李奇 三亚学院法学院
摘要：近年来房价飙升，房地产市场供求结构不合理，房地产市场投机愈演愈烈等房地产市场问题的突出。针对房地产市场的现状，国家先后出台了系列公共政策，从宏观上对房地产市场进行调控。而地方政府则为了自身的利益有选择的传达中央的公共政策，使公共政策不能发挥应有的作用。导致中央关于房子产市场调控的政策结果与目标相差甚远、收效甚微。本文分析近几年房地产市场非正常发展和目前房地产调控政策执行过程中失灵的原因，进一步探讨公共政策执行的效果与目标之间的差距，并为房地产调控政策的有效执行提出相关建议。确保房地产市场有序、健康发展。
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关键词 ：房地产市场 公共政策 宏观调控
我国经历了长期的城镇化过程，在城镇化过程中，房地产产业起到了促进作用。但是由于该产业发展的相关制度和机制不健全，没有与之发展相适应的顶层设计，宏观引导没有针对性，在资本逐利的价值规律驱使下，出现了资本对抗政策，资本利益损害公众利益，甚至威胁到执政基础的现象。
一、房地产市场调控政策的现状
第一，房地产供需矛盾不断加剧，一段时期内房价涨幅过快。在主城区，出现高档住房与低价位住房比例不协调的奇怪现象。房地产商一味的追求高额利润，以达到自己的目的。他们专注于开发高档、大户型的商品房，运用一切手段炒作“概念”房，这大大的超出了本地消费者的购买能力，于是出现了高档商品房供过于求，价格虚高，中低价位商品住房供不应求的现象。
第二，政府缺乏对房地产市场的监控力度，而消费者的需求没有对房地产的投资起到拉动作用，以至于房地产开发投资无限量增大。加上招商引资有一定的难度，还有个别领导与房地产商存在关联交易，政府对招商引资来的企业政策宽松，先上船后补票的现象已经成为普遍做法。
第三，房地产行业呈现出强者愈强的马太效应格局。中小型房地产企业在资源、人才储备方面相对落后于龙头房地产企业，同时加上企业规模有限，在品牌建设、布局战略等方面也受到制约，从而导致市场份额逐年减少。这将削弱多元市场供给的形成概率，造成不充分的市场竞争。
二、房地产公共政策失灵的原因
1.地方政府与中央调控政策的博弈。因为经济的总目标存在一定的差异性。从中央到地方政府所追求的目标是不同的，例如中央政府除了追求经济上的增长，还要考虑物价和国际收支问题。在物价过快上涨时，政府一定会缩紧经济政策来稳定物价，同时保持货币的稳定，而地方政府在推动经济增长时，只考虑前一个问题。这种差异性终究会产生中央政府和地方政府行为方式的差异，也就是说中央政府强调压缩过热的房地产来稳定房价，地方政府则只是希望房地产快速发展，根本不愿意目睹本地房价下跌。
2.房地产公共政策监督考核机制的缺失。由于政府对公共资源的控制权表现的过于集中，导致在行政活动中过多设置行政审批和行政许可环节，所以从某种程度上来说，政府行政垄断体制还未消除。对于公共政策的执行，地方政府过多使用行政手段，一般以发布行政命令以及政府决定的方式展开，没有综合运用经济手段和法律手段，致使监管行为具有主观随意性、盲目性。
三、解决房地产市场公共政策失灵的对策
1.政府应正确理解和执行上级政令。地方政府是落实中央宏观调控政策的主力军，地方政府政策执行的好坏与房地产政策调控的目标与效果是紧密相连的。因此，在制定调控政策时，需要充分考虑各级政府的目标形成上下联动的体系，政府在制定地方调控政策时，应认真研究上级政府部门的调控政策，保证调控行为目标符合整体战略。摒除唯GDP目标的政绩发展方式，树立正确的价值观、政绩观。合理行使地方政府的职权，防止以及制定缺乏战略考虑的政策，避免扭曲和异化宏观政策。
2.完善落实房地产公共政策监督考核机制。剥离政府与地产开发商利益共同体关系。政府避免因损害自身利益而损害社会公共利益，避免利用政府的权力与开发商利益共享而抬高土地的价格，从而使居民的生活受到影响。力求使地方政府的决策最大限度符合公共利益，建立能约束和监督决策者的有效机制。同时使各项社会监督制度得到落实和完善，依靠法律约束政府的行为；加大惩罚的力度并追究其刑事责任，用来提升执行者的责任意识和效率意识。
因此，我们必须对现有的房地产调控政策进行认真评估和反思。着重为中央和地方的利益着想，以便使中央和地方在政策的执行中达到权利和义务的统一、效率和规范的统一。另外，应该不断完善房地产开发企业的管理，进一步确定不同种类的住房比例，正确的干预土地的规划，使土地资源的利用合理化。最后，通过完善房地产的公共政策监督考核机制，完善立法，建立行之有效的政策监控机制，落实和完善各项社会监督制度。
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参考文献
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