2014年我国国内生产总值（GDP）突破60万亿，位居世界第二位；但是，与2013年GDP的增速相比较，2014年的增速仅仅达到7.4%，虽然完成了全年的经济增长目标，与以往10%以上的增速相比，经济增长的速度显然有所降低。根据国家统计局的最新统计信息，2015年第一季度全国GDP增速达到了7%。在经济增速进入“新常态”的宏观背景下，房地产市场和行业也进入新一轮的调整期。根据国家统计局的相关统计信息，2014年，我国房地产商品房的销售和等待销售（待售）的情况呈现了下降的趋势：2014年，全国商品房销售面积累计达到120 6 49万平方米，比2013年下降了7.6%；其中，住宅销售面积下降9.1%，办公楼销售面积下降13.4%；与此同时，从商品房销售额角度来看，2014年销售额达到76292亿元，比2013年下降了6.3%；其中，住宅销售额下降7.8%，办公楼销售额下降21.4%。因此，有研究者就指出，上述数据表明，随着经济环境的影响，我国房地产市场开始从之前的“卖方市场”转变为“买方市场”，经过长时间的集中建设，商品房的供给数量规模庞大，需要一段时间让市场进行消化。房地产市场本身从以往的高速增长降低为中速或低速增长，显然表明了房地产市场进入了深度调整的时期。当然，除了上述情景之外，房地产市场也有诸多利好消息，例如“城镇化”等持续推进、宏观调控措施适当放松信贷、大城市放松“限购”和限贷等，都有助于房地产市场的复苏和增长。受这一大环境的影响，我国中小房地产企业的经营活动也面临挑战，需要“因时而动”、“因势利导”，敏锐把握房地产市场环境和政策环境的变化，既保持乐观积极进取的态势，也应谨慎小心不宜过分扩张，从而影响企业资金链的稳固。
2.中小房地产企业融资难问题依然十分突出
房地产行业无疑是资金密集型的行业，房地产市场的正常发展需要金融行业的支撑，金融与房地产呈现共生共荣的双赢关系。我国房地产企业为了进行项目开发和运营，往往需要大量的资金支持；但是，受限于我国金融行业和市场发展程度所限，我国房地产企业，特别是活跃于二三线城市的中小房地产企业，仍然面临融资难的问题。一方面，我国中小房地产企业的融资渠道单一，除了企业自有资金之外，往往过分依赖商业银行的信用贷款，上市融资、借壳上市、信托基金融资等方式对于中小房地产企业而言都不太实际，而且信托融资、发行债券融资等方式往往受到政策环境的诸多限制，目前环境下难以真正实行。另一方面，中小房地产企业在当前市场环境相对不太好的情况下，又亟需资金的注入和支撑，以防资金链断裂，影响企业正常经营活动。我国中小房地产企业的资金来源结构不合理，过分依赖传统的融资方式，在部分地区，甚至进行民间借贷式的融资，这不仅对房地产企业的经营埋下隐患，而且也有可能扩大消极影响的范围。因此，“家有余粮，心里不慌”，在房地产市场进入“新常态”的背景下，如何拓宽中小房地产企业的融资渠道、创新融资方式、降低融资成本，是我国所有中小房地产企业亟需重视解决的问题。
3.中小房地产企业市场营销手段仍然落后，市场竞争力弱
如前所述，我国房地产市场现在已经开始步入“买方市场”，房地产市场竞争程度日益剧烈，消费者选择也呈现多样化、理性化、个性化等特点。胡志刚就认为，当前房地产市场的供求关系已经相对平衡，甚至有可能是“产能严重过剩”的阶段，因此这也给房地产企业带来了很大的影响，特别是中小房地产企业，由于资金规模较小、融资能力较弱，可能面临资金链断裂甚至破产的危险。在这样一种情况下，如何通过借鉴、引入和创新新的营销手段，吸引消费者的注意，并满足消费者多样化的个性化的需求，就成为中小房地产企业必须认真思考的问题。然而，现阶段，我国中小房地产企业的市场营销意识仍然十分落后，仍然将市场营销局限在企业的“销售”部门，而没有从整体、协同、全局的意识出发，将营销贯穿整个项目楼盘设计、开发、建设、运营、营销和后期的售后服务乃至物业管理的全部环节。另外，中小房地产企业的市场营销手段仍然十分简单和粗放，今天是信息网络的时代，互联网、电子商务、社交媒体等的积极运用，往往能起到事半功倍的效果，有助于中小房地产企业在日益激烈的竞争中突围；然而，现实情况却是，许多中小房地产企业固守原有的销售观念，仍然依赖原有的传统的营销手段，这无疑削弱了其市场竞争力。
二、互联网金融的兴起：理念与实践
作为一种新兴的融资理念和模式，互联网金融（ Internet Financial/On line Financial）在世界范围内异军突起，不仅将对以商业银行为代表的传统金融行业带来挑战和变革的机遇，甚至会对整个市场交易模式和社会发展带来深刻影响。阿里巴巴创始人马云就提到，“如果银行不改变，我们改变银行”。更重要的是，2014年和2015年，政府工作报告均正式提及互联网金融，报告指出“互联网金融异军突起”，这显示出政府对待新生事物的开放心态、推动金融改革、实现经济转型升级的决心。
作为新兴的、创新的事物，互联网金融目前在学术界和实务界依然没有一个共同的界定，其内涵是比较模糊而又弹性的。简单来讲，互联网金融就是互联网精神、理念、技术和实践与金融行业的联结和融合。互联网金融是信息科学技术、移动通信技术、云计算和云存储、电子商务、搜索引擎乃至于社交网络在金融行业的运用，借以实现资金筹集和融通、信息传递和中介以及支付等金融业务。本文认为，一方面，互联网金融借助和利用了新兴的、先进的信息网络技术，对传统的金融行业进行改造和升级，提升金融客户的用户体验，升级金融服务和产品，拓宽金融行业的范围和渠道，提升信息流通和分享的效率等等；另一方面，互联网金融更核心的不在于其所依赖的技术，技术可以不断更新换代，但是互联网金融所沿袭和传承的平等、共享、开放、合作、协同等精神，这是以往高高在上的传统金融行业所不具备的品质，互联网金融或者金融互联网，是互联网时代的精髓对金融行业的渗透、改造乃至是颠覆，它将改变以往对金融行业的形象的理解和塑造。
具体而言，相比于传统的金融行业，互联网金融具有以下几个特点。首先，互联网金融是建立在强大的信息网络技术基础之上的。无论是传统金融业推出的结合互联网技术的网上银行、网上支付、手机APP应用等服务，都必须依赖于优秀的网络基础设施的建设，硬件和软件的完善是互联网金融的基础。其次，方便快捷，“以客户为中心”是互联网金融区别于传统金融行业的重要特点。例如，以支付宝、财付通、微信支付等为代表的第三方支付和移动支付平台，已经逐步成为时下电子商务和网络购物的相对主流的支付方式。便捷的支付方式提升了消费者使用互联网金融的粘度，进而让互联网金融公司为消费者提供更好的金融服务；而移动支付作为下一波互联网金融的发展，其优势也主要在于方便、快捷和安全。此外，成本低、覆盖广、效率高也是互联网金融的另一大优势。与电子商务平台类似，互联网金融借助互联网技术和网络平台，降低了买卖双方的交易成本；金融服务机构提供的金融产品的营销、销售、下单等也可以通过网络进行，无疑减少了彼此的成本。同时，互联网“开放”的特性使得互联网金融可以接触到更为广阔的消费者和企业，在信息充分交流的情况下，更有针对性地接触到潜在的资金需求者和供应者，提升资金的使用效率。
基于互联网金融的上述特点，可以预见的是，互联网金融的出现和发展将极大的改变先前对金融行业的理解；并将带来新的支付和结算方式、企业和个体投资和融资的渠道和途径的创新、以及实现资源配置的效率和结构的优化。目前我国互联网金融正进入如火如荼的爆发式的增长阶段。例如，第三方支付牌照数量已经超过250张，而且P2P贷款平台的数量也十分庞大，以及余额宝等金融理财产品，和阿里巴巴的小额贷款和京东的供应链贷款业务等也相继推出。实践中，伴随着社会经济的发展和技术的不断进步，互联网金融的形式仍然处于高速发展阶段，互联网技术、理念与金融业的有机结合形式也在不断创新，实践中应用已经比较广泛的几种互联网金融的实践形式，具体包括：第三方支付、网上融资平台、投资理财平台、众筹、数字货币甚至是虚拟金融机构等。
例如，第三方支付平台（Third party payment），这可以以国内流行的支付宝为典型。第三方支付的实质是一种中介工具，利用计算机信息技术，将用户资金结算和支付与传统银行结算系统进行连接，依托于电子商务（如淘宝和天猫）的第三方支付还承担着担保功能，提升了资金支付的安全和可靠程度。再比如，P2P（Peer-to-peer）网上融资平台，其特点在于小额贷款融资，能够提升资金的使用效率，满足中小微型企业难以获得贷款的需求，同时也拓宽了客户的投资渠道和方式；P2P网上融资平台在中间发挥了中介作用。值得注意的是，所有这些互联网金融的具体实践形式都仍然有创新和发展的空间，这也正是互联网金融的魅力和潜力所在。
三、我国中小房地产企业运用互联网金融的几点建议
互联网金融成本低、效率高、覆盖广、针对性强等特点，对于中小房地产企业而言，具有重要的积极作用。有学者就认为，互联网金融本身具有先进性和科学性，因此其对各类企业的投资和融资过程和策略，甚至是企业内部管理都会带来一定的影响；如何把握互联网金融带来的机遇，借助互联网金融的技术、理念和实践，解决企业经营过程中遇到的问题和挑战，这将是中小房地产企业经营管理者应该认真规划并付诸行动的议题。实际上，互联网金融也已经逐步渗透房地产行业，对房地产企业的经营活动带来深刻影响。有人就提出了这样一个问题：互联网金融来了，互联网地产还远吗？下面就我国中小房地产企业如何运用互联网金融提出几点建议。
1.运用互联网金融为中介和平台，缓解企业融资难问题
中小房地产企业可以运用互联网金融为中介和平台，主动筹资，缓解乃至解决融资难、融资渠道单一等问题。如前所述，互联网金融的一大特点在于依赖于大数据、社交网络（SNS）、搜索引擎、云计算等信息网络技术，进而实现信息的分享和沟通，从而给中小房地产企业等资金需求方和个人投资者、小额网络贷款公司和金融机构等资金投资方提供联结的机遇和平台；通过众筹等方式获得资金融资。发现并解决问题是企业获得利润、社会获得发展的推动要素。中小房地产企业融资难、融资渠道单一问题的解决本身也蕴藏的无限的商机。我国的一些房地产公司开始将互联网、金融、房地产三者相联结，将社会居民投资需求、中小房地产企业融资、金融机构三者实现对接；例如，上海绿地进军互联网金融，推出了“绿地地产宝”，旨在服务居民个人投资理财，并解决中小房地产企业融资难问题。据介绍，绿地地产宝通过房地产、金融行业和电子商务的跨界合作，致力于将社会闲散资金与房地产项目对接，为中小房地产企业提供资金解决方案。
2.借助互联网金融，创新房地产营销手段
此外，互联网金融与房地产的结合是作为“互联网+”精神在房地产行业的直接体现，其不仅能帮助中小房地产企业通过融资平台、众筹等方式获得资金支持；更是一种十分有吸引力的营销平台和手段。如前所述，进入“新常态”发展阶段的中国房地产市场和行业已经逐步成为“红海”，而互联网金融的引入是提升房地产市场营销能力和市场竞争力的重要途径，成为潜在的“蓝海”。互联网金融对房地产营销带来的影响至少体现在两个方面。其一，中小房地产企业与互联网融资平台和机构开展深度合作，可以通过适当降低融资门槛，帮助有潜在需求和消费能力的购房者筹集商品房首付资金。换句话说，中小房地产企业借助互联网金融为购房者增加了“金融服务”，而这正是购房者所需要的，无疑会引导大量的购房人群，更好地实现产品的销售。例如，我国的房地产全产业链服务商“易居中国”就相继推出将互联网、金融和房地产企业以及营销活动打通和整合的产品，试图弥补房地产营销中金融服务欠缺的问题。其二，作为新兴的概念，“互联网金融”对于房地产消费者而言有足够大的吸引力，中小房地产企业借助互联网金融这一概念可以在满足消费者对金融服务日益增高的需求同时，成功获得消费者对所开放的项目和楼盘的关注度，打通金融服务与房地产企业的营销活动。
3.借鉴互联网金融的理念，推动企业内部运营和供应链的改造与整合
如前所述，互联网金融的实质在于借助互联网技术而实现的人、物、资金和信息的流动，其中最为重要的是资金和信息的流动。而中小房地产企业在日常经营和供应链管理（Supply Chain Management）的过程中往往面临信息分享机制不健全、资金流动不通畅等问题，延缓了企业项目的开发和营销，直接削弱了中小房地产企业的竞争力。因此，我国中小房地产企业应该借鉴互联网金融的理念，推动企业内部经营与供应链的改造和整合。首先，互联网金融所倡导的以用户、产品和服务为中心的精神，有助于中小房地产企业提升自身的运营水平，通过房地产定制等方式，从项目的开发、设计、建造、施工、销售以及后期的运营乃至于物业管理等都为客户量身订造，充分打造个性化、精品化的房地产产品，与此同时降低成本提升效率；在这一过程中，还能够通过互联网融资平台为消费者提供适当的金融等相关服务，从而使自身的产品更有市场竞争力。其次，在供应链管理上，中小房地产企业可以发挥核心功能，借助互联网金融的技术、平台和中介作用，整合供应链上的其他节点企业，例如商业银行、建筑公司、原材料供应商、设计院以及其他服务外包公司等，更好地实现资金、信息在供应链上的流动，提升房地产企业供应链的整体实力和市场竞争力。
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