姚巧燕
摘 要：目前公租房制度是我国社会保障体系的一项重要组成部分，但由于我国目前政府面临着建设资金短缺、融资困难等问题，成为推进该项制度的瓶颈。本问从有效应用PPP 模式出发，旨在探索如何实现政府和私人企业在公租房领域合作的双赢。
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关键词 ：现金流量 利润 企业管理
公租房即公共租赁住房，是指由国家提供相关政策支持，各社会主体通过新建或者其他方式筹集房源、专门面向中低收入群体出租的保障性住房，包括一些新的大学毕业生，还有一些从外地迁移到城市工作的群体等等。廉租房是指政府以租金补贴或实物配租的方式，向符合城镇居民最低生活保障标准且住房困难的家庭提供社会保障性质的住房。廉租房的分配形式以租金补贴为主，实物配租和租金减免为辅。两者均是一个国家住房保障体系的重要组成部分。
根据住房城乡建设部、财政部、国家发展改革委2013 年12月公布的《关于公共租赁住房和廉租住房并轨运行的通知》，从2014 年起，各地公共租赁住房和廉租住房并轨运行，并轨后统称为公共租赁住房，以便于进一步完善城镇住房保障体系，统筹住房保障资源，有效提高配置效率。
目前公租房建设资金主要是依靠政府投入，来源于以下几个渠道：一是土地出让净收益计提部分；二是住房公积金增值收益；三是各级地方政府财政预算资金。有些地区经济发展不容乐观，财政资金有限，公租房建设进展缓慢，无法满足公租房保障需求。同时由于公租房采用的租金相对于市场价格偏低，作为住房供应者而言，必然是亏损运营，建设资金不能形成投资和回收的自我循环，社会资本不愿投入其中。因而，如何有效筹集公租房建设资金，建立良好的社会资金投入机制，创新融资模式，从根本上解决资金短缺问题，成为摆在各级政府面前的一大难题。
一、新型融资模式PPP 简介
PPP 是英文“Public-Private Partnerships”的简写，中文可翻译为“公私合营”，即指公共部门通过与私人部门建立伙伴关系提供公共产品或服务的一种方式。它有广义和狭义之分，广义的PPP 泛指公共部门与私人部门为提供公共产品或服务而建立的各种合作关系，而狭义的PPP 可以理解为一系列项目融资模式的总称，包含BOT、TOT、BT 等多种模式，其更加强调合作过程中的风险分担机制和项目的资金价值。
PPP 模式是一种优化的项目融资与实施模式，以各参与方的“双赢”或“多赢”作为合作的基本理念，坚持将“风险分配给最有能力的参与者来承担”的风险分担原则，以得到比单独行动更有利的结果，实现“帕累托”效应。由于PPP 与传统的公用事业提供方式相比具有很多优越性，近二十年来，各国或国际组织都争相尝试将PPP 的各种模式应用于本国或区域内的基础设施建设。
PPP 模式的典型结构为：政府部门通过政府采购等形式与私人部门组建的特殊目的公司(SPV)，作为项目公司，并通过签订特许权协议，由特殊目的公司负责筹资、建设及经营。
二、公租房建设引入PPP 模式的优越性
1、弥补公共资金不足，减轻财政压力。在公租房制度中，公共部门的责任和目标是满足城镇住房弱势群体的住房需要。为满足公众对公租房的数量和质量不断增长的需要，公共部门必须持续不断地提高资金的投入。但是，公共部门掌握的资金总是有限的，这就形成了需要与供给之间的矛盾。PPP 模式则为公租房建设的融资提供了新的选择。PPP 能 利用私人部门的融资来弥补政府建设资金的不足，缓解公共部门的财政压力。
2、控制公共部门风险，优化资源配置。PPP 模式有利于将风险分配给最有能力的参与者来承担，能有效降低风险发生的可能性。在PPP 模式下，政府部门和私人企业共同参与项目的识别、可行性研究、设施建设等建设过程，能有效地对项目建设与运行进行控制，防范项目完工风险和资金风险，而且使政府从承担责任的当事者变为监督者。
3、有效利用充足的民间资本，为民营经济打通投资渠道。我国经过20 多年的改革开放，民营企业快速发展，民营经济在国民经济中的地位日益凸显，部分已经具备了与国有经济相竞争的能力。从民间资本来看，我国的储蓄率一直保持在40%以上，民间资本充足，有较大的民间资本融资空间。PPP 模式为充足的民间资本打通了安全的投资渠道。虽然公租房项目投资回收周期较长，但由于项目需求量大、收益稳定、风险低，而且政府部门可以通过税收优惠政策、土地优先开发和相关出让金减免等政策作为扶持和补偿等，因而对民间资本或民营经济具有较大的吸引力。
三、对公租房建设引入PPP 模式的建议
私人企业从项目论证阶段就开始参与项目，有利于从私人部门引入先进技术和管理经验，弥补政府在项目运作方面专业化不足的问题，有利于项目的健康运作。同时由于政府与私人部门共担风险，降低了项目融资难度，提高了项目成功融资的可能性。在此过程中，应注重以下几方面问题：
1、确定最佳合作伙伴。政府部门应选择企业资信好、融资能力强、社会影响力较大、资金实力雄厚、管理能力突出的企业作为合作伙伴，以降低合作风险。
2、确定合理的利益和风险分配机制。公租房项目建设周期长、项目投资巨大，参与的私人部门是以追逐利润为目的，这就决定了确定合理的利益共享和风险分担机制成为私人部门能否进入的关键因素。公共部门和私人部门应本着双赢的目的进行利益和风险的分配设计。在PPP 合同中，应该将每一种风险都分配给最善于承担该种风险的合作方，同时在利益分配上能达到合作双方的最佳点。这样才能保证项目的正常运行，同时达到整个项目风险最小化和利润最大化，更好地弥补政府直接投资的不足。
3、建立有效的监管体系。与其他建设项目不同，公共租房项目具有公益性特点，相对来说其经济利益没有其他项目高，对于私人部门而言，为了追求更大的利润空间，可能会出现偷工减料、减少成本现象，导致项目质量大打折扣。因而，政府监管必须既能够保证公共资产的安全性，又能激励企业；既给企业一定的盈利空间，又要控制私人部门过高的投资回报率。因而，政府部门必须能建立合理有效的监管体系，才能有效保障PPP 的顺利运行。
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参考文献：
[1]黄兴文、蒋丽红等，住房体制市场化改革—成就、问题、展望，中国财政经济出版社，2009.
[2]王铁军，中国地方政府融资22 种模式[Ｍ]，中国金融出版社，2006.
作者简介：
姚巧燕 (1977-)，性别：女，籍贯：浙江省舟山市，现供职单位：舟山市财政局，职称：会计师，学位：工商管理硕士，研究方向：会计学。
（作者单位：舟山市财政局 浙江舟山市 316021)