李小浩 LI Xiao-hao
（重庆市国土资源和房屋勘测规划院，重庆 400020；国土资源部土地利用重点实验室重庆研究中心，重庆 400020；
重庆欣荣土地房屋勘测技术研究所，重庆 400020）
摘要： 我国已步入老龄化阶段，发展养老地产势在必行。我国养老地产的经营模式主要分为出售型经营模式及运营型经营模式两类，两者分别适用于养老地产的初期发展阶段和成熟阶段，适用对象分别为中小型开发企业和大型开发企业。通过进行经济收益分析得出，只有当出售型经营模式产生的收入与运营成本、转售税费之和大于运营型经营模式产生的收入时，开发商才会选择前者，反之选择后者。
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关键词 ： 养老地产；经营模式；经济收益分析
中图分类号：F062.9 文献标识码：A 文章编号：1006-4311（2015）26-0041-02
作者简介：李小浩（1987-），男，湖北仙桃人，专业技术人员，工程师，研究方向为房地产经济。
0 引言
人口老龄化已日益成为国际上普遍存在的问题，根据国际标准：如果一个国家60岁以上人口占比超过10%或者65岁以上人口占比超过7%，则视该国家进入老龄化社会。而根据我国1999年的人口数据显示，我国早已步入老龄化阶段。截止2010年底，我国60岁及以上人口与65岁及以上人口占总人口的比例分别是13.26%、8.87%，并且随着时间的推移这一比例还在继续扩大，我国将面临越来越严重的养老问题。
在这种形势下，2013年国务院发布《关于加快发展养老服务业的若干意见》，《意见》明确指出：要繁荣养老服务消费市场，开发老年住宅、老年公寓等老年生活设施，提高老年人生活质量。发展养老地产势在必行，养老地产已经成为继文化地产、旅游地产等新型地产之后又一房地产新业态。养老地产作为一种新型地产业态，具有其特殊性，在开发经营模式方面也与一般的地产不同。
1 养老地产经营模式分类
目前来看，我国养老地产的经营模式主要分为出售型经营模式及运营型经营模式两类。（图1）
1.1 出售型经营模式 出售型经营模式是指项目完成以后向目标消费群体一次性出售，运营方式类似于传统的商品房销售。这种经营模式的优点在于：一是操作程序简单，便于进行运营管理；二是资金回流很快，资金需求量相对较小；三是后续服务牵涉较少，节省了后续运营成本。但同时这种“一锤子买卖式”的经营模式也存在不足之处，如难以享受政策上的优惠、无法取得养老地产所带来的产业链价值增值以及运营后期稳定的现金流收益。
出售型经营模式主要适用于养老地产发展初期，适用对象为规模较小、资金实力较弱的中小型房地产开发企业。
1.2 运营型经营模式 运营型经营模式，是指开发商开发建设运营并长期持有，运营期间以出租的形式回收资金，运营后期再转售给其他运营商。这种经营方式的优点在于：一是能够得到政府政策上的支持，节省开发成本，如可获得行政划拨的土地使用权；二是可以获得长期稳定的租金收入；三是可以获得物业、医疗、康体等运营服务性收入。运营型经营模式作为一种新型的房地产运营模式，在实际操作过程中也存在一定问题，主要有以下几点：一是前期资金需求量大，对开发商的实力要求较高；二是资金回笼慢，存在一定的资金风险；三是消费者不能获得产权，受传统观念影响，存在一定的市场风险。
运营型经营模式主要适用于养老地产发展较为成熟时期，适用对象为资金实力强大且具有一定运营经验的大型房地产开发企业。
2 养老地产不同经营模式经济收益分析
养老地产不同的经营模式决定了开发企业必然采取不同的收益方式。一般来说，出售型经营模式采取的是“开发—销售”方式进行盈利；而运营型经营模式采取的是“开发—持有出租—出售”方式进行盈利。
2.1 “开发—销售”模式 “开发—销售”模式下的现金流出包括土地成本、建造成本、开发费用（管理费用、销售费用和财务费用）、销售税费，现金流入是销售收入。各项成本费用支出和销售收入发生的方式、发生的时点，通常与开发项目的开发建设计划及销售计划安排相关。
收益方式如图2所示。
图2中横轴为时间轴，向右表示时间的延续，轴上每一个刻度表示一个时间单位，“0”点表示项目启动时点，向下的箭头表示资金流出，向上的箭头表示资金流入。
用C1表示土地成本，C2表示建造成本及相关费用，R1表示预售收入，R2表示现售收入，开发企业的开发利润Ps可表示为：Ps=（R1+R2）-（C1-C2）。
2.2 “开发—持有出租—出售”模式 “开发—持有出租—出售”模式下的现金流出包括土地成本、建造成本、开发费用（管理费用、销售费用和财务费用）、运营成本，现金流入是出租收入和持有期末的转售收入。各项开发过程的成本费用发生方式和发生的时点，与项目开发建设计划安排相关。运营期间的出租收入、运营成本支出可按季度、半年或年度发生（视持有期长短确定）。（图3）
3 结束语
本文通过对比出售型和运营型两种不同的养老地产经营模式，分析了两种经营模式的优缺点，并利用现金流量图的形式分析了两种不同经营模式对应的经济收益过程。通过上述研究本文得出以下几点结论：一是出售型经营模式适用于养老地产发展初期，而运营型经营模式适用于养老地产发展较为成熟时期；二是出售型经营模式适用对象为规模较小、资金实力较弱的中小型房地产开发企业，而运营型经营模式的适用对象为资金实力强大且具有一定运营经验的大型房地产开发企业；三是只有当出售型经营模式产生的收入与运营成本、转售税费之和大于运营型经营模式产生的收入时，开发商才会选择前者，反之选择后者。
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