文／本刊记者 庞彪
我国物流地产市场目前正处于稳步上升的阶段，需求旺盛。经过多年的发展，这一市场正逐步走向成熟，其开发和运营更为专业和精细化
7月20日，商业地产服务与投资公司世邦魏理仕发布的《2015年第二季度中国房地产市场回顾》指出，随着国内经济逐步向内需驱动转型，零售、电商、第三方物流、汽车及零配件等以满足国内消费为主的行业对优质物流设施的需求一直在稳步释放。具体市场表现为：嘉民与迪卡侬、顺丰分别签署了15.7万平方米和2.2万平方米的新定制项目租赁合约，H&M在易商滨海物流园设立北大区分拨中心，聚美优品租下安博天津京滨物流园2万平方米的仓库等。同时，当季内全国优质仓储物流市场整体租金环比上升0.9%。其中，由于主要物流地产开发商对旗下物业进行年度租金上调，使得上海优质仓储租金获得4%的季度涨幅；而由于部分仓储被业主改为商用，致使深圳优质仓储市场供不应求的局面进一步加剧，带动深圳市场平均租金按季上涨2.7%。世邦魏理仕指出，除沿海城市外，国内外开发商正在逐步加强武汉及重庆等长江沿线枢纽节点的战略布局。而根据5月份颁布的《全国流通节点城市布局规划(2015-2020年)》，东线沿海和长江沿线这两条流通大道被纳入“三纵五横”共八条全国骨干流通大通道之内。利好政策将进一步促进这些节点城市的物流仓储市场的发展。此外，对于物流枢纽地位的渴望使得地方政府对仓储物流行业的看法正在发生转变，在资质和渠道等方面有优势的开发商逐渐受到政府青睐。
对于国内物流地产市场的持续升温，业界专家表示，市场需求的不断扩容促进了该领域的发展。一方面，在我国经济由出口主导向内需拉动转变的大背景下，更多的货物被分拨到全国各地，推动了对物流地产的需求，特别是在技术进步、经济发展、市场需求变化等多种因素影响下，国内的产业链环境正在发生着巨大变化，比如互联网的应用正在迅速地重塑流通渠道，‘电商物流的快速响应、小批量、多频次的需求特性，使其对现代化的仓储设施有着巨大的需求等；另一方面，随着国内城镇化进程的加速，不断扩大的城市需要有相应的物流配套设施，也极大地促进了物流地产的发展，尤其是在二、三线城市，这样的需求更为明显。
“经过数年的发展，我国物流地产已经有了较大的进步，市场目前正处在稳步上升的发展阶段。”中国物流学会副会长姜超峰在接受本刊记者采访时表示，国内高端仓储的供应有了明显的增加，北京、上海等经济发达地区已经接近饱和，但是二、三线城市的供应依旧相对缺乏，呈现出发展不均衡的态势。
需求旺盛
“电商及第三方物流企业需求持续旺盛，全市整体非保税仓库空置率保持低位。在电商快速发展的情况下，电商对非保税仓库的需求持续增加，尤其是对大面积仓库的需求。与此同时，第三方物流公司对非保税仓库的租赁需求也持续旺盛。”近日，仲量联行在2015年第二季度深圳房地产市场回顾中指出，深圳的保税仓与非保税仓的需求旺盛，空置率持续下降。仲量联行工业地产部副董事古振鹏预期，深圳保税仓的租赁需求将持续上升，业主叫价能力将获得提升，预测全市保税仓库升幅在年末能获得同比增长9%～l1%。非保税仓库市场方面，今年下半年将无新增供应，预计第三方物流公司及电商对非保税仓库的租赁需求依然旺盛。由于目前空置率已在历史低位，加上未来供应量不多，今年年末非保税仓库空置率将降至1%N3%水平。另一方面，因为市场表现活跃，加上供应短缺，业主对租金升幅的信心保持乐观态度，预计年末同类同比增幅高达9%～11%。
实际上，深圳仓储业需求旺盛只是全国仓储市场持续升温的一个缩影。一段时期以来，伴随我国经济的发展，对于物流仓储设施的需求也在快速增加，尤其高端物流仓储设施更是供不应求。行业研究报告显示，当前我国现代物流仓库设施的供应在全国仓库面积的占比不足10%，大部分仓储设施均属中端或低端的物流物业。业界分析指出，尽管中国物流地产市场已经有了较长时间的发展，但相比欧美发达国家依然有一定的差距，尤其在高端仓储领域。原因在于，过去一段时期我国的产品主要是纺织、玩具等一些低附加值产品，对储存条件的要求不高，这也导致对物流地产的开发多是“四柱一顶”的低端物流物业。不过，现在这一情况正在改变，随着我国流转商品的档次和附加值相应提高，手机、电脑、化妆品、高级时装等高附加值产品成为主流，货主及保险公司对仓库条件也提出更高要求，对于高端物流仓储设施的需求越来越大。
盖世理中国区总裁林磊就曾指出，整个中国物流地产市场正在稳步发展，市场需求旺盛，尤其是甲级仓库更是供不应求。林磊表示，由于现代物流业在中国的起步相对较晚，尽管在过去的一段时间里，在高端物流物业领域，无论是中国本土的开发商，还是国际开发商都非常踊跃的进入了这个市场，供应量有所增长，但与目前市场的需求相比，仍然存在较大的差距，具有很大的发展空间。市场专业化
6月29日，中国仓储协会发布了《中国仓储业蓝皮书(2015)》 （下文简称《蓝皮书》）。《蓝皮书》指出，2014年我国仓储业固定投资额为5158.7亿元，同比增长22.8%。横向比较而言，仓储业固定资产投资额的增幅高于物流行业的整体增幅，也高于全社会的投资增幅，这反映了仓储业的历史欠账与现实市场需求；但纵向比较，2008年之前仓储业投资增幅平均在30%以上、最高达50%，2008年之后，增幅普遍下降。而2014年的增幅不仅低于2013年，也低于2010～2011年，这说明仓储业的发展也受到了我国经济总体形势的影响。2014年仓储业发展的主要特点则表现为：各类仓储企业在政策引导和市场推动下纷纷加大投资，仓库设施建设呈现大型化、网络化趋势，电商仓库成为建设热点；公共仓储企业积极参与托盘循环共用试点、城市共同配送试点，仓配一体化服务形成一定规模；在相关政策驱动下，低温仓储业发展持续向好，冷库租赁正在向低温配送中心发展；电商仓储网络正在形成，电商自营仓储与电商公共仓储同步发展，双十一的“爆仓”现象大为缓解；医药物流网络化建设，打通医药供应链各环节，实现医药仓储物流透明化和可追溯；中药材现代物流体系破题，中药材的集中、规范仓储将与药品物流体系对接；各方共同推进绿色仓储与配送，取得初步成效；危险品企业退城入园工作进入高潮，利于产业结构调整与升级，促进产业链持续健康发展等。
对此，业界专家指出，从《蓝皮书》可以看出，随着我国物流地产市场发展的逐步成熟，尤其是电商、食品医药冷链的兴起，促使这一市场需求更为细分和专业化。
“专业化、定制化的仓储是物流地产未来发展的一个重要方向。”姜超峰表示，由于市场需求不同，专业化、定制化仓储的作业方式、作业机械、流程等方面与标准库是有所区别的。 “从冷链来看，冷库的设计与要求自不必说，特别是医药冷链仓库，储存的同时还要有不同的制冷温度空间，更重要的是需要专业的分拣分拨系统，一个建筑里实际上是一套完成的物流配送体系。”姜超峰指出，不仅食品医药冷链，电商、快递也是如此。“电商仓储由于备货较多，占地面积广，因此在仓库的面积要足够大，储存足够数量的货便于分拣。而对快递来说，则是集中到货，迅速分拨，尽量不库存的，所以快递的仓库比较窄，两边都有站台，便于装卸，而且运行距离不能太长。”
面对当前物流地产市场需求的细分化与专业化，物流地产企业和相关各方显然也意识到这一点，在开发和运营策略上都有了相应的调整。
以国内最大的现代物流设施提供商普洛斯为例．针对冷链、电商、汽车、医药等不同行业客户的运营特点，普洛斯成立了专业的团队，对不同行业的客户提．供选址、设计、开发等方面的支持，满足不同客户对于物流设施的特殊需求，支持客户提高物流运作效率。同时，由于拥有众多食品、医药物流领域的优质客户，在消费升级的市场条件下，普洛斯借助物流基础设施开发的专业理解和物业网络，积极拓展食品、医药物流领域的物流设施的多样化开发和服务方案。目前，冷链客户在普洛斯总租赁面积约30万平方米，而自新版GSP颁布以来，普洛斯正努力取得相关资质深入医药仓储市场推进方案；另一方面，电商客户租赁面积在普洛斯总租赁面积中的比例越来越大，从2009年的3%上升到现在的24%。为此，普洛斯也成立了专门负责电商客户的团队，更好地维系客户关系，挖掘客户深层次的需求，扩大服务或者合作范围。从具体项目来，普洛斯已经开发运营了苏州医药物流专业园区与成都电子商务专业园区，分别吸引了国药、上药与京东商城、小米科技等企业入驻，并在全国多个地区，为汽车厂家定制汽车配件物流中心。同时，普洛斯积极开拓金融服务平台，为园区内客户提供一条龙的融资租赁等金融服务，既解决了客户资金短期问题，又提升了客户的资金使用效率，有效降低了资金成本。
与此同时，对于生鲜市场十分看重的电商企业也采取了相应的发展措施。6月17日，菜鸟网络宣布在北京、上海、广州三地推出生鲜仓储配送中心，全球各地的新鲜水果、水产海鲜及肉类，将在24小时内通过冷链配送到达消费者手中。菜鸟网络生鲜物流负责人萧湄表示，菜鸟网络将在全国重要城市设立生鲜仓储中心，整合菜鸟网络上的订单、仓储、配送资源，通过将商家订单分仓来缩短物流线路、降低成本，为生鲜电商搭建社会化的冷链仓配后台。在一个核心城市设立仓储服务可以辐射周边几十个市。除此以外，亚马逊、京东、l号店等企业均在冷链仓储方面发力，希望抢占市场先机。
对于当前我国物流地产市场的发展，业界分析表明，随着物流设施现代化进程的加速及客户对物流物业的要求越来越高，整个市场正朝着规范化和高端化的’方向发展。同时，国内物流设施的租金和土地价格也会像成熟的欧美市场一样，达到一个比较稳定的、透明的水平。姜超峰表示，当前这一市场依旧处于稳步上升的阶段，经过多年的发展，开始逐步走向成熟，对于物流地产的开发和运营要求更为专业和精细化。