谭英俊
（广西行政学院，广西 南宁 ５３００２１）
摘 要：城市房价虚高对当前经济社会发展产生了巨大的影响。利益相关者理论与治理城市虚高房价存在着内在的逻辑关联。利益相关者理论不仅可以解释城市房价虚高的致因，也给治理城市虚高房价带来了理论启示。
关 键 词：利益相关者；房价虚高；治理
中图分类号：Ｆ２９３．３１ 文献标识码：Ａ 文章编号：１００７－８２０７（２０１５）０３－００４７－０７
收稿日期：２０１４－０９－０２
作者简介：谭英俊（１９８０—），男，湖南茶陵人，广西行政学院公共管理教研部副教授，博士，硕士研究生导师，研究方向为公共管理与领导科学。
基金项目：本文系国家社会科学基金项目“西部贫困地区县级政府扶贫开发政策执行力问题研究”的阶段性成果，项目编号：１２ＣＺＺ０４５；广西党校咨政类重大项目“进一步贯彻落实国家对广西的优惠政策研究”的阶段性成果，项目编号：２０１２ＺＺＺＤ００９。
一、城市房价虚高的现状及其影响
城市房价问题一直是民生的热点问题，受到了社会各界的高度关注。党中央和国务院非常重视城市房价问题，各级政府也在科学发展的指导下，从建设和谐社会的高度来看待城市房价问题。自２０１０出台“新国十条”以来，城市房价初步实现了“遏制房价过快上涨”的目标。但该轮调控的效果更多地体现在遏制投资和投机性需求，对改善普通居民居住性购房需求则效果有限。特别是随着经济形势下行以及货币政策的放松，房价上涨的压力越来越来大。尽管国家后续出台了包括限购令在内的更加严厉的调控政策一度对房价有所遏制。但是，２０１４年３月１８日国家统计局发布的２０１４年２月７０个大中城市住宅销售价格变动情况，与市场“房价将大跌、暴跌”预期信号再次出现背离。数据显示，２月份，７０个大中城市中，房价仅温州同比下降，上海涨幅最高，达１８．７％。具体而言，在新建商品住宅（不含保障性住房）价格方面，与去年同月相比，７０个大中城市中，价格下降的城市只有１个，上涨的城市却有６９个。在二手房住宅价格变动方面情形也大致相同。２月同比价格变动中，最高涨幅为１５．９％，最低为下降８．８％。［１］我国房价到底是高还是低，成为社会热议的话题。国际上的通行标准就是房价收入比，它是用来衡量一个国家或一个城市居民住房消费水平的一个综合性指标，是指“居住单元的中等自由市场价格与中等家庭年收入之比”。目前，国际上公认的“合理的住房价格”的“房价收入比”为３－６倍，世界银行专家的说法为４－６倍。［２］有关数据显示，２０１０年我国平均房价为每平米５１６５元，城镇居民人均可支配收入为１９１０９元，房价收入比约为８．１１。在保障性住房建设和“三限”政策（限购、限贷、限价）的共同作用下，２０１１年的房价涨幅略有回落。据２０１２年１月国家统计局公布的数据显示，２０１１年商品房平均销售价格为５３８１元／平方米，比２０１０年增长６．９％。［３］据上海易居房地产研究院２０１２年３月６日发布的报告显示，按照２０１１年城镇居民人均可支配收入增长保持１４％（名义）、城镇居民人均住房建筑面积增长３．８％推测，新建商品住宅价格增长为６．１％。我国２０１１年房价收入比是７．５０，明显高于国家标准线。而我国典型城市的房价收入比均明显偏高，北京、上海、深圳、杭州等一线城市和东部一些较大城市房价收入比均在１０以上，排名前五位的深圳、杭州、北京、厦门、上海，２０１１年的房价收入比分别达到１５．６０、１４．１０、１２．９４、１２．４８、１２．４０。而房价收入比相对较低的重庆、沈阳等中西部城市也逐渐超过了全国的总体水平。［４］国际投资银行摩根十丹利在一份研究报告中指出，人均收入不到美国１／３０的中国购房者正在负担着和美国人一样高的房价。在中国一套普通住宅大约等于城市居民１０－１５年的收入。［５］可见，房价虚高已经成为我国房地产业的事实。房价虚高问题直接关涉到广大中低收入居民的生活质量及百姓对政府的信心，加之房地产开发所带来的拆迁、征地、就业、社会保障等种种民生问题，特别是房价居高不下，更加大了贫富差距的显形化与视觉化，极易激发社会底层的怨气，引发更大的社会问题。而虚高房价带来的巨大利润空间又吸引了更多的资金入市，极易制造房地产泡沫，从而对房地产业自身，对投资者与消费者，对金融机构乃至整个国民经济都会产生巨大影响。可见，让房价回到合理水平是科学、理性的诉求。
二、利益相关者理论与城市房价
问题研究的契合性
利益相关者的概念最早出现在１７０８年的《牛津辞典》中，表示人们在某项活动中所下的赌注。最早正式将“利益相关者”一词引入管理学界的是美国学者安索夫。他认为：“企业的目标应从平衡经理、员工、股东、供应商、买主等公司利益相关者互相冲突的权利中获得”。［６］利益相关者理论认为，任何一个组织的发展都离不开各种利益相关者的参与，组织应该追求的是利益相关者的整体利益，而不仅仅是自身主体的利益。利益相关者就是任何可能影响组织目标实现的群体或个人，或者是在这一过程中遭受其影响的群体或个人。［７］利益相关者理论最初源自于企业管理实践，后广泛运用于其它领域，如旅游行业、教育管理、食品安全等方面，主要是对行业利益相关者构成、行业利益相关者分类等采用利益相关者的分析方法，或对利益相关者单个成员逐个分析、或是两两之间的关系分析、或按类别进行关系分析，从而提出革新主张。房地产业是一个典型的系统，“房地产业的利益相关者”在房地产市场运行之中为各自获得最大化利益或者效用而相互作用，进行相互制约的博弈，或为房价虚高的利益基础与行为基础。将利益相关者理论引入到房地产市场的治理领域，以明晰各利益相关者的利益诉求和行为，对各个主体的利益进行有效地协调和引导，进而谋求更有效、更有针对性的治理策略，从而为治理虚高房价找寻到新的出路。
三、利益相关者理论视角下城市房价
虚高的原因分析
弄清楚“谁是我们的利益相关者”是实现利益相关者管理的第一步。［８］我国房地产业涉及的利益主体众多，利益同盟关系复杂。按照利益相关者理论对利益主体进行的多维细分，可将其大致划分为直接利益相关者和间接利益相关者。前者包括房地产开发商、房地产中介、房地产消费者、房地产投机者、地方政府及其相关官员、银行信贷机构；后者包括房地产相关协会、舆论媒体等。利益相关者为了自身或者短期同盟的利益在一定时期内拉抬房价，致使房价严重背离其价值，出现虚高的状态。从某种意义上说，城市虚高房价是在一定的制度约束下，各个利益相关者追求利益最大化的必然结果。
⒈开发商追逐私利。盈利是开发商投资房地产的动力，无可厚非，但一些开发商过于追逐私利，忘却社会责任，是房价虚高的重要原因。如开发商只注重建设高档住房，供给保障性住房不足，造成住房结构不合理，从而引发供求矛盾；开发商进行土地投机，造成地价飞涨；开发商操纵房价，或雇人排队，或联系中介，制造紧张气氛，哄抬价格等等。
⒉地方政府行为不当。土地收益与房产方面的税收曾一度是地方政府财政收入的重要来源。为了扩大财税收入，鼓励并刺激房地产开发成为很多地方政府的政策导向。特别是由于地产开发权和银行信贷权这两大房地产核心资源都掌握在地方政府手里，为“公权寻租”提供了可能。而一些地方政府在行政审批、土地拍卖等环节的寻租行为无不推动了房价的居高不下。
⒊消费者哄抬房价。由于消费者与开发商之间存在着信息不对称，消费者在房价判断上明显处于劣势。当房价涨高之时，预期价格越高投机者预期的资本收益率会越高，消费者“买涨不买跌”的心理就会得到强化，导致不理性投资需求的增多。如增加现期购买及囤积等行为都在一定程度上助长了房价的不合理上涨。消费者的从众心理与“羊群效应”更导致房价偏离了正常轨道。
⒋金融机构推波助澜。为了追求信贷规模与贷款收益，一些金融机构存在着盲目房贷行为。特别是受汇率影响，“热钱”进入金融市场的速率增加。外资、企业自有资本、“灰色收入”、居民储蓄等资金大量流入房地产市场，这在一定程度上也助长了房价的虚高。
⒌房地产非政府组织发育不成熟。我国房地产行业发展的总体水平仍处于带有计划经济色彩的半市场化状态，与房地产相关的非政府组织如消费者协会、房地产行业协会、房地产评估机构、志愿者组织，以及各种形式的商会、学会、协会等组织发育还不成熟，力量还不够强。因此，还不能有效承接政府的部分职能，其协调沟通的作用还未能充分发挥出来，对房价的影响力也极其有限，还不能在理性定价方面发挥重要作用。
⒍社会舆论也是影响房价的重要原因。有的媒体与房地产开发商形成了利益联盟，在报道房地产消息时常常偏离客观原则，在消除利益相关方的信息不对称方面没有起到应有的作用，反而诱导了消费市场的不理性消费，造成了供需关系的虚假失衡，助长了房价的不合理上涨。
四、基于利益相关者理论视角下城市
房价虚高的治理策略
房地产业利益相关者各自的利益诉求不同，不可避免地会产生相互之间的冲突。在目前的制度约束下，房地产业的利益相关者按照自身利益（或效用）最大化模式配置自己的资源，这对市场经济的理性人而言无可厚非，但其结果是房价虚高现象屡治不止。利益相关者理论告诉我们，对虚高房价进行有效的治理，应在利益分配和沟通机制方面入手。因此，应合理分配社会资源，兼顾公平与效率，同时建立社会网络整合资源，最大限度地提高利用率，增强沟通意识，拓展沟通渠道，强调共同利益，以缓和冲突，实现多赢。
（一）明确政府权力与责任，兼顾公平与效率
政府作为房地产业中最具宏观调控能力的利益相关者，应明确界定应有的权力，切实担负起促进社会发展与和谐的责任。政府的关注重点应在于确保大环境的稳定和社会的健康发展，在社会经济发展的基础上获得利益，而不应与民争利。
⒈规范房地产市场秩序。首先，政府要强化房地产市场监管，采取有力措施坚决整治房地产开发、交易、中介服务、物业管理及房屋拆迁中的违法、违规行为，依法维护群众的合法权益。其次，要坚持公开、平等、公正的竞争原则，进一步完善经营性用地的招、拍、挂程序和制度，坚决遏制违法、违规占地。进一步完善信息发布制度，规范数据公布程序，严厉打击发布虚假信息等诱导消费者的不当行为。第三，要严厉打击囤房惜售、随意涨价等不法行为，加大反腐力度，严查商业贿赂、权钱交易等行为。
⒉强化土地管理与监控。首先，政府土地管理部门应进一步规范土地市场的管理，严格限制并动态监控土地使用权的交易，以减少多次加价转手的机会。土地使用权转移应采用土地招标、拍卖等规范化方式，严格限制以协议方式出让用地。其次，应建立健全土地储备制度，确保“小户型”、经济房、政策性住房的土地供给。第三，应积极盘活现有存量土地，打击囤积土地行为，加快“城中村”改造。第四，实行有效的市场区隔，不断优化住房户型与面积结构，为百姓提供多种选择。
⒊完善房地产税制。“炒房”是造成房价虚高的一大原因。由于部分购房者囤积空置住房，客观上限制了他人购房的空间，在一定程度上夸大了购房需求。但“炒房”只要不存在欺诈、逃税，就很难通过法律途径进行治理。因此，遏制“炒房”既不能简单的诉诸法律，也不能指望道德层面的谴责，只能通过税制改革来压抑过度投机，把房价控制在合理的水平。因此，通过财税政策来提高投机活动的交易成本，并在房地产三级市场截断炒房投机机会应是明智的选择。
⒋建立住房保障体系。房价虚高的一大特征就是很多低收入群体没有购买商品房的能力。解决低收入群体住房问题不仅是政府维护社会公平的重要职责，也是遏制房价高涨的重要途径。只有解决好低收入群体的住房问题，才能在一定程度上缓解购房的压力，从而保持住房供需之间的平衡。因此，政府要进一步建立健全城市廉租房制度，逐步扩大廉租住房制度的保障范围，合理确定廉租住房保障对象和保障标准，健全廉租住房保障方式，多渠道增加廉租住房房源，确保廉租住房保障资金的来源。要改进和规范经济适用房制度，规范经济适用住房供应对象，合理确定经济适用住房标准，严格经济适用住房上市交易管理，加强单位集资合作建房管理。要逐步改善其他住房困难群体的居住条件，加快集中成片棚户区的改造工作，积极推进对旧住宅区的综合整治，多渠道地改善农民工的居住条件。
（二）引导市场理性发展，注重责任与规范
在房地产领域，市场主体是利益的直接相关方。房地产市场中充斥着极为复杂的利益关系，而在整个房地产利益相关者体系中市场主体间的矛盾占主要地位，如何把“利益蛋糕”做大并分配得令各方相对满意，正确引导社会创新发展和理性的回归显得至关重要。依据利益相关者理论，蛋糕不仅要分好，还要做大，只有做大才有更多的余地进行协调分配，以缓和冲突。
⒈房地产业要拓展自主创新渠道。首先，发展房地产业租赁市场。受资金和房源等因素的制约，我国房地产业租赁房市场一直未能成长起来。因此，当前可从以下几个方面来考虑：一是建立长期性的租赁房基金，引导居民资金的合理流向。二是可以考虑发行长期专项租赁房建设国债或地方债券给予资金扶持。三是给予租赁房税收方面的优惠，同时加大个人住房出租的税收征缴力度，以补贴租赁房资金的不足。四是建立一个以财政预算为主、多元化筹措资金的筹资渠道。其次，拓展房地产企业融资渠道。我国目前房地产资金来源还比较单一，房地产金融机制、产品品种、服务费等方面都滞后于房地产健康发展的要求，这就需要不断创新金融产品。笔者认为，房地产证券化，既能满足房地产的长期投资需要，合理配置风险与收益，又能为企业提供资金来源。
⒉金融机构应规范房地信贷。一是建立规范化的个人信用评级体系。建立一套完整、规范的个人信用评级体系有助于加强对借款人借款资格和偿还能力的审查。我国目前正处于经济社会发展的转型期，市场经济主体的信用约束机制尚未建立，既无完善的个人信用评级体系，又无健全的宏观法律环境，这就迫切需要立足我国实际，借鉴国外先进经验，建立符合国情的个人信用评级体系，为建立信用良好的房地产市场秩序奠定基础。二是科学设计房贷操作程序，有效规避房贷操作风险。贷款程序的科学程度决定着贷款的效益，也与房价有着密切的关系。因此，银行要科学设计房贷程序，鼓励信贷人员根据借款人特点进行房贷管理手段创新。各银行总行应就房贷管理制订相应的操作手册，其内容应包括房贷风险点、完善合约的程序、相关法规制度、违反操作程序的责任制度等。同时，还应不定期地组织金融、法律、房地产及相关知识的培训和学习，培训一批业务骨干，建设一支高素质的房地产贷款业务队伍。
⒊房地产企业要担负社会责任。利益相关者理论认为，企业应当为所有的利益相关者创造财富。因此，房地产企业也应转变观念，从传统的“股东至上”逐步转变为“关注利益相关者”。房地产企业不仅是经济人，而且是社会人、生态人，也应承担起应有的社会责任。“房地产企业应该放宽视野，通过企业资源与能力为社会创造更多的价值，并以此获得社会应有的尊重”。“一个有智慧的优秀房企，应是在达到企业经营目标的同时，也为各相关利益群体创造价值”。［９］房地产企业积极承担社会责任，不仅仅是造福社会，也是其自身可持续发展的基石。因此，房地产企业在追逐私利的同时，也应考虑社会效益的最大化，保持企业与经济社会的协调关系。房地产企业在项目开发前应科学定位消费群体，合理制定价位，努力降低成本，调整住房结构和户型设计，提供高质量的产品和优质的服务，走可持续发展的道路，实现由数量型增长转变为质量型增长。
⒋消费者购房要回归理性。消费者的不理性行为也是助长房价高涨的重要原因，因此，消费者应树立正确的心态，理性进入房地产市场。首先，要改变传统购房观念。在我国的传统文化中，拥有属于自己的房子历来被视为一种幸福生活的象征，也是评价一个人社会地位的重要标准。这种居家观念导致很多人“倾其所有”，成为“房奴”和“负翁”。这就需要消费者改变传统的居家观念，根据自身情况选择租房等经济实惠的渠道来满足自身的居住需求。其次，要克服从众心理。消费要根据自身的实际情况，明确自己的购房效用，避免盲目跟风。消费者的从众心理和真实需求常常是交织在一起的，在从众心理的影响下潜在需求多提前释放。有专家指出，购房者分自用型和投资型两种：自用型购房者根据经济情况应分为低、中、高三种需求类型，低需求者为“实用型”消费者，中需求者为“改善型”消费者，高需求者为“享受型”消费者。这三种类型反映了购房者的需求。投资型购房者则根据其自身对政策的判断、对楼盘所处区域的未来发展趋势等因素来判断是否购买。［１０］消费者要根据自身需求做出购房决定，而不是盲目跟风。第三，消费者要克服随意心理。消费者可以借助专业机构和专业人士判断房子价值及其对自身的效用，譬如事先请专业评估师对现房进行估价，再根据自身的购买能力决定，做到量入为出，理性消费。
（三）强调社会协作与沟通，营造健康发展环境
社会主体是房地产领域的间接利益主体，不是房价的决定者，但对房价产生着重要的影响，它们作用的有效发挥，也是治理虚高房价的积极力量。
⒈充分发挥房地产行业协会的作用。房地产行业协会尽管是房地产市场的间接利益相关者，但其在抑制虚高房价中发挥着重要的作用。因此，各级房地产协会及其研究会等行业协会应做好以下几个方面的工作：一是明确职能。明晰职能是房地产行业协会有效发挥作用的前提。房地产行业协会应真正摆脱不必要的行政干预和行政束缚，保持相对的独立性，提高公信力，成为真正的介于政府和市场之间的第三方治理力量。二是加强理论研究。房地产行业协会要紧紧围绕政府重大决策，整合协会研究力量，追踪研究房地产行业运行态势，及时做好房地产市场的形势分析和研判，在公共住房政策和产业政策方面提高理论水平和研究质量，更好地为政府提供决策咨询服务。三是做好行业指导。房地产协会应借鉴国外的先进经验，协助政府完善房地产信用体系、制定行业服务和质量标准，做好低碳环保、节能减排等方面政策研究，培训并提高行业从业人员岗位胜任力和职业素质，引导行业规范、健康发展。
⒉营造良好的社会舆论环境。虽然房价的高低本质上与市场的供需关系密不可分，但社会舆论也能对房价产生重要的影响力。中国传媒大学网络舆情研究所发布的《２００９中国网络舆情指数年度报告》认为，从论坛发帖内容来看，房价成为最受百姓关注的话题，帖子多为各地房价“涨落”的展示，网民普遍认为房价过高，舆论主要矛头指向我国房地产行业现状不尽人意，亟待改善。但是，在社会舆论的关注声中，一些媒体出于炒作和吸引大众眼球的经济利益驱动，争相以大篇幅频繁报道地价、房价上涨及外资炒作等消息，虚假的数据和空穴来风的新闻充斥版面，造成消费者对地价、房价上涨产生恐慌性情绪。可以说，房地产价格过快增长，与部分媒体的误导和推波助澜不是没有关系的。［１１］这就迫切需要政府的相关部门对社会舆论进行管控，使之正确报道国家在房地产调控方面出台的各种政策及成效，大力宣传优质企业及其产品服务，客观、全面、真实地报道当前房地产市场的状况，引导社会公众理性看待房价，适度消费，为抑制虚高房价营造良好的舆论环境。
⒊合理配置信息资源。利益相关者理论重点强调要通过有效的协调和沟通，建构起利益发展共同体。在虚高房价治理系统中，应加强各利益相关主体之间的信息传递与交流，建立畅通的沟通渠道，其中建立科学的房地产信息披露制度是当务之急。由于房地产市场受众多因素的影响，房地产市场信息是否全面、完整、客观、科学、及时就显得十分重要。社会各界要负担起引导社会动态信息的责任，提高房地产市场相关信息的透明度，积极为各利益相关者的沟通提供更多可能的途径，缓和利益冲突。只有保持房地产市场各利益主体之间的信息分享与沟通畅通，才能创造一个有利于信息交流的大环境，使利益相关者各方坐下来认真探讨共同的利益诉求，合理配置利益，达到共赢。
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（责任编辑：王秀艳）