王艳苏
（武安市房地产管理处，河北 武安056300）
[摘要]我国在专项维修基金的立法上有了很大的进步，却在筹集使用、财务核算方法以及后期管理上存在薄弱环节，下面针对住宅专项维修资金的实际使用情况，核算、管理中的弊端，探讨一下住宅专项维修资金管理，以及会计核算中存在问题与对策。
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关键词 ]专项维修资金；管理核算；问题与对策
住宅专项维修资金必须用于住宅小区物业共有部分在保修期满后的维修和更新改造，有利于物业共用部位的规范管理以及设备设施的维修保养。维修资金管理中的会计核算在充分利用维修资金和维护住户合法权益方面，发挥着重大作用，管理维修资金的各级部门应给予足够重视。专项维修资金具有很强的公益性，涉及大量资金，影响范围广，在实际管理中还存在着诸多的不足，安全隐患较多，应进一步加强住宅专项维修资金管理，从而切实把握资金筹集使用、会计核算以及后期管理等关键环节。
1住宅专项维修资金会计核算管理的问题
1.1财政专项资金核算和管理不规范
据了解城市多数住宅小区尚未设置业主委员会，仍然由当地的建设行政主管部门负责对住宅专项维修资金进行核算管理。而部分成立的业主委员会如同虚设，不按国家法律法规办事，不放权于各业主委员会，使专项维修资金的核算管理不能很好的落实，导致住宅专项维修资金的使用不到位。
1.2会计核算不规范
据了解多数城市仅依据小区名和楼号收取住宅专项维修资金，相关管理部门没有严格按照国家法律法规将其落实到具体的户门号并将专项资金收入状况记录备案。维修资金是实际使用没有落实到每栋楼每单元住户上，或者根据房屋建筑面积让每户均摊费用，却记载到整个楼栋和小区的账号名下，致使小区业主的合法权益受到损害。
1.3住宅专项维修资金的利息计算不规范
一方面，部分会计核算单位没有及时根据年度计划将获得的银行结算存款利息合理分配到小区的具体楼栋和户门号下；另一方面，部分核算单位不遵守相关规定，没有按要求把资金全部转移到具体的楼栋单位门号账号下，而长期挂在应收款账户上或者转至事业基金。
1.4灭失房屋的维修资金处理欠妥
随着国家加快了推进棚户区改造项目建设，各地纷纷加快了城市化进程，对于已经收缴过但已不存在的房屋，应当及时将其缴纳的维修资金费用归还住户及售房部门，或按照同级财政部门规定执行。该专项维修资金的实际处理过程中会产生坏账、呆账，导致资产账实不符和资产损失。
1.5专项维修资金的保值增值能力不足
根据国家关于专项维修资金的现行规定，多数城市要求业主在购房时一次性缴清这笔钱，然而一般情况下在短期内不会将其支出用于维修，以致闲置资金比较多，这笔资金往往按活期存款的方式留存在银行，没有切实落实大额资金的保值增值责任。
2住房专项维修资金管理办法
2.1充分发挥住宅小区业主委员会作用
业主委员会，是全体业主代表在辖区内共同形成的一个民间性组织，代表和维护全体业主的合法权益，让社会各界了解住户的实际需求和意愿，并且对物业企业的运营过程进行有效监管。召开业主大会将做大量的宣传工作，组织各部门积极配合参与，并做好行政审批工作，若不设立业主委员会，会严重影响维修资金的高效利用。基于此，街道办事处作为政府在基层的行政组织应当尽职尽责，负责对业主进行相关的指导和协助以及提前召集，促进物业管理区域内业主大会的顺利开展，对于已设立业主委会的住宅小区进行随机调查，同时加强对物业管理服务工作的监管。住宅小区内是否设立业主委员会以及其是否能够尽职尽责，已成为衡量街道办事处工作好坏的重要指标，确保业委会职能作用得以有效发挥。
2.2加强核算单位财务管理
现今我国没有确定统一的专项资金核算方式，也没出台与其有关的会计核算管理制度。所以对于专项维修资金，第一，有关部门没能真正落实对其进行财务核算。鉴于此，笔者提出以下几点建议：相关单位在银行开立专项维修资金管理专户，应以物业辖区为核算单位建账，并按幢、按户设置明细账目。第二，必须按登记的户门号进行收入核算，确保核算到户，资金支出应当按照规定的比例进行合理分摊，核算单位应及时将账面上形成的结余资金转给有关部门及住户。第三，账户产生的利息应根据一定的比例，按计划及时的进行分配和记载。第四，当住宅专项维修资金来源于已不存在的房屋时，有关部门应及时与业主有效沟通，进行清查盘点，并按照国家相关规定予以处理。
2.3维修资金单独建账、独立核算
将会计凭证所记载的大量分散的资料加以分类归集整理，对维修资金和售房款、新建房和已购公房、维修资金和管理单位账务各项资金予以区分，做到按区建账、核算到幢、记账到户”。维修资金会计核算方法规范化， 按照会计制度的规定来设置和使用会计科目，会计所提供的专项缴存及使用、物业交付等信息具有连续性、全面性、系统性特点，保证数据的准确性，方便与住户、售楼部门进行对账。
2.4加大维修资金监管力度
财政部门、行业行政主管部门应当名正言顺履行职能，名副其实加强监管。第一，建立完善信息上报制度。主要针对过去一年的维修资金管理状况、管理措施及分析比较等内容，定期就维修资金筹集、支出、保值增值管理情况作专项汇报。第二，相关账户的的筹集使用、增值收益及账面结余方面的管理与监督必须由政府监管部门负责执行，一旦造成不应有的缓缴甚至漏缴、少缴及挪用的情况，选择行政机关必须责令当事人改正或限期改正违法行为，还应督促做好资金的追缴补征工作，着力构建和谐社会、维护社会稳定。
2.5提高经济效益与会计核算方法
在不影响物业专项维修资金使用支出的基础上，拓宽资金投资保值增值渠道。代管单位可以根据相关法律法规，允许使用闲置资金在一级市场上购入国债和专户银行组合存款，鼓励合理投资基金或地方政府一般债券等。以前年度的结余结转资金按全国统一利率计算利息。对维修资金增值收益、公共设施设备经营所得收入及因其报废而收取的残值费，计算综合利率或者住宅专项维修资金利息净收益，再按户平均分摊到全体业主账号名下，最大化保障缴纳维修资金业主的利益。
2.6住宅专项维修资金使用实施细则
重大维修项目的范围、同一小区不同产权房维修费用的分摊等具体问题进行分类界定，以保证专项维修资金使用分配到户，足额分摊，在会计核算中贯彻可比性原则，提高与其他小区会计信息的可比性。委托专职机构和人员执行审计，出具维修项目竣工决算审计报告，以确保维修资金使用的合理性与安全性。
2.7住房维修资金管理系统的设计与实现
对于资金上缴、分配、利息结算、会计科目管理、查询等全部工作流程，应当实现资金管理的有序化、透明化、科学化以及会计核算自动化，因此，在各县区相关管理部门设计开发维修资金管理系统已势在必行。以便实现住宅专项维修资金建账到区镇，核算到栋，记账到户，包含商品住房、经济适用住房、拆迁安置房、自管公房等多种房屋性质。
2.8提升财务人员的职业素质及专业技能
财务专员不仅要努力钻研专业知识，更要突出行业特色，重视行业管理能力的提升，努力提高自己综合素质，成为工作需要的多面手。严格管理暂时闲置货币资金，设计筹划方案，对专项资金实施动态跟踪管理，根据国家相关的法律法规要求，仔细分析研究维修资金保值增值的最佳方式，以最终实现维修资金的保值增值，保障全体业主的合法权益。
3结 论
随着我国房地产市场的迅速发展，小区与存量住宅的竣工量明显增加，对住宅维修资金制度的研究日益受到了人们的重视。保证了物业后期维护工作的顺利开展，所涉及资金的筹集、核算、管理及使用等方面的情况直接影响到全体业主的合法权益，因此，管理单位必须建立健全相关配套制度，并深入研究其运行模式，以便更好的发挥该项资金在障住宅安全使用、创建和谐社会方面的作用。
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参考文献：
[1]彭晓燕.住宅专项维修资金运行及相关问题的探讨[J].工作研究，2011（07）.
[2]党雷.住宅专项维修资金管理模式探析[J].行业探讨，2011（10）.