刘小海
摘要：随着国家房地产调控政策的不断出台，我国房地产企业的黄金十年已经终结，生存环境发生重大变化，在新形势下房地产企业怎样保持可持续发展为全行业提出了一个重要的研究课题，本文根据目前房地产企业的困境，提出了解决困境的建设性意见。
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关键词 ：新形势；房地产；持续发展; 困境；建议
房地产行业是我国经济支柱性行业，也是关乎国计民生的重要行业。然而随着国家近一年来调控政策的不断出台，使房地产企业的生存环境发生了重大变化，从土地政策、财政政策等各方面均给房地产企业带来严重的压力。而房地产行业也面临新一轮洗牌，土地储备较小、财政实力较差、开发能力较弱的企业将面临破产倒闭的风险，因此在新形势下房地产企业的可持续发展是全行业重要的研究课题。
一、新形势下房地产企业面临的困境
（一）土地政策的困境
自房改以来我国房屋的价格持续稳步上涨，目前价格处于高位运行。据相关媒体报道2009年，我国的人均收入只为美国的1/34，但我国许多城市的的房价却已经远远超过了美国的平均房价（22.5 万美元/ 套），高房价已经成为中国社会最突出的矛盾与最主要的问题。因此国务院为了调控房地产行业的泡沫，出台了以保障房为主的一系列调控政策。规定地方政府的土地储备首先要保证保障房的建设，在有限的土地资源下，房地产企业的土地使用量将越来越小。而房屋的开发离不开土地，土地的储备量是房地产企业发展的重要核心因素之一，因此在新形势下房地产企业的土地政策将面临严重的困境，也给企业发展带来重要的难题。
（二）财政政策的困境
2008 年金融危机以来，全世界各国为拯救金融市场开始滥发货币，从而导致石油、有色金属等资源品价格持续上涨，使世界各国开始出现了不同程度的通货膨胀。我国房地产企业本身就对借贷资金依存度较高，资产负债率均有逐年递增的趋势，以我国四大上市公司为例，见下表：
从上表中可以看出，房地产企业的资产负债率较高，由于房屋的建设周期较一般的商品生产周期长，对资金的依赖较高，而我国现阶段调控政策的不断出台，银根的紧缩，使房地产企业越来越感觉到资金的紧张。统计局数据显示，上半年，房地产企业到位资金增速逐月走低。其中，定金及预收款作为占比(上半年比例为24.2%)仅次于自筹资金的项目，是房地产企业重要的现金流来源。如果企业不能通过降价有效回笼资金，或找到其它有效融资渠道，显然将面临经营困境。
近四年四大上市公司资产负债率情况
从货币资金与总资产比例来看，目前房企现金流情况降至近年低点0.11，形势亦不容乐观，一旦资金周转困难，可能造成企业面临破产的风险。因此在新形势下企业的财政政策面临严重的困境，也给企业的持续发展带来重要的难题。
（三）消费市场的困境
我国房地产消费市场主要由两部分构成：一是投资需求；二是住房需求（也称刚性需求）。改革开放以来我国个人投资者投资渠道较少，人们一直以来都是习惯靠投资房产来达到资本保值、增值的目的，从而使房地产行业经历了黄金十年，房价的持续走高，也使该行业产生了较严重的泡沫。房屋另一个主要市场就是住房需求的带动。在人口的高峰期由于人们的这种刚性需求使得房地产发展迅速，成交量一直保持稳定增长，而随着我国人口老龄化的到来，年轻一代人口的减少，将会使房屋的成交量持续下降。由于这两个方面的原因存在，我国未来房地产企业在消费市场上将面临消费持续下降的困境。根据相关的媒体报道，今年上半年北京新建住宅合计签约22782 套，较去年同期的44468 套下滑了48.77%；剔除保障房部分的签约面积为270.8 万平方米，同比下滑48.11%，签约套数和签约面积双双创下近9年来的同期最低值。中智林监测数据显示，总成交额为722.68亿元，较去年上半年的1190 亿元下调了38%。而北京期房住宅和现房住宅的库存分别为46117 套和34727 套，合计库存为80844 套。这是继2013 年1 月1日之后，该数据再次达到8 万套以上，并创下近18 个月的新高。广州全市11 区新房住宅成交面积为382.87万平方米，同比去年的550.75 万平方米下跌了30.4%；网签套数为33020 套,同比下跌31%。深圳全市商品住宅累计成交141.7 万平方米、15035 套，同比去年上半年分别下降40.28%、42.09%。上海新建商品住宅销售面积为407 万平方米，同比去年上半年的591.5 万平方米大跌31.2%。而上海新建商品住宅总供应量为526 万平方米，较去年同期的492.7 万平方米同比上涨3.9%，明显供过于求。由此可见，在新形势下我国房地产企业在消费市场上面临较大的困境，也给企业持续发展带来重要的难题。
二、新形势下房地产企业可持续发展的建议
（一）改售为租，向商业地产发展
在新形势下房地产企业的消费市场面临严峻考验，此时应当改变销售方式，将以销售住宅为主改为以商业租赁为主，向商业地产发展。租赁主要包括两类：一是融资租赁；二是经营租赁。融资租赁从实际上讲就相当于分期付款购买商品，我国房地产市场早已引进该方式。但在新形势下消费市场的减弱，银行取消对个人贷款的优惠以及国家提高房屋贷款的首付比例等情况。将会使房地产住宅市场的融资租赁业务逐步减少。此时是房地产企业发展经营租赁的机遇，我国农村人口多，外出劳动力人口不断增加，造成人口流动性较大等原因均为商业地产的发展提供了有利条件，同时采取经营租赁不但能为房地产企业带来固定的收入，更能为房地产企业长期带来稳定的现金流。但是这种方法的缺点显而易见，它会使房地产企业在短期内无法收回成本，造成资金周转困难，财务风险较大。所以采用这种方式的同时，可以选择与其他方法一并使用。
（二）向游乐地产发展
随着我国人均收入的不断提高，城市化进程的推进，人们越来越重视生活质量，这将带动旅游行业的迅速发展，据国家旅游局最新公布的统计数据显示，2014年7 月9 日，中国旅游研究院在北京发布2014 年上半年旅游经济运行分析与下半年趋势预测，报告对全年形势保持相对乐观的预期，预计全年旅游接待总人数将达到37.6 亿人次，旅游总收入约3.3 万亿元。在旅游行业高速发展的同时，需要大量的宾馆等相关的休闲场所，旅游行业的发展给房地产企业带来较大的机遇，旅游地产（也称为游乐地产）可以分为三类：第一类是旅游景点地产；第二类是旅游商务地产；第三类是旅游度假地产。未来我国旅游行业仍将呈现出高速增长的局面，因此房地产企业可以向游乐地产发展，以解决新形势下面临的困境。
（三）向新兴行业转型
随着国家对房地产企业的调控，行业拐点的逐渐明确，部分房地产企业资金周转困难，土地储备较小，风险日益增加，房地产企业寻求多元化发展已是整个行业的大势所趋，如万科、绿城、中茵股份等多家房企都开始打出“医疗牌”，不约而同积极探索医疗健康领域的新商机。华业地产也正在尝试转型养老和医院等行业，已设立全资子公司北京华业康年经营管理有限公司，负责公司养老事业运营与管理。世荣兆业今年上半年也公告，全资子公司拟增资取得珠海至和置业投资81%股权，获得“横琴国际生命科学中心”项目投资及经营权，该项目将在横琴新区建设三甲医院、智能健康疗养康复中心等。上市公司中天城投也积极探索战略转型，加码金融投资和进军大健康产业。中天城投近期公告将出资10亿元，设立全资子公司大健康产业投资控股公司，以养老地产为纽带，在贵阳规划、投资、建设和运营大健康产业，并适时引进战略合作伙伴。中天城投表示，公司在贵州耕植30余年，形成庞大的客户群体，并积累了一定的文化产业基础。该大健康产业投资公司除经营医疗产品、保健产品、医疗器械外，还将经营个性化健康检测评估、咨询服务、疾病康复管理、养老及高端养老服务等。
由此可见，房地产企业由于各方面的经营压力存在，不得不向其他行业进行转型发展。自《国务院关于加快培育和发展战略性新兴产业的决定》公布以来，七大产业发展的配套措施进入一段酝酿期。节能环保、新一代信息技术、生物、高端装备制造、新能源、新材料和新能源汽车七个产业作为重点扶持对象，在政策扶持上必然享受优厚的待遇，据媒体报道，未来几年内，政府将至少引导1000 亿的资金投入到新兴产业中来。从国际经济发展看，当今世界在经济全球化不断发展的同时，气候变化、能源安全、粮食安全等全球性问题更加突出，以知识密集、绿色低碳增长为主要特征的新兴产业正蓬勃兴起，日益成为引领新一轮产业革命的主导力量。因此，房地产企业应抓紧机遇，加快向新能源、新材料、节能环保等新兴行业转型，掌握未来经济竞争的主动权，以解决房地产企业可持续发展的困境。
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参考文献：
[1]王雅儒.浅析中国房地产泡沫存在性，东方企业文化，2010.
[2]江波.房地产业宏观运行状况综合指标测度研究，合作经济与科技，2010.
[3]申炫国，谢泗薪.构筑房地产企业的战略制胜台阶，中国房地产，2006.
（作者单位：衡阳财经工业职业技术学院会计系）