岳井峰 YUE Jing-feng
（辽宁建筑职业学院，辽阳 111000）
摘要： 一直以来，房地产开发项目土地开发成本估算都是其工程项目管理重要内容。本文通过具体案例分析，集中研究了基准地价系数修正法在房地产开发项目土地开发成本估算中的应用。
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关键词 ： 房地产；土地开发成本；估算方法；应用
中图分类号：F045.33 文献标识码：A 文章编号：1006-4311（2015）03-0187-02
作者简介：岳井峰（1979-），男，辽宁葫芦岛人，辽宁建筑职业学院讲师，工程师，研究方向为安装工程造价与施工组织管理、投资项目经济评价、物业管理。
0 引言
我国的房地产行业经历数十年的发展，已经成为国民经济的重要组成部分。尤其是跨入新世纪以来，我国房地产行业的发展更是突飞猛进，以两位数的速度增长，对国民经济的拉动作用越来越突出。在房地产开发成本中土地开发成本占有相当大的比重，甚至超过50%，因此，能够合理、准确的估算出房地产开发成本中土地开发成本，对于房地产开发项目投资决策起到至关重要的作用。近年来，随着我国城镇化的快速推进，房地产开发项目管理中面对的新形势、新问题、新情况越来越多。如何加强房地产开发项目管理，提升其管理效率和质量是房地产企业应该认真思考的问题。土地开发成本在房地产投资中占有相当大的比重，合理、准确的估算出土地开发成本将决定房地产开发项目投资的成败。常见的土地开发成本估算的方法很多，常用有基准地价系数修正法和假设开发法两种，本文以辽阳市JDC房地产开发项目为例，系统地分析和研究了土地开发成本估算的应用，为实际工作提供有益的借鉴。
1 土地开发成本估算原理
土地开发成本估算是房地产企业在进行开发和建设前必做的准备工作之一，其质量直接影响着开发的最终成效。因此，房地产开发企业为了进一步降低开发成本，提升经济利润，纷纷运用各种先进技术和管理手段进行土地开发成本估算，合理规划其各项开发建设资金，并取得了良好成效。
1.1 土地开发成本的涵义 土地开发成本是指房地产开发企业为了获取土地使用权而付出的所用费用。根据《城镇土地估价规程（试行）》及工业用地的特点，影响工业用地的区域因素主要有：工业区的位置、交通便捷程度、基础设施完善度、产业集聚规模、环境质量优劣度、城市规划限制等。因此，在进行土地开发成本管理时，相关管理人员必须站在房地产开发角度，在保证其开发质量的前提和基础下,尽可能地降低土地开发成本,提升其资金利用效率,保证其经济利润水平。同时，管理人员还必须进行必要的走访调查，及时了解和掌握开发区周围的环境情况，分析和评价其土地开发价值。
1.2 土地开发成本估算的方法 在土地开发成本估算过程中，常见的土地开发成本估算方法主要有基准地价系数修正法和假设开发法。这两种估算方法各有其优势与不足，其对应的估价对象也不完全相同。
1.2.1 基准地价系数修正法 基准地价系数修正法，是在求取一宗待估宗地的价格时，根据当地基准地价水平，参照与待估宗地相同土地级别或均质区域内该类用地地价标准和各种修正因素说明表，根据两者在区域条件、个别条件、土地使用年限、市场行情、容积率、微观区位条件等的差异，确定修正系数，修正基准地价从而得出估价对象地价的一种方法，其基本公式为：
宗地地价=宗地所在区域的级别基准地价×K1×K2×K3×（1+∑K）
式中：
K1 ——日期修正系数；
K2 ——土地使用年限修正系数；
K3 ——容积率修正系数；
∑K——影响地价区域因素及个别因素修正系数之和。
1.2.2 假设开发法 假设开发法又称剩余法，是在预计开发完成后不动产正常交易价格的基础上，扣除预计的正常开发成本及有关专业费用、利息、利润和销售税费等，以价格余额来估算待估土地价格的方法。公式如下：
地价=销售收入-项目开发成本-投资利息-投资利润-销售税费
2 土地开发成本估算方法在房地产开发项目中的应用
随着我国房地产行业的不断发展成熟，其开发项目管理逐渐呈现出大型化、系统化、复杂化特点。因此，为进一步提升其项目开发质量，管理人员必须积极转变其管理理念，运用各种高效化成本估算方法进行成本估算，明确企业在整个开发过程中的权力与义务，并进一步优化资源配置，做到产权明晰，分配合理。
2.1 项目概况
①土地登记状况。待估宗地的编号、宗地名称、宗地位置、面积、用途、地号、图号、土地级别等国有土地使用证土地登记状况详见表1。
②权利状况。待估宗地的土地所有权属于国家所有，土地使用权为JDC房地产开发公司合法取得。待估宗地来源合法，产权清楚。
2.2 土地开发成本估算
采用基准地价系数修正法估算该项目宗地土地使用权获取费用，本次评估的土地处于辽阳市五级地段，设定为住宅。根据辽阳市新调整的土地级别和辽阳市基准地价资料，对应的50年期基准地价为690元/平方米。
①日期修正系数K1的确定。由于自2008年以来，辽阳市的地价指数变化较大，平均涨幅约为20%，根据辽阳市的地价指数，确定期日修正系数K1=120/100=1.2。
②确定土地使用权年期修正系数K2。由于辽阳市商业、办公、工业用地基准地价均设定为50年期土地使用权价格，此次土地使用年期为70年，故需要进行年期修正，土地使用年期修正系数公式为：
式中，K2——土地使用年期修正系数；
r ——土地还原率8%[土地还原率按评估基准日时中国人民银行公布的一年期（含一年）贷款利率6.90%，在加上一定的风险因素调整值，按8%计]；
m ——待估宗地设定使用年限70年；
n ——基准地价设定土地使用年限50年。
③容积率修正系数K3的确定。根据基准地价技术工作报告及其说明，其地价内涵定义为单位楼面地价，故直接乘以建筑面积即可得出单位地价，或许直接乘以容积率1.0修正。
④开发程度修正的确定。因本次评估所使用的基准地价设定开发程度与本次评估宗地设定开发程度相同，因此不需再进行开发程度修正。
⑤影响地价区域因素及个别因素修正系数之和（∑K）的确定。
根据《辽阳市市区基准地价测算技术工作报告》，结合待估宗地的各项因素具体条件，编制出辽阳市河东村各项楼面地价修正因素调查及修正系数表，见表2、表3。
故宗地基准地价修正系数为0.27。
⑥宗地地价计算。
宗地地价=基准地价×K1×K2×K3×（1+∑K）
=690×1.2×1.02×1.0×（1+0.27）
=1073.75元/平方米
⑦基准地价系数修正法估价结果。该宗地建筑面积为38.41万平方米，土地总地价为41242.72万元。
3 结束语
综上所述，本文主要分析和研究了土地开发成本估算方法在房地产开发项目中的实际应用，通过对JDC房地产开发项目土地开发成本的估算，基准地价系数修正法在房地产开发项目中应用非常普遍，能够比较准确、合理地确定出土地开发成本，是求取一宗待估宗地的价格的容易掌握的方法。估算时需要掌握待估宗地相同土地级别、区域内该类用地地价标准及各种修正因素说明表，根据差异，确定修正系数，修正计算结果。
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