摘要：在各种大中城市中房地产开发商都会投资修建一些楼盘，大部分是为城市的居民提供的。伴随城市居民对居住环境要求的不断提升，许多房地产开发商在研究和调查房地产市场以后发现，城市居民高端住宅区建设和高端物业公司进行了有效结合，它对商品房价格有重要的正向影响，体现了物业管理对新建商品房价格和二手房鉴定的影响作用。文章主要讲解了物业管理对一级、二级市场中房地产销售价格的影响，并对其进行了具体分析，其主要目的是为了给一级市场和二级市场的房地产销售价格提供相应的参考依据。
关键词：物业管理；房地产；销售价格
作者：段红玲（武汉城市职业学院，湖北武汉）
引言：物业管理主要是指业主的活动在区分所有建筑物的公共部分和公共建筑物、场所和设施建筑物内分区或委托物业服务企业和其他经理来管理建筑物、设施、设备、场所和地点由业主共同拥有。在物权法明确表示，业主完全能够自行管理物业，同样能够委托物业服务企业或其他经营者进行管理。物业管理可以分成广义和侠义两个方面。侠义的物业主要是指业主根据合同约定，将房屋建筑和设备委托给物业服务企业，并对市政公用设施、绿化、卫生、交通、治安、环境等开展维护与维修。广义的物业管理主要是指物业管理公司和业主自身共同开展管理的过程中。
1物业管理公司的作用
依托物业管理企业进行管理的现代化新型城市住宅小区，已经在全国各个城市中进行应用，促进了城市住宅小区和物业管理企业的有效借个。为城市居民小区提供更好管理服务的物业管理公司，其主要责任是为居民供应基础的日常维护、园林绿化和社区安全保洁等良好的服务，同时还必须对物业管理模式进行创新，满足社区业主的全面发展需求，为居民打造安全文明、温馨和谐的优质居住环境。
1.1物业管理公司对房地产开发和销售的支持作用
在房地产价格方面，只要是将市场充当自身的准绳，具有房地产价格的基本特点，也就是建筑价格与市场价格的双重属性。房地产的建设价格是根据市场用地、建筑材料和各种建设投资和支出实施确定的，它的财产是由房地产控制的价格。房地产制定的价格才是房地产对消费者展示的真实价格。最后，人们所谈论的是市场上的价格。实际上，只有当房地产进入市场以后，它的具体价值才能得到充分展示。加入房地产还没有进入市场，就不能对房地产的真实价格进行详细的定位，市场才是真实展现房地产的实际价格。目前，房地产市场行业的竞争极为激烈，房地产开发商应该竭尽全力打造房地产热点卖点，但是优秀的物业管理，正日益变成商品房的主要卖点，特别是对于品牌地产而言，更是不可缺少的市场重要卖点，这一观点已经得到了业界所以人的共同认可。对于城市的普通市民来说，在选取商品房进行购买的时候，首先应该详细了解小区中是否具备物业管理，加入具有物业管理，其服务范围和收费标准是怎样的，也就是说，所有房产购买人员都极为关心物业管理，并且变成了消费者在进行商品购买过程中极为重要的选择条件。由此我们可以看出，物业管理在房地产销售和开发中的重要作用。
1.2对房地产估值的提振
在我国《物业管理条例》规定中，物业管理主要展现了以下几个特点：（1）小区业主自主选择和聘请物业管理企业；（2）聘用的物业管理公司应按照中国的物业管理规定与业主签订服务合同。在合同中，主要内容应该包括业主的住宅物业及配套设施、设备和有关场地的维护、管理和维护；（3）维护有关区域中的环境卫生以及秩序。物业公司应该按照相关的服务合同内容来开展这些活动，也就是物业管理。
2物业管理对房地产销售价格的影响
2.1物业管理对一级房地产市场销售价格的影响
房地产一级市场的销售价格被房地产的区位、规划设计、建设质量、周边环境、自有品牌等各种因素影响，因为房地产自身具有价值大、流动性差的特点，并且在目前的一级市场中大部分都使用预售的方式，它让买家在选取商品的过程中能够关注开发商、建筑商和服务提供商(物业管理公司)的品牌。由于品牌是一种无形的资产，并且也是房地产企业良好声誉的体现，一般来说，在市场中具有较高知名度和美誉度的物业管理公司对提高房地产项目的质量和价格有极大的推动力，通常可以充当为商品的卖点。另外，其对销售价格的影响与开发商和建筑商相比的特殊性在于，只有极大限度的投入和满足法规要求后，开发商和建筑商才能对外销售定价，并且他们对商销售价格的影响大多数都能够进行量化。但是物业管理公司是提供服务的企业，在开展服务之前就已经对销售价格造成了一定的影响，很难进行量化。可见，物业管理对一级市场房地产销售价格的影响往往是利用企业品牌来实现的，从而加强了消费者对商品的信心。所以，开发商和建筑商在制定销售价格的过程中，应有效考虑物业管理的各种影响因素，对其影响实施有效的评估。
2.2物业管理对二级房地产市场销售价格的影响
与一级房地产市场相比较，房地产服务提供商(物业管理企业)往往是经过大量具体的持续管理活动和服务来影响二级房地产市场中的销售价格。站在市场销售模式来看，商品房二级市场的交易价格构成比一级市场更加的复杂，假如只是站在二级市场商品房估价的角度来说，简单讲解了物业管理企业对于商品房价格的影响力。在二级市场中，物业管理大部分是利用很多具体、持续的管理以及服务来对房地产的价格形成影响。此外，对二级市场中房地产价格产生影响的原因通常会比一级市场更加的复杂，主要是因为交易过程中双方的信息不对称造成的，与此同时，原有业主的地位和发展对消费者的心理也造成了一定的影响，导致价格呈现波动。为了可以清楚的介绍这个问题，相关企业应该根据房地产估价的方面进行着手，具体了解物业管理对房地产客观合理价格的影响，并找出在房地产估价环节应充分考虑房地产管理的因素，让房地产估价结果能够更加接近估价对象的真实价值。
结论：物业管理对于房地产销售价格的影响，应该重视小觑是否具有物业管理，假如具有业务管理，那么管理的质量和水平达到什么效果。在倡导更好的居住环境理念的引导下，目前，居民对于小区物业管理也越来越重视。市场中的房地产实际销售结果能够充分证明，市场上物业管理对商品房销售价格水平的影响，是影响房产价格的重要因素之一，尤其是物业管理的质量水平，对其影响更大。对二级市场的二手房价格来说，无论是否具有物业管理以及物业管理的水平好坏，对二手房的市场价格都具有直接影响，物业管理优质的住宅二手房比缺少物业管理或者物业管理质量较差的住宅价格要高得多。因此，我们可以看出，不管是一级还是二级房地产市场，开发商、建筑商、二手房产业主，在开展商品房估价的过程中，都可以把物业管理水平的影响纳入考虑范围，这样能够有利于新建商品房以及二手房实行科学合理的定价、估价，借助物业管理促进商品房市场销售渠道的快速进入。