赵凤
摘要：本文分析了我国及其他国家实施公共租赁住房管理的经验及教训，指出后期大规模公租房进入市场后最大的难点在租住过程的动态管理和退出管理。通过分析杭州市公共租赁群体住房满意度和退出意愿的量化信息，提出适应浙江省的公租房退出机制的设计，提高运转效率和增强住房者的满意度。
引言
现有学者对公共租赁住房政策的研究，着眼于国家经验的比较分析，但现有研究对公共租赁住房在实施过程的动态管理和退出的管理缺乏实证研究和可操作性，文章以杭州为例，通过问卷调研和专家座谈会，收集大量的公共租赁住房群体在申请居住和退出的数据，通过对受访者满意度的分析，构建公共租赁住房的退出机制的模式。
一、杭州公共租赁住房管理概述
1.杭州公共租赁住房管理现状
公共租赁住房作为有别于廉租住房、经济适用房的一种新型保障性住房，公共租赁住房的供应对象主要是城市中等偏下收入住房困难家庭，其主要特点有保障性，政策支持性和租赁性。
2014 年8 月，浙江省公共租赁住房开工建设量3万套，2010 年至今，本省新开工公共租赁住房合计21.6 万套，后续对廉租住房与公共租赁住房并轨，后续如何对投入使用的公共租赁住房加以合理的管理，尤其是实施退出管理，对于该项政策的意义重大。现阶段准入过程的管理主要通过受理窗口，本人申请，有一定公租房轮候期，对确定符合条件的租房者选房确定后，签订公租房合同示范文本，明确租赁双方权利义务。公租房的所有权人及其委托的运营单位应当依合同约定，现阶段公租房的年度建设计划、完成情况、分配对象、分配过程、分配结果都具有透明性和可操作性，还没有开始进行的退出情况。
作者选择了杭州已经交付的项目田园小区作为调研的对象，对居住者的满意度，未来的购房意愿，以及现阶段对今后退出态度做了调研。调研过程中发现政府投资的项目，居住者作为福利的享受者其满意度不高，未申报成功的人群满意度更低，这样非常不利于一项政策的循环使用。
2.现阶段公共租赁住房管理存在的问题
“住房状况”是衡量居民生活质量的重要指标。本次调查侧重的“住房满意度”，真实体现了公租房制度的实施效果，为后续出台多层次住房保障制度提供科学依据。
1.政府办公效率评价不高
房产在交付前，主要受到杭州住房保障和房产管理局管理，接受日常的受理，资格的审核，房产的分配等工作。社区或街道的劳动保障站在资格审查环节起到主要的监督作用。受访人群的意见见下表：
2.居住受益者满意度不高
对于小区配套的成熟度满意度较低，分析原因如下：
（1）本次受访人群多为老年人群，上班人群，对于申请住房的配套有一定要求，老年人群对就医，生活的配套有较高的要求；上班人群对交通及配套有较高的要求。
（2）此次定点调研的田园小区，是一个刚交付的公共租赁住房小区，目前在交付阶段，配套基本没有。小区附近只有一个快餐店，其他生活配套需要的超市，菜市场还没有进驻。
交通的便捷性：已经交付的小区基本有公交线路，能满足基本的出行需求，但是对于上班的人而言，就显得不够方便。
（3）对于装修的实用性问题，问题存在很多。在现场访谈过程中，了解到了很多，但是属于个别问题，不具备普遍性，个别租户觉得过于简单，原因是他们没有退出的意识，认为申请到房子，就是自己的房子；有些访谈者认为装修不符合个人的需求。存在一个普遍的问题是，一些容易损坏的装修，后期的维修费用由谁来承担。防盗门窗的安装由谁来付费等等。
通过上面的满意度数据显示，受访人群对居住的满意度高，申请环节及居住后的管理都非常满意，但是在环境，管理及租金方面满意度不高。
3.调查对象特征分析
其中，对表四中的人群未来购房意愿分析发现，本科及以上学历人群中，有购房意愿含（愿意和有能力购买）的人数所占比例为82%，大专学历的人群有购房意向的占91%，高中及中专的占63%，高中以下的占47%；对表五中的人群购房意愿分析发现：退休人员愿意买房比例最低，占11%，其次是其他人员占28%，正常工作者的购房意愿是47%，无业人员的购房比例是55%。
本次调研对性别比例忽视，以年龄及家庭为调研单位，符合公共租赁住房申请中的基本要求，受访者的工作年限有较大的差异，有刚参加工作，也有工作15 年以上或者退休人群，学历水平也从研究生到初中各不相同。
三、基于满意度的退出机制设计
1.公共租赁住房退出机制设计的目标
（1）总量平衡
公共租赁住房退出机制设计，要以实现公共租赁住房总量平衡从而提升其使用效率为目标。总量平衡意味着维持一定的公共租赁住房退出率。通过合理的退出机制，使该部分家庭退出被保障群体，该部分家庭在全体被保障对象中所占的比例将保证一定规定的退出率。
（2）良性循环
一定比例的“退出—进入”率将带来公共租赁住房供求关系的稳定，最终实现公共租赁住房的良性循环。
（3）规范运作
公共租赁住房带有社会福利性质，其退出管理应实现规范运作。规范的退出管理机制意味着管理的流程和方法公正透明，相关管理机构照章办事，被保障家庭行为合规。
2.公共租赁住房退出机制设计的原则
（1）效率优先，兼顾公平
在设计公共租赁住房退出机制时，应以满足目标群体切身需要、充分发挥公共租赁住房功能、提高公共租赁住房使用效率为出发点。为确保最困难群体优先享有公共租赁住房，在退出机制设计时，要允许这类家庭在收入等方面的正常增长；对于已经入住公共租赁住房但家庭经济条件改善较大的家庭，要结合其意愿，灵活设置其退出方式，不能轻易否定其受保障资格。
（2）统筹规划，分类实施
公共租赁住房退出管理涉及面广，推进实施需要相关各方的共同努力，在信息核查上尤其需要政府各职能部门的协调配合。浙江省公共租赁住房退出机制设计，应从全省高度统筹规划，充分考虑省、市实际，稳妥展开。对于不同类型的受保障对象，结合其社会经济特征，分别制定退出管理评价机制和工作方法。
（3）定性指导，量化推进
公共租赁住房退出管理机制设计时，需要定性与定量分析相结合。定性的分析应该为量化考核提供指导，量化考核指标的设置应以实现定性分析的结果为归宿。定性分析应解决退出机制的整体架构、主要流程；定量分析要为资格审查提供可供借鉴的标准。
（4）强制为主，激励为辅
公共租赁住房退出机制有较强的政策性，实践要求很高。为保证退出机制的有效实施，必须辅以科学合理的激励措施。公共租赁住房具有社会福利性质，能为享有者提供一定的经济利益，为限制骗租骗补等自利行为，必须实施相应的惩罚措施。同时，应结合社会经济特点，设置部分激励机制，鼓励条件逐渐改善的家庭脱离公共租赁住房保障体系。
3.公共租赁住房退出管理设计
在公共租赁住房管理机制的建设中，对于租房者的收入与资产的经常性审查十分关键。各国几乎都把租房者的收入与资产限额看作申请的一个必须条件，在申请的前期审查较为严格，但是在3 年的租赁期内如何确定变动的因素，在租赁的过程中资产的变化较难监控。根据调研的过程发现，大部分人员不愿意退出住房，买房意愿也不强烈。
公租房必须建立起明确的准入和退出机制，让符合条件的人享受福利，让不再符合条件的人及时退出。需要考虑建立一个多部门联动的信息系统，多渠道核实公租房申请者的收入和资产状况，甄别出真正符合条件的申请者和不再符合条件的租赁者。
建议设置个人家庭收入的年申报制度：如图一中自助信息平台，进行强制申报，如果申报人无能力自主申报可去登记注册地所在区建设（房管）局提交申请。如果收入超过申报资产限额，可以采用2-3 倍租金住满余下时间，而不是一刀切，采用“在2 年内不再具有公租房和经济适用房的申请资格；发生其他违法行为，则在5 年内没有申请公租房和经适房的资格”这样严厉的处罚手段。
三、结语
本文期望完善现有公共租赁住房退出机制，对已经出现过或者有可能出现的问题作一定的防范和预警。对于后期政府实施准入与退出的管理有一定借鉴意义，保证公租房顺利周转，构建一种推进公共租赁住房循环使用的长效机制。同时为增强政府的政策落实，提高公共租赁住房的循环可持续发展提供一定参考。
课题名称：
本文系浙江省建设厅2013科技补助资金项目之一。教育期刊网 http://www.jyqkw.com
参考文献：
[1]王坤.中心城市公共租赁住房实施比较及研究[J] .建筑经济,2010（7）：17-20
[2]刘志林，李劼.公共租赁住房政策：基本模式、政政策转型及其借鉴意义[J]现代城市研究，2010（10）：21-26.
[3]王坤，王泽森.香港公共房屋制度的成功经验及启示[J].城市发展研究，2006（1）：40-45.
（作者单位：浙江建设职业技术学院经济管理系）