牛雪梅
摘要：随着我国城市化进程的加快，大量的人口进入城市，而对于新进入城市的人口来说，面临最重要的问题就是购置房屋。本文通过对住房公积金个人贷款的详细分析，然后和商业银行贷款进行比较，找出了前者相对于对后者的基本优势，希望可以为广大的购房者提供有益的参考。
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关键词 ：住房公积金；贷款购房；商业贷款；优势
住房公积金贷款，是指由各地住房公积金管理中心，运用职工以其所在单位所缴纳的住房公积金，委托商业银行向缴存住房公积金的在职职工发放的房屋按揭抵押贷款。住房公积金是指国家机关、国有企业、城镇集体企业、外商投资企业、城镇私营企业及其他城镇企业、事业单位及其在职职工缴存的长期住房储金。
一、基本类别介绍
从现阶段来看，我国的住房公积金贷款主要存在以下几类：新房贷款、二手房贷款、自建住房贷款，住房装修贷款、商业性住房贷款转公积金贷款等。当然可能会有地区差异，还需要到当地住房公积金管理单位咨询清楚。
二、住房公积金个人贷款的申请条件
根据现行的住房公积金管理办法，申请住房公积金购房贷款的条件主要包含下面三个：贷款对象、贷款用途、住房贷款的基本条件
1.对住房公积金贷款对象的基本条件要求
第一，从住房公积金制度的参与与否确定资格，按照现在的住房公积金管理办法，申请住房公积金贷款的对象，只能是参加住房公积金制度的成员。从当前的实际情况来看，尽管国家有相关规定，要求用人单位在职工达到一定条件时，给予其参与住房公积金的资格，但是在具体执行过程中，一些企业为了降低用人成本，并没有给职工缴纳住房公积金。这种情况，在二三线城市的企业中，尤为多见。企业有时甚至故意不给职工缴纳，影响了购房者的申请使用，也在很大程度上增加了购房者的负担。
第二，对于参加住房公积金制度的购房贷款者，其在申请住房公积金个人购房贷款时，还需要满足以下基本条件，就是任何申请者必须连续缴存住房公积金的时间多余6个月。这就意味着没有达到缴存时间的购房者不能够申请。对于这一要求，其主要目的还是住房公积金管理单位，为了降低贷款风险，增加对购房者正常缴纳公积金的时间约束，稳定的的公积金缴纳，才能保证购房者的还款能力。
第三，对于已婚的住房公积金贷款申请者，如果夫妻双方当中其中一方申请了住房公积金贷款，那么在在其未还清贷款本息之前，夫妻双方均都不可以再继续申请住房公积金贷款。这一条的约束，主要是考虑了住房公积金的设立目标，是为了保障性住房的金融支持，而对于保障性住房之外的需要，暂不在其考虑范围之内，也是一种社会公平的体现。
第四，对于住房公积金贷款申请人的基本经济条件约要求，一是贷款申请人必须具备较稳定的经济收入来源和以及偿还相应额度贷款的基本能力，二是申请者不能有较大数额，尚未还清的，可能影响住房公积金贷款偿还能力的其他性质债务。其实这两点的规定，也是从贷款者的个人还款能力考虑，只有在个人收入稳定，且在还款期间内没有其他性质数额较大的债务情况下，其贷款的风险就相对较小。
2.住房公积金贷款的用途必须是专款专用
目前在一些城市出现了，住房公积金贷款挪作他用的情况，这一点其实是违反住房公积金管理办法规定的，因为住房公积金的管理办法规定其贷款必须是用于购买具有所有权的自住住房，并且所购买的住房要求满足所在地区公积金管理中心的具体规定标准。而对于职工购买的使用权住房，则不能申请住房公积金贷款。
3.住房公积金个人贷款贷款额度
从当前住房公积金贷款的实际运行情况来看，很多地区对单笔住房公积金贷款的最高额度都做了一定的限制。相关地区的额度没有统一口径约束，例如广州地区的市住房公积金贷款个人最高额度为50 万元，而成都地区则为40万元。还有就是对住房公积金贷款额度占房屋总价款的比例做了约束，一般不超过房款总额的70%。
三、住房公积金个人贷款较商业银行贷款优势分析众所周知，住房公积金贷款在新房的购买过程中使用很多，然而住房公积金贷款在二手房购买方面仍然具有一定的优势。根据现阶段的标准，住房公积金贷款年利率五年以上仅为4.5%，这个贷款利率要比现行的商业银行贷款利率6.55%低了2 个多百分点，因此，在很多购房者印象中，总以为使用公积金贷款会比使用商业贷款优惠很多。其实住房公积金贷款的优势存在很多方面，而不只是利率方面的优惠，比如使用住房公积金贷款，相较于单纯商业银行贷款，可以提高贷款的额度，增加还款年限，多种方式灵活还款等优势。
1.住房公积金个人贷款贷款利率优势
普遍来看，使用住房公积金贷款的购房者，相较于商业银行贷款，可以享受到比较低的贷款利率，在和商业贷款同样的担保方式下，在贷款过程中的费用花费也较低。对于有资格申请住房公积金贷款的人来说，在相同的条件下，还是尽可能使用住房公积金贷款。
2.住房公积金个人贷款期限优势
根据住房公积金管理中心的相关管理规定，在确定贷款期限时，要综合考虑申请者的贷款总数额、还款能力、借款人达到退休年龄的工作年限和借款人意愿。一般来说，最长不超过30年。而对于临近退休年龄的申请者，如果其具备较好的贷款偿还能力，可以酌亲适当放宽贷款年限1~3年。而商业银行对个人住房按揭贷款的期限最长不超过30 年，一般规定贷款最终到期日的借款人年龄小于65 周岁。
3.住房公积金个人贷款首付比例优势
通过比较发现，商业贷款额度占房价总额的比重要低于住房公积金贷款，一般情况下，商业银行贷款的额度为住房价值的70％～80%，而使用住房公积金贷款最高可以到90%。这就意味着，住房公积金贷款的收付比例要低于商业银行贷款，这对于有着住房刚性需求，而资金又不宽裕的青年群体购房者而言，有着比较大的吸引力。
4.住房公积金个人贷款还款方式优势
公积金贷款的还款方式十分灵活，在自由还款方式下，借款人只要每月的还款额不低于“最低还款额”，就可以随意确定月还款数额；商业贷款提前还款，如果是非一次性提前还款，其数额必须为1 万或5 万的倍数。商业贷款对于提前还款次数有明确规定，而公积金贷款则是每月都有三次提前还款机会，贷款人甚至可按月随时调整自己的提前还款额。借款人可提前归还部分或全部公积金所贷本金和利息，目前不需要支付违约金。商业贷款提前还款，所冲金额包括部分本金及部分利息；而公积金贷款提前还款，其金额全部冲抵贷款本金。
5.住房公积金个人贷款的担保方式优势
商业银行贷款，通常是在房产证抵押登记前，采用开发商阶段性连带责任保证的担保方式，在房产证抵押登记后采用抵押的担保方式；公积金贷款担保方式主要是地方政府住房贷款担保中心所提供的连带责任担保，其还款风险相对更小一些。
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[3]李黎波,邓雁.个人住房公积金贷款管理的风险与规避[J]. 中国集体经济，2009(04).
（作者单位：河北省直住房资金管理中心）