两幢房屋被强拆，官司打赢却拿不到钱，发生在浙江省宁波市的一起拆迁维权官司到底有多难？
本刊记者／赵晓秋
2014年12月17日，浙江省宁波市迎来了一年中最冷的时节。站在如今已经成为宁波市轨道交通2号线启运路车站建设工地上，赵兰珍明白，经历了4年的风风雨雨后，他们似乎又回到了原点。
因为轨道工程拆迁，浙江省宁波市双申王服饰有限公司（以下简称双申王公司）位于宁波市海曙区启运路200号的两幢房屋分别被当地政府以违法建筑和先予执行的方式强制拆除，双申王公司至今没有拿到一分钱的补偿款。而与该公司同在一宗地上的另一家炊具公司早在4年前就拿到3.8亿元的补偿款。这种冰火两重天的遭遇让双申王公司难以接受。
4年来，作为双申王公司法定代表人的赵兰珍一直奔波于各部门求助和申告，并与当地政府打了三起行政诉讼官司。如今，外表文弱的赵兰珍成为当地政府眼里“难啃的骨头”。但她依然不知道公司的困局究竟怎样才能打破。
拆迁之殇
2002年4月，王维良、赵兰珍投资的浙江省宁波市海曙区维翔服饰有限公司（以下简称维翔公司）从土地二级市场通过出让的方式购得一块位于宁波市海曙区启运路200号、面积为2054.2平方米（即3.08亩）土地的使用权。这宗土地的性质为国有，使用年限至2052年。2002年6月6日，维翔公司领取了土地使用证。2006年6月9日，赵兰珍为法人代表，王维良为投资人，成立了双申王公司。2009年2月17日，启运路200号土地的使用权以出让的方式登记在双申王公司名下。
在启运路200号地块，双申王公司建了两幢房屋。其中，位于西侧的一幢房屋面积为1738.58平方米，于2009年1月4日办理了房屋产权证；位于东侧的一幢房屋面积为1412.25平方米，因当地规划部门土地红线划错的原因，未能办理房屋产权证。2010年，在双申王公司经营渐人佳境时，一场意想不到的变故不期而至。
2010年6月17日，宁波轨道交通2号线一期工程与6家银行签下130亿元的银团贷款合同，房屋拆迁全面启动。宁波轨道交通2号线为宁波市一条由西南至东北方向的基本骨干线，全长50公里，共设车站27座，全线依次贯穿宁波市的鄞州、海曙、江北、镇海4个行政区。
2010年12月，双申王公司所在地被列入宁波市建设轨道交通2号线工程拆迁范围。因与房屋征收部门宁波市海曙区人民政府房屋征收办公室就补偿问题存在差距，双申王公司一直没有搬离启运路200号。
2012年2月22日，双申王公司的一幢未能办理房屋产权证的三层房屋被宁波市海曙区城市管理行政执法局（以下简称海曙区城管局）以属违法建筑为由予以强制拆除。
2012年7月23日，宁波市海曙区人民政府作出《关于宁波市轨道交通2号线一期工程项目（启运路站）房屋征收的决定》，并于2012年7月23日予以公告。双申王公司剩下的一幢房屋被列入征收范围。
双申王公司与征收部门主要存在三个争议问题：一是补偿价格确定的原则问题，双申王公司认为应按市场价补偿自己的房屋，他们于2012年6月16日委托广东一家房地产评估公司对房屋进行评估，评估价为6593万余元，而征收部门按房屋成本的评估价为1149万余元，两者相差约5000万元；二是被征收房屋的用途问题，双申王公司认为其被征收房屋的部分房间一直用于商业，有营业执照，并已按照商业用途缴纳水费、电费、税费，理应按照商业用途补偿，按照工业用途补偿不合理；三是被强制拆除的房屋的合法性问题，双申王公司表示在建造房屋前已向规划部门申报选址意见书，其建设项目已获准立项审批，仅因为他们与邻地之间的规划红线问题造成批建滞后，不能认定为违法建筑而不予补偿。
在房屋征收补偿价格依据和原则方面，据双申王公司提供的《宁波市轨道交通2号线一期工程项目（启运路站）房屋征收补偿方案》第6条规定：非住宅以货币补偿为主，货币补偿范围有四项，即房屋价值补偿、重大设施设备补偿、一次性经济补偿、提前搬迁奖励补偿。此次征收补偿方案确定的征收价补偿原则是：根据房地产市场价格，按照规定的房屋征收评估办法评估确定。如果被征收人选择货币补偿的，可以按被征收房屋的评估金额再增加一定比例的补偿资金，仓储用房、工业用房增加比例的标准为30%。
评估疑问
房屋评估问题是双申王公司一直未与海曙区政府达成补偿协议的关键因素。在一份委托方为宁波市海曙区房屋征收事务所、由宁波市甬海房地产估价有限公司出具的《宁波市双申王服饰有限公司所属房地产估价报告》对预估建筑物实物状况描述与分析内容为：钢混结构的五层楼房，建筑面积合计1738.58平方米，建成于2007年，估价时点为2012年7月23日；房屋所有权人为双申王公司，房权证甬海段字第2008090号，设计用途为工业，土地使用权证为甬国用(2009)第0100236号，使用类型为国有出让，终止日期为2052年1月11日，土地面积为2054.2平方米（折合3.08亩）；该评估报告最终作出的房屋征收评估价格为11492164元；报告采用的评估原则是“成本价”。
按照这份评估报告折算，双申王公司1738.58平方米建筑面积的房屋的单价为每平方米2092元：评估报告对双申王公司占用的土地未来40年补偿标准采用“基准地价修正法”结合“成本法”评估，基准地价为631元／平方米，修正后的土地均价为3485.54元／平方米；估价方法为“可采用市场法确定估价对象的比准价格，不适宜采用收益法，最终对工业用房部分采用成本法”。
对于征收房屋补偿估价原则究竟采用“成本法”还是“市场法”的问题，法律早有规定。《浙江省人民政府关于贯彻实施国有土地上房屋征收与补偿条例的若干意见》特别强调：“对被征收房屋价值的补偿，不得低于房屋征收决定公告之日当地类似房地产的市场价格。”
《宁波市关于贯彻实施国有土地上房屋征收与补偿条例的若干意见（试行）》规定：“被征收房屋价值的补偿价格不得低于房屋征收决定公告之日被征收房屋类似房地产的市场价格。房屋征收评估一般应采用市场比较法进行评估。采用市场比较法评估被征收房屋价格的，由房地产评估机构根据评估比准价格，结合该房屋具体区位、建筑结构、建筑面积、成新、层次、装修、容积率等因素评估确定。”
《国有土地上房屋征收评估办法》第11条规定：“被征收房屋价值是指被征收房屋及其占用范围内的土地使用权在正常交易情况下，由熟悉情况的交易双方以公平交易方式在评估时点自愿进行交易的金额，但不考虑被征收房屋租赁、抵押、查封等因素的影响。被征收房屋的类似房地产有交易的，应当选用市场法评估；被征收房屋或者其类似房地产有经济收益的，应当选用收益法评估。”
双申王公司地处宁波市三类地段，地理位置优越，公共配套设施齐全，是宁波市较成熟的区域及重要的交通枢纽，其所在区域企业集聚效应较明显。
据搜房网数据监控中心统计，2012年5月，宁波市6个区的商品住宅成交均价为每平方米11530元，启运路这块黄金宝地周边商业用房的价格为每平方米2万～6万元，办公用房价格为每平方米0.8万～2万元。因此，用市场法与成本法两种不同的房屋征收补偿价格依据和原则，评估的补偿价格会有数倍差距。
此外，甬政发〔2011〕96号评估书认定双申王公司房屋为工业用途，但多年从事征收补偿案件的北京市世纪律师事务所律师张生贵认为，房产证载明为工业用房，但实际作为商业用房，被征收人如果能提供营业执照、纳税凭证，应当参考商业用房的标准补偿，这体现了现代物权关于私权利的保护。自《国有土地上房屋征收与补偿条例》实施后，被征收房屋的补偿标准一律以市场价为依据，不存在商业、工业、住宅等用途方面的差异化，只要评估时充分考虑市场这一因素即可。而在《国有土地上房屋征收与补偿条例》实施前，关于房屋用途的确定方法，《国务院办公厅关于认真做好城镇房屋拆迁工作维护社会稳定的紧急通知》曾有原则规定，对拆迁范围内产权性质为住宅，但已依法取得营业执照的经营性用房的补偿，各地可根据其经营情况、经营年限及纳税等实际情况给予适当补偿。国务院相关政策确定的原则按实际营业及是否有纳税凭据作为确定原则。
补偿差别
除了法律规定与现实结果不同的疑问外，让双申王公司更难理解的是，与其相邻的炊具公司在2011年被拆迁时，领取了3.8亿余元的补偿款，折合成其房屋建筑面积单价为每平方米22070.32元，土地均价为13613.64元。对于这家炊具公司的违章建筑，当地政府给予了装修费和一次性经济补偿费。
对于双申王“相邻房产适用不同赔偿标准”的疑问，宁波市海曙区拆迁事务所副主任施盛亚在接受采访时表示不存在“同地不同价”的情况。“当地只有一种补偿标准，至于补偿结果会有不同，那是因为每家房子面积、结构、建设标准、层数、层高不同以及土地面积和容积率不同造成的”，施盛亚表示，相关的两家公司没有任何可比性。
在一份由宁波市海曙区人民政府房屋征收办公室于2014年4月23日出具的《信访事项答复意见书》中对此问题的回复是，与双申王相邻的炊具公司是按照《宁波市城市房屋拆迁管理实施细则》等法律规定和文件进行货币补偿的，而双申王公司的房屋征收是在2012年房屋征收决定作出后，适用《国有土地上房屋征收与补偿条例》等规定补偿的。针对答复，双申王公司认为，征收补偿标准要高于之前的拆迁补偿标准，相关部门的答复只是转移问题。记者提出能否提供相关炊具公司的评估报告时，施盛亚以“评估资料已经进档。当年的审计部门已经对评估报告进行过跟踪审计”为由，婉拒了记者的要求。
对于宁波市轨道交通建设拆迁、评估、补偿情况和标准问题，记者在采访宁波市轨道交通工程建设指挥部动迁科时，其表示会尽快给记者答复。截至本刊发稿，对方仍未对上述问题进行答复。
面对相关信息的不公开，双申王公司对征收实施单位委托的评估报告提出强烈质疑，认为评估报告中的“土地评估、建筑物评估、装修评估”缺乏分析过程；各个数据没有出处，没有对取值比例及参数大小作出任何说明，这份评估报告的最大问题是缺少房地产估价技术报告，“这不符合房地产估价规范”。
行政诉讼
2013年1月6日，宁波市海曙区政府作出海征补[2013]第1号房屋征收补偿决定。在决定中有这样一段文字：“限被征收人双申王公司在收到决定书起10日内与宁波市海曙区人民政府房屋征收办公室办理房屋征收补偿安置和移交手续，并将海曙区启运路200号房屋腾空搬迁。被征收人在法定期限内不申请行政复议或者不提起行政诉讼，在本补偿决定规定的期限内又不搬迁的，由本机关依法申请人民法院强制执行。”
因对决定中的补偿金额和评估结果不服，双申王公司于2013年3月29日向宁波市中级人民法院提起行政诉讼，要求撤销该房屋征收补偿决定。然而，让双申王公司想不到的是，2013年4月15日，宁波市海曙区政府以影响轨道交通建设为由向宁波市中级人民法院提出先予执行申请，要求强制腾空该房屋。4月27日，海曙区政府强行拆除了双申王公司的那幢有房产证的房屋；而此时，双申王公司还在为即将于第二天开庭审理的行政诉讼做诉前准备。至此，双申王公司被强制拆除所有房屋，没有拿到一分钱补偿款。
从宏观层面看，拆迁本身是一个破旧立新的过程，是城市新陈代谢的重要方式。它将加快促进城市化进程，提速城市的整体发展。从微观层面看，在拆迁过程中利益受到损失的往往是普通民众，房子是他们重要的生活、生产资源。因此，完善拆迁制度，保障老百姓的权益，让他们分享经济发展的成果，是拆迁工作的重中之重。
2014年8月29日，最高人民法院发布十大拆迁典型案例，涉及房屋征收的补偿价格确定、补偿方式选择、违法建筑强拆、“民告官”拆违不作为等多个方面。其中，多数行政行为被依法撤销或确认违法。这些典型案例的发布，对今后此类纠纷的审理具有一定指导作用，统一裁判尺度的同时，保障了民生权益。
看到国家保护民众权益的决心后，2014年3月13日，不甘心“未赔先拆”的双申王公司将海曙区城管局告上法庭。
双申王公司认为，无论是两次出乎意料的强制拆迁，还是后续两年的官司，一切事件的起因仿佛都与那幢被认定为违法建筑的房屋难脱干系。
据赵兰珍介绍，双申王公司取得启运路200号的土地后，发现土地证上记载的土地面积虽然正确，但红线范围小了400平方米。这400平方米的土地划给了与其相邻的那家炊具公司。发现问题后，双申王公司多次向有关部分反映问题，甚至提起了行政复议，但事情一直没有结论。所以，在起诉状中，双申王公司认为涉案的三层建筑是他们在合法取得国有土地使用权的土地上兴建的二期厂房，因有关政府部门错划土地红线以及涉案地块征收等因素，导致双申王公司补办产权手续受阻。政府的错误不应让企业承担，该三层建筑应当认定为合法建筑。此外，海曙区城管局强制拆去双申王公司合法建筑的行为程序违法，给双申王公司造成损失达39909125元。因此，请求法院判决海曙区城管局的行为违法，并赔偿39909125元的经济损失。
2014年12月19日，宁波市海曙区人民法院对这起行政诉讼作出一审判决。
法院认为，海曙区城管局在作出具体行政行为前，尽管已多次书面告知双申王公司限期自行办理并拆除涉案违法建筑，但被告的行为仍与《行政强制法》规定的相应程序不符。根据法律规定，海曙区城管局在作出被诉强制拆除行为前，应履行催告程序，并听取当事人的陈述和申辩以及发布公告。因此，法院认定海曙区城管局的强制拆除行为认定事实清楚，但程序违法，适用法律错误。但双申王公司要求行政赔偿的请求无事实和法律依据，法院不予支持。
尽管在打了三起行政诉讼官司后，终于拿到了一份胜诉判决书，但双申王公司依然没有讨回一分钱的赔偿。遭遇强拆后，分文未拿的双申王公司由于不堪重负，已经将公司从宁波搬迁到广州经营。而留在宁波坚持向政府讨说法的赵兰珍独自在这条艰难的维权路上蹒跚前行。
“我们不怕政府依法行政，政府可以根据事实查清哪座建筑违法，哪座建筑不违法，依照法律办事。政府依法行政，给老百姓时间，给我们提起行政复议、行政诉讼的时间，我们有理有据，有问题在法庭上解决。我们就怕政府不给我们机会，怕政府给你权利，实际上又不允许你行使权利。”赵兰珍无奈地表示。