李江霞 王金玲 张雪芳
摘要：本文针对目前秦皇岛市养老地产的发展环境，结合国内外养老地产的现状，提出秦皇岛市养老地产发展的对策。
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关键词 ：养老地产；REITs
一、秦皇岛市养老地产的发展环境
秦皇岛市优越的地理位置和自然环境使它成为京津唐等众多周边城市养老的首选之地，拥有众多历史文化古迹，目前的交通也都较为便利。另外还有一个重要的因素是，这些地区都较为远离市中心，房价也相对便宜，这就大大降低了购置养老房的成本。虽然秦皇岛尚未有真正意义上的养老地产，但从整体的环境和趋势来看，势必成为开发商开发养老地产的一片沃土。
2014 年8 月，民政部、国家发改委公布首批全国养老服务业综合改革试点地区名单，河北省秦皇岛市、廊坊市入选。首批养老服务业综合改革试点地区将重点围绕健全养老服务体系、引导社会力量参与养老服务、完善养老服务发展政策、强化城市养老服务设施布局、创新养老服务供给方式、培育养老服务产业集群、加强养老服务队伍建设、强化养老服务市场监管等8个方面开展工作。
京津冀一体化被提上国家战略层面之后，河北已经出台《河北省新型城镇化规划》，对石家庄、保定、廊坊、秦皇岛等市确定定位，其中秦皇岛市将会发挥其环境优势，承接北京行政、医疗、文化、旅游、教育、健康养老、体育等功能的转移。
秦皇岛发展养老地产的内外部环境已经成熟。
二、国内外养老地产调查
1.国内：投入大，概念多，定位高
国内的地产商进入养老地产时虽然颇为高调，但在实际运营中，却又小心翼翼。养老产品具有复杂性和多样性，同一企业可能选择多种盈利模式，而同一盈利模式也不一定适合多个企业。
模式一：“卖房子”的太阳城
位于北京市昌平区的太阳城项目70%的土地和建筑做养老住宅，销售70年的产权；其余30%的土地面积做养老功能区、持有型物业。这样最大的意义在于风险可控，而不会在做养老产业初期摸不着门、找不着北，最后半途而废自己倒闭。简而言之，太阳城是用“70%的出售”来养“30%的出租”。
模式二：“卖会员”的亲和源
亲和源公司在上海市浦东新区建成了中国第一个会员制养老社区。该项目的房屋不出售产权，而是以会员卡的形式进入养老产品市场。其会员卡分为A、B两种，A卡不记名，可继承、可转让，有效期与房屋土地证的权限相同；B卡是记名卡，不可转让，可终身居住。不管是何种会员卡，其会籍费及每年的年费都相当的可观。
模式三：“多点开花”的万科
万科也早已经开始试水养老地产，不同之处在于，其既有直接“卖房子”的模式，也有自己的服务品牌。万科的管理人认为“各个城市的老龄化进程不一样，客户的需求也会有所差异，全国各地万科所提供的养老地产服务形式因本地市场与客户需求存在差异而各不相同”。以万科幸福汇为例，其主要以养老概念来“卖房子”；而万科橡树汇品牌，则主要“卖服务”。
模式四：有志打通金融通道的保利
由保利地产及安平投资有限公司共同出资兴建的“西山林语和熹会”项目采用的收费模式同样为“会员制+房租”，但项目目前还处于亏损阶段。但保利计划打通金融通道，通过REITs（房地产信托投资基金）上市。
模式五：用保险资金投入的泰康
泰康人寿在保险资金正式获准进入养老地产市场后第一个拿到牌照，其负责人认为，“保险资金做养老地产优势很大，首先，把虚拟的保险同实体的医疗养老社区结合起来，提供的服务更多样更完整；其次有资金优势，能够忍受行业的长周期，此外还有客户优势等”。不过，泰康的养老产品并非面向大众，一般需购买泰康人寿200万元以上的相关产品，才能获得入住泰康养老社区的资格。
2.国外：重资产，高成本，难赚钱
纵观全球养老地产市场，根据参与主体分类，主要有政府主导型、市场化开发型以及政府和开发商合作开发型。其中美国的养老地产经营时间较长，相对欧洲以及其他发达国家的养老地产发展较为成熟，基本以商业化运营为主，也是市场化程度最高的。
在美国，老年社区或公寓十分普遍，它们分为赢利性和非赢利性两类，前者大多为私人公司所办，后者主要由教会兴办，美国政府则给予部分津贴，通常只向退休者提供最基本的养老需求。在美国，环境好、规模大的老年社区一般都坐落于大城市的郊外，大多为私人投资并进行商业化运作，社区中包括各种专门为老年人服务的配套设施，形成老年产业的发展基地。
养老地产需要新建大量和老年人有关的建筑及配套设施，是典型的重资产行业，维护费用、折旧摊销等成本较高；此外，因为要聘用大量专业护理人员，服务方面的支出也十分庞大。总的来看，美国养老地产行业成本很高，传统开发商想要从中赚钱并非易事。美国养老地产的发展方向是差异化养老社区，太阳城模式和持续护理退休社区模式是目前的主流，前者一般以出售为主，部分出租；后者则主要采取出租的方式，向年长者提供日常协助或医疗护理。近年来，在金融市场日渐成熟的背景下，还出现了第三种模式———由金融机构（通常为REITs，房地产信托投资基金）参与投资，通过出租或委托经营回收成本。
三、完善秦皇岛市养老地产发展的对策和建议
1.加强宣传，更新公众观念
秦皇岛市政府应联合大中型企业及社会团体，加大宣传，注重引导，帮助老年人及其子女尽快转变传统养老观念，倡导健康老龄化和积极老龄化，让更多的老年人拥有舒适的养老环境，同时也解决子女的后顾之忧。要逐步在全市范围内形成有利于老年人入住养老地产的舆论环境，增加社会各界对养老地产的接受程度，从而更好地增加养老地产市场的有效需求。
2.创新发展和经营方式
秦皇岛市养老地产的发展模式不仅要适合中国的国情，更要适合秦皇岛市的基本情况。可以考虑将养老地产做成多模式的规模化产业。对于成功的模式，养老地产企业完全可以走异地复制的路子，用同样的商业模式，融合本地特色，寻求多元化。目前，秦皇岛市海港区65 个社区全部建立“居家养老”服务站，养老地产的经营完全可以利用这些资源。
此外，针对重资产模式的诸多弊端以及国内金融市场日渐成熟的背景，秦皇岛市完全可以考虑由金融机构参与投资，借鉴美国REITs 最常见的净出租模式，即REITs 公司将养老物业出租给运营商，每年收取固定租金费用，而作为租户的运营商则获取全部经营收入及剔除租金费用、运营成本后的剩余收益。在美国，正是依靠赚取租金收入以及部分经营所得，REITs 获得了源源不断的稳定收益，也由此成为了养老地产市场上最有实力的长期投资人。
3.完善土地、税收和金融等相关政策
(1)土地政策的优惠。目前，大部分的政府共建用地被作为养老地产的土地，这样使得养老地产的项目土地成本要比普通的房地产用地便宜很多，即便是这样，仍存在很多房地产企业借养老地产的名义进行“圈地”，严重的损害了正常的交易秩序，造成了土地资源福利的浪费。因此政府不仅要给予养老地产优惠，而且要建立起相应的监督制度，保证土地正常的应用于养老地产项目的建设，防止新的社会矛盾的出现。
(2)税收优惠。养老地产的开发建设过程中涉及的利益关系者众多，其中关系最为密切的是三个参与方：运营商、投资商和施工方。而政府的税收政策在很大程度上决定了他们的积极性。养老地产项目的投资回收期较长且利润较小，因此政府的税收政策倾斜相当重要。另外，养老地产运营后免除养老机构的企业所得税等一些税款可以很大程度地促进养老地产的发展；在个人所得税方面，针对个人所得税和未来有可能出台的遗产税，可以将资产注入养老基金和减免一定比例的遗产税。
(3)信贷优惠。在信贷方面，秦皇岛市应出台相应的政策性贷款支持规定，对政策性银行针对养老地产的贷款给出明确指标，并在贷款人资质、贷款利率、担保抵押、还款方式等方面给养老地产的运营商、投资商“开绿灯”。
4.规范行业标准及评估制度
由市政府牵头，建立养老地产市场准入、退出与监管机制，严格执法，规范养老地产市场行为。在市场准入方面，政府应当建立更加严格的投资商准入制度、开发商准入制度以及配套服务经营者准入制度。对房地产开发主体能否进入市场的资格和条件加以审核，既让不够资格的房地产开发主体进不来，又让那些违反规则的房地产开发主体退出去。一定要做到高标准、严要求，只有这样，才能真正为秦皇岛市养老地产的发展提供良好的发展环境。
一般来说，对于养老社区和养老地产的评估标准主要有：住区设施认定、养老服务认定、安全保护认定、运营管理认定等四个认定。在住宅设施认定方面，原建设部曾出台了《老年人居住建筑设计标准》，但很多养老地产项目在规划建设中并未按此标准执行。因此，秦皇岛市政府有关部门应尽快研究和制定出适合秦皇岛市养老地产的标准，从结合我国国情、合理使用资源、突出养老文化、符合市场需求的角度，提高养老建筑的设计水平。
课题名称：
本文系秦皇岛市科技局项目“关于秦皇岛市社区养老服务体系的研”阶段性研究成果（项目编号201402B063）。
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参考文献：
[1]何红.沈阳市养老地产发展对策建议[J].现代商贸工业,2014.13:23
[2]王瑶琪,班晓娜.我国养老地产发展困境及对策[J].合作经济与科技,2014.09:6-7
[3]张命军,郑向敏.国内养老地产研究进展[J].内江师范学院学报,2014.08:88-90
（作者单位：东北大学秦皇岛分校、邢台市桥东区建设银行国际业务部）