文／葛臧宇 甘信丹 潘艳 裴伦辉
摘要：合理土地租赁方式对当地农业经济发展具有重大作用，尤其像山东等农业大省。如何解决三农问题除要靠市场机制还需要政府强有力政策改革。本文通过实地调研所得数据，采用PEST和SWOT分析对济南市高新区和长清区部分农村小块土地租赁方式进行浅析以及对相应问题提出建议。
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关键词 ：互联网; 土地租赁; PEST;SWOT
2 1世纪，互联网和计算机高速发展，电子商务热度也随之快速上升，越来越多的企事业单位管理者熟知离开互联网就等于把自己逼上绝路，农业的发展同样需要这个庞然大物来拉动。互联网与农业的完美结合能促进农业资源合理配置，促进农产品销售模式升级，提高农业人员综合素质，提高农业生产标准化水平。农业资源中最重要的是土地资源，如何提高土地资源分配效率至关重要。随着市场经济的发展与国家土地政策不断改进，土地租赁已经不再是个陌生词，据统计，截至2014年6月底，全国农村承包耕地流转面积达3.8亿亩，占承包耕地总面积的28.8%。然而济南土地流转率还不到20%。提高流转率不光靠政策，也需要方法。本文提出利用互联网平台进行土地租赁交易，并做以下浅析。
1、样本土地租赁方式现状
样本租赁方式部分受政府政策影响采取协议、招标等方式进行，另一部分则没有相应平台推广或供应者与需求者对平台不了解。在总体要求与市场需求下，我们寻找到当地政府用于信息发布的平台，在这个平台中我们发现：需求者与供应者所交易土地的面积、数量均较大。
2、基于PEST外部环境分析
2.1 政治法律环境分析
2.1.1 农村土地市场改革
2015年开始，济南将全面启动建设农村产权流转交易市场体系建设工作，有效放活农村土地经营权，培育新型农业经营主体。此次农村产权流转市场体系建设主要有三项内容：①建设农村产权交易市场；②建设农业融资担保机构，确定设立济南市农业融资担保资金，放大财政资金杠杆效应，引导金融资本支持现代农业，化解农业农村融资难、融资贵问题；③建设产权信息平台，确定建设济南市产权市场体系网络信息管理平台，依托农业信息中心，打造产权市场体系软件管理、硬件支撑和指挥查询平台，为农村产权交易和产权融资提供综合服务。那么如何建设农村产权流转交易市场体系？发言人是这样回答的：在抓好农村综合性产权确权基础上，既要以搭建有形市场平台为基础，促进农村资源和生产要素优化配置；又要以产权流转交易为纽带，努力实现资源变资产、资产变资本 。
2.2 经济环境分析
2.2.1 宏观经济分析
2014年我国经济总体平稳，GDP增速7.4%，继续改革优化组织结构。2015年3月份的两会，李克强总理提出今年GDP增速在7%左右，这是建立在我国现在已经处于新常态这一非常客观的宏观经济基础之上的。GDP7%的增速说明什么？中国经济的列车已由高速行驶转向中速行驶，经济结构优化升级，经济发展方式不再像以前那样依靠资源、人力、投资，而是转向了创新阶段。今年2015年3月份的政府报告指出，我国将继续加强体制改革，使中国经济在前进中稳定发展。
2.2.2 行业经济分析
2014年由于政策上的影响，租金日趋见长。从以前500元~600元/亩涨到现在800元~1000元/亩，而且打算租地的人也很多。到目前为止，在济南市还未有一家以电子商务为平台建立的小块土地租赁的公司，大部分都是靠58同城等电商平台，还有一种是济南市农业局下的济南市农村土地承包经营权流转信息服务平台，但是此平台是以大块土地转让租赁为前提的，未涉及小块土地的租赁。就济南市国土资源局数据显示，2014年全市国有建设用地供应面积3121.19公顷（4.68万亩）。市本级供应土地面积1534.71公顷（2.30万亩），占土地供应总量的49.17%，其中，招拍挂出让791.36公顷（1.19万亩）；划拨726.02公顷（1.09万亩），占土地供应总量的23.26%。2014年1-4季度，市本级共完成土地收储面积259.26公顷（0.39万亩），同比增加55.62%，收购建（构）筑物面积43.75公顷（0.07万亩），同比增加23.58%。2014年1-4季度，共办理国有土地使用权登记发证450宗，土地登记总面积共计2222.56公顷（3.33万亩）。以上信息可以看出目前政府在大力推进农村土地确权发证。
2.3 社会文化环境分析
泉城济南自古皆为文化圣地，在这里你会听到最纯正“济普”，在这里你可以感受民间艺术给你带来喜悦，在这里你可以亲切老城给你带来怀念。与此同时，我市民间文化交流活动也日趋活跃，体现不同文化之间相互借鉴和开拓创新力量。今年引导鼓励济南文化企业参与对外文化交流活动，先后有济南海水科技有限公司、山东瀚林文化艺术有限公司等赴韩国参加儒家人文交流大会。
2.4 技术环境分析
农业机械化迅速发展给济南农民带来巨大收益。2012年，全市农机总动力达到543.6万千瓦，农机总值达到32.31亿元，分别比2011年增长3.07%和2.57%；大、中型拖拉机保有量达到2.71万台，新增2087台；小麦联合收获机达到6626台，新增943台；玉米联合收获机达到3401台，新增476台；免耕播种机达到1783台，新增269台；深松机达到667台，新增277台；航空植保飞机4架。通过农机补贴政策实施，我市农机装备水平进步提高，农机装备结构进步优化。
3、SWOT分析
3.1 优势（S）
3.1.1 互联网发展
根据2015年1月中国互联网发展状况统计报告可以看出，山东省网民总数4634万人，网络普及率达47.6%，网民规模增速达7%，其中包括很多农村网民。随着互联网不断增速，电子商务也在茁壮成长，给项目的可行性增加了机率。
3.1.2 目前市场竞争较小
就目前济南的市场情况看，利用互联网提供土地租赁的服务公司寥寥无几，目前所能查询到的是济南市农业局主办的农村土地租赁交易平台，其所发布的土地规模较大，不符合小块土地租赁要求。
3.2 劣势（W）
3.2.1 资金匮乏
对于一个企业而言，充裕的资金在其发展阶段是最急需也是最重要的基础。所以对于刚刚开拓市场的企业来说更需要资金支持，以维持日常业务的开展。
3.2.2 经营经验不足
在公司的发展中，要求管理者不光要拥有相应的知识储备，更要求管理者具有专业的管理经验，正如这句话所说：实践是检验真理的唯一标准。然而对于我们刚刚进入市场的小公司来说，不管是从管理者的管理经验还是市场运行经验都远远不如那些市场大佬们，所以在这点上我们是稍逊一筹的。
3.3 机会（O）
3.3.1 供应与需求量大经过我们对样本地区实地调查以及对数据分析后得出图1：
由上图可以看出众多供应商愿意将自己的土地进行租赁交易。
再看需求者，随着城市居民对农家休闲的要求不断提高，需求也越来越全面。对于济南居民来说，济南的大多数景点已经不再新鲜和具有吸引力，人们更向往田园生活的美好、惬意。鉴于此，我们对城市居民的周末去向做了调查。调查显示，在周末愿意去外地旅游的占5.3%，愿意参加娱乐活动、聚会的占33.8%，愿意在家度过周末的占15.8%，愿意在忙碌一周之后，去农村享受近郊旅游放松身心的占45.1%，如图2所示。
3.3.2 O2O快速发展
根据第35次中国互联网发展状况统计报告得知：近年来，资本市场、互联网巨头与实体商业纷纷加速布局O2O领域，O2O产业如雨后春笋般在全国各地兴起。根据O2O市场评估模型对我国1-3线城市、三大经济圈和重点城市进行综合评估对比，得出图3、图4、图5：
由上图我们得知济南所处二线城市具有巨大发展潜力。这就意味着我们可以通过线上线下方式更好地完成业务 。
3.4 威胁（T）
实力较强的电子商务企业涉足该领域会构成竞争威胁。电商与农家休闲相结合，这行业并没有很高的门槛，所以在项目得到发展后，可能会有些市场跟随者进入市场，造成市场竞争难度加大。
农家休闲项目刚推向市场时，很多消费者会追求新鲜感，愿意尝试。但是人都有个新鲜程度，当顾客对农家休闲项目已经失去新鲜感时，可能会转向其他消费市场。
4、结论与建议
通过以上综合分析，基于互联网平台的小块土地租赁方案是可行的，当然是在不违反国家相关法律规定的情况下。但是其中也有些问题，遂针对这些问题提出以下建议：
农家休闲项目主要针对济南市民和济南周边地区市民，按地区可以细分为以下两大类：①济南市现辖市中区、历城区、历下区、槐荫区、天桥区、长清区这六个区，地势较好，交通便捷，可作为主要市场进行开发。②济南平阴、济阳、商河三县和济南章丘市处于济南周边地区，来济南比较方便，可以作为第二个主要市场进行开发。
调查得出：以家庭为单位进行农家休闲消费的人群是农家休闲主要消费人群，尤其是三口之家，比例大约占到参与农家休闲旅游总人数的一半。因此项目可重点开发亲子活动和情侣活动。
我们的业务对象是中高收入的消费者，因此要努力提高服务水平和质量，提高消费者满意度。价格在合理的前提下可以中等偏高。
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参考文献
[1] 邓章源.互联网农业发展探讨[J].经济观察.2015.07（19）
[2] 中国农经信息网.山东省济南市将建农村产权流转交易市场放活土地经营. [J].中国农经信息网.2014.12
[3] 人民网.2014年宏观经济形势分析与2015年展望.2015.01
[4] 济南市农村土地承包经营权流转信息服务平台.
[5] 2014年1-4季度济南市国土资源工作统计信息.http://www.jndlr.gov.cn/tabid/62/InfoID/24583/frtid/73/Default.aspx[6] 中国互联网络信息中心.中国互联网络发展状况统计报告.2015.1.（75～86）.
作者简介：
葛臧宇，学士，山东英才学院商学院 研究方向：电子商务。潘艳，学士，山东英才学院商学院 研究方向：电子商务裴伦辉，学士，山东英才学院商学院 研究方向：电子商务指导老师简介：甘信丹，讲师，硕士，山东英才学院商学院 研究方向：管理信息系统、电子商务。