文／秦风
为了解决幼子未来的教育难题，李林夫妇借用姐夫的名字买下一套学区房。姐夫提出的条件是让自己的儿子先入学，等到李林的儿子到了入学年龄，再办理房屋过户手续。没想到，姐姐、姐夫中途离婚，这套借名购置的学区房险些成为他们夫妻的共同财产进行分割。
借名买房埋下隐患
2007年4月，李林一家在浙江省杭州市乔迁新居，这套新房是以其妻子王兰的公积金贷款购得。面对火爆的房地产市场，李林打算投资再次置业。他跑遍了当地各大楼盘，最终看上了杭州市江干区的一处学区房。该楼盘紧邻杭州城区的一所著名小学，坐拥优质教育资源。在此置业，能提前解决儿子李平的教育问题。
李林是现役军官，暂时没有身份证。夫妻二人决定先由王兰申请商业贷款，按揭一套三居室，并将产权登记在王兰及儿子李平名下。
恰在此时，中国人民银行和中国银行业监督管理委员会联合发布《关于加强商业性房地产信贷管理的通知》，规定已利用贷款购买住房又申请购买第二套以上住房的，贷款首付款比例不得低于40%，贷款利率不得低于同期同档基准利率的1.1倍。这个消息让李林夫妇有点儿猝不及防。在新政下，他们的首付款“缩水”了10万元。
王兰的姐姐王芳、姐夫赵刚居住在离杭州不远的郊县。他们听说李林夫妇准备买学区房的消息后，对李林说，他们的儿子小明已经两周岁了，打算将来送他到杭州接受良好的教育，遂建议王兰夫妇暂时把产权证登记在赵刚名下，可以用赵刚的名义申请公积金贷款，能解决李林夫妇首付款短缺的困难。待李平到了上小学的年龄，赵刚再去变更权属登记。这样，两家人都受益。李林夫妇一听，欣然接受。
2007年5月12日，李林、王兰及其儿子李平为甲方，赵刚、王芳为乙方，双方订立协议。双方明确，房屋首付款由甲方支付，后续付款也由甲方出资。产权证做成乙方姓名的权属证书，以便乙方的儿子小明入学之需。但该房产的所有权归甲方，与乙方无关。今后，李平入学就读时或甲方有其他需要，乙方应及时将房产转归甲方名下登记办证。
协议签订当天，李林夫妇以赵刚夫妇的名义与房地产开发公司签订了《商品房买卖合同》。房屋总价款91万余元，李林支付了首付款29万元，余款以赵刚的名义申请了为期20年的公积金贷款。每月等额还本付息，由赵刚的公积金账户支出，但李林每月都将当期的还款额如数汇人赵刚的公积金账户。在办理房屋产权登记前，王芳还出具了一份书面承诺书给王兰，上边记载着用赵刚公积金贷款实属赵刚自愿，王兰无须对其进行任何补偿。
离婚触发产权诉讼
世事难料。2013年，赵刚夫妇的婚姻亮起了“红灯”，两人协议离婚。双方签订的《离婚协议》第5条规定，杭州市江干区的房屋是女方的妹妹王兰用赵刚的名字购买，赵刚应协助办理产权过户事项，所需费用由妹妹王兰承担。当年12月，赵刚与王芳办理了离婚登记，儿子小明的监护权归赵刚。2014年3月，李林夫妇以赵刚的名义一次性提前还清了公积金贷款余额。紧接着，李林夫妇要求赵刚协助办理产权过户时，赵刚却提出自己在离婚财产分割中吃了亏，除非重新分割原家庭财产，否则不予办理过户。
2014年7月23日，李林夫妇多次催促赵刚协助进行产权过户无果后，以王兰、李平为原告，列李林为第三人，向浙江省杭州市江干区人民法院起诉，要求赵刚、王芳两人协助办理房屋产权过户手续。
针对原告王兰、李平的起诉，王芳的书面答辩意见中陈述的事实与原告完全一致，并同意原告的请求。而赵刚的书面答辩意见则提出，王芳与王兰系亲姐妹关系，其言辞不能作为认定事实的依据。涉案房屋是以赵刚购房公积金按揭贷款的方式购得，而所用的公积金账户完全是赵刚个人的住房公积金账户，因此他是涉案房屋的产权人之一。
2014年9月15日，杭州市江干区人民法院作出缺席判决，确认涉案房屋归原告王兰、李平所有，被告赵刚、王芳协助办理房屋产权变更登记手续。
一审判决后，赵刚不服，向杭州市中级人民法院提出上诉。赵刚认为，自己与曾经的妹夫一家在2007年的协议中约定，该房产证做成赵刚与王芳的权属证书，以便儿子小明读书之需。为了取得名义产权人的资格，实现儿子读书的目的，其按照李林夫妇的要求将公积金贷款资格让渡给对方。李林夫妇已实际取得了因公积金贷款而少支付数万元贷款的利益，自己却因已使用公积金贷款而失去通过该渠道购房的资格。同时，儿子小明现年已7周岁，正准备入学。产权过户后，孩子将无法到该房屋所属学区上学。李林夫妇单方面推翻协议的行为侵害了未成年儿童的合法权益。赵刚要求二审法院驳回王兰等人的诉讼请求。
王兰对此辩称，涉案协议是基于赵刚是其姐夫而签订的。现赵刚与姐姐王芳已经离婚，该事实可以成为其要求产权过户的原因。赵刚之子小明事实上已经在居住地就近入学，赵刚实际放弃了登记房产可能带来的政策利益。公积金贷款也是赵刚的自愿行为，不存在补偿问题。
浙江省杭州市中级人民法院经审理后认为，根据在案协议等有效证据，结合购房款支付情况，可以认定赵刚、王芳仅为涉案房屋的名义所有人。而实际所有人为王兰等人，其作为房屋产权人，可以依法行使物权，包括将房屋登记在自己名下的权利。考虑到赵刚、王芳已经离婚的客观事实，王兰、李平要求办理过户的理由正当，应予支持。2015年3月23日，杭州市中级人民法院作出驳回上诉、维持原判的终审判决。
提示
借名买房下的政策利益不能成为合同义务
借名买房是指房屋的实际出资人借用他人名义购房，并以他人名义登记房屋所有权的行为。房屋的实际出资人为事实购房人或者真正购房人，被借名之人为登记购房人。
现实生活中，借名买房的缘起有多种，通过房屋登记行为获得本不应享有的政策利益是其一。但借名后可能带来的政策利益由于缺乏合法性，因而不能成为合同的附随义务，得不到法律的支持。本案中，赵刚所称的“因乙方（赵刚、王芳）子女读书需要”的内容，仅是签订协议的目的之一，不能成为约束协议相对方即李林夫妇的一种合同义务，且该约定有违我国义务教育的政策。因此，赵刚以此抗辩协助办理产权变更的义务没有得到法院的支持。
此外，借名买房的风险也难以预料，可能发生如下情况：如登记购房人反悔，出资人不能证明双方之间的委托代理关系和支付购房款的事实，要想取得房屋产权或收回购房款都很困难；如登记购房人有对外债务，债权人可以要求法院查封并拍卖该房产；如名义产权人意外死亡，该房屋可能会因为继承关系而被其他人继承；如银行最后查实实际购房人与借款人不是同一个人，银行也可以依据贷款合同的有关规定，要求提前解除贷款合同。因此，投资置业者莫因贪图小利吃大亏，谨慎签订房屋买卖合同。