叶剑锋 YE Jian-feng
（浙江建设职业技术学院，杭州 311231）
（Zhejiang College of Construction，Hangzhou 311231，China）
摘要： 本文主要研究了商务写字楼租金影响因素，并应用AHP法确定了各项最终指标，然后依据指标权重从写字楼资产运营的角度提出如何提升存量写字楼的租金的资产运营建议。
Abstract： This paper mainly studies the influence factors of the rents of business office building and determines the final indexes by analytic hierarchy process. Then according to the index weight, it puts forward the suggestions of assets operation to improve the office rents stock from the perspective of office assets operation.
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关键词 ： 写字楼租金；层次分析法；资产运营建议
Key words： office rents；analytic hierarchy process；suggestions of assets operation
中图分类号：F290 文献标识码：A
文章编号：1006-4311（2015）06-0194-03
0 引言
商务写字楼是在统一的物业管理下，以商务为主，由一种或数种单元办公平面组成的租赁办公建筑。租金是是商务写字楼经营的目的，是写字楼资产运营所有经营、管理、服务活动最终追求的目的。租金是写字楼售价的决定性因素，直接影响着写字楼开发投资和置业投资。
1 初始指标确定
周边商务环境是指商务写字楼的经济地理区位，也即商务写字楼所在位置的各项商务配套。周边商务环境的各项指标详见表1。区域商务写字楼市场的二级指标层主要初步选取区域写字楼销售价格水平、区域写字楼租售比、写字楼用地成交楼面地价、写字楼租赁情况、近一年周边同类土地成交总量、近一年周边同类土地成交均价、人均写字楼面积、写字楼空置率等指标，具体见表2，区域商务写字楼市场类的指标表所示。建筑及硬件设施的二级指标层主要初步选取建筑规模、建筑年限、标准层结构与面积、业主所有权状况、楼层数、建筑形象和景观、停车位、电梯数、公共空间比率等指标，具体见表3，建筑及硬件设施类的指标表所示。运营管理服务的二级指标层主要初步选取房屋建筑维护与修缮、物业服务、酒店式服务、委托服务等指标，具体见表4，运营管理服务类的指标表所示。
2 指标筛选与权重确定
2.1 指标筛选 依据上文分析，对预先选取的指标进行问卷筛选及专家交谈，共计问卷调查及专家访谈19份。对“商品房开发用地投资价值评价指标筛选问卷”的统计见表5所示。
对每项指标选取十分重要、重要两项所占的比重统计于最后一列。最后取选取率在100%的指标作为商务写字楼租金影响因素评价的指标。商务写字楼租金影响因素评价指标体系具体见表6所示。
2.2 权重确定 围绕商务写字楼租金影响因素评价的目标，周边商务环境B1、区域商务写字楼市场B2、建筑及硬件设施B3、运营管理服务B4四项之间构造判断矩阵。判断矩阵及一致性检验结果见表7所示。
围绕周边商务环境B1，是否商业综合体C1、酒店配套C2、金融配套C3、距CBD距离C4、公共交通便捷程度C5五项之间构造判断矩阵。判断矩阵及一致性检验结果见表8所示。
围绕区域商务写字楼市场B2，区域写字楼销售价格水平C6、区域写字楼租售比C7、写字楼租赁情况C8、人均写字楼面积C9、写字楼空置率C10五项之间构造判断矩阵。判断矩阵及一致性检验结果见表9所示。
围绕建筑及硬件设施B3，建筑规模C11、建筑年限C12、标准层结构与面积C13、楼层数C14、建筑形象和景观C15、停车位C16、电梯数C17七项之间构造判断矩阵。判断矩阵及一致性检验结果见表10所示。
围绕运营管理服务B4，房屋建筑维护、修缮C18、物业服务C19、酒店式服务C20、委托服务C21四项之间构造判断矩阵。判断矩阵及一致性检验结果见表11所示。
根据准则层对目标层的权数和指标层对准则层的权数，可以得到各项指标对整个商务写字楼租金影响因素评价的决策目标目标层的总排序权数。总排序权数见表12所示。
3 商务写字楼资产运营建议
从调查得出的权重结论来看，排序最前的三个指标为建筑形象和景观C15、标准层结构与面积C13、酒店式服务C20。这就要求我们做好商务写字楼的形象定位，以良好和恰当的定位以最大程度地以最佳性价比获取良好的租金，并积极参考专业人士意见，优化资源配置，提高土地利用效率。酒店式服务应在目前物业管理服务的基础上创新服务，以顾客需求为导向，加强服务礼仪和服务技巧培训。在资产运营阶段引入酒店式服务，将金钥匙服务的理念和标准推行至物业服务，通过服务提升附加值实现商务写字楼租金最大化。
周边商务环境部分各项因素的评价权重分别为是否商业综合体0.034、酒店配套0.011、金融配套0.016、距 CBD距离0.006、公共交通便捷程度0.003，其排序为是否商业综合体0.034>金融配套0.016>酒店配套0.011>距CBD距离0.006>公共交通便捷程度0.003。商务写字楼更加注重是否为商业综合体，也即在开发时为商务写字楼、酒店、商城、住宅等多类物业的组合开发，或者与周边项目形成良好的综合物业类型，以形成良好的互补效应。
在区域商务写字楼市场各项因素的评价权重中，写字楼的租赁情况权重最高，然而后续跟进交流发现大部分问卷对象在一定程度上将其等同为写字楼租赁市场的供需状况，而写字楼的租赁情况在指标描述上为写字楼租赁的去化速度。商务写字楼供需状况对商务写字楼资产运营而言，要求资产运营者对市场供需状况有一个提前的研判，并制定相应的商务写字楼运营计划。
建筑及硬件设施中，电梯和停车场的评价权重分别为0.029和0.021。商务写字楼是人口较为密集，在高峰时期电梯的数量凸显商务写字楼的档次，要求根据相关因素合理配置电梯的数量。许多写字楼存在停车难的问题，这就要求商务写字楼在设计开发阶段应当提高单位建筑面积停车位的配比以适应新的经济发展背景的变化。
物业服务的整体权重为0.046，在所有21项指标排第7位，物业管理在商务写字楼资产运营阶段具有重要的作用。这就要求我们在资产运营阶段要加强物业管理的各项服务能力，以实现良好的服务附加值。
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参考文献：
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[3]李诺，李琳.上海写字楼租赁及影响因素分析[J].中国房地产，2007（4）：18-21.