邱正蓉
(广西大学商学院；广西南宁530004)
［摘要］房地产问题事关国计民生,冷却的楼市未来如何变化备受关注。本文从走高和走低两方面因素出发,着重探讨作为二线省会城市之一——长沙市房地产市场的价格走向。通过分析,预计未来一段时间内长沙楼市将持续偏冷,房价呈现温和下降的趋势。
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关键词 ］房地产市场;走势;预测
［DOI］10.13939/j.cnki.zgsc.2015.04.121
房地产问题关乎人民的生活,关乎国民经济的增长。在我国房地产市场整体不景气的大背景下,作为二线省会城市之一的长沙市房价也备受关注。基于全国房地产市场整体冷却的情况,未来长沙市的房价将呈现怎样的走势？笔者根据房地产有关数据和新政作用力的影响,对长沙房价走势作一浅要分析。
1从走高因素分析
1.1刚性成本持续上涨
土地资源的愈发稀缺成为刚性成本上涨的主因之一。建造房屋所花费的成本是具有一定的刚性的,而随着长沙工业化和城市化进程的不断加快,土地成为一种越来越稀缺的资源,并随着房地产企业的开发而变得越来越贵。土地价格、人力资源价格、原材料价格不断上涨,同时加上房地产开发所涉及的一系列税费以及银行贷款利息等,房屋的建筑成本只会不断增加,因此,成本因素是推动未来房价走高的因素。
1.2轨道交通建设助涨房价
交通设施等城市配套服务设施的完善对房价提出了新的要求。就目前而言,长沙正在大力进行轨道交通建设。长沙轨道交通规划计划到2030年总共建成10条线路和2条支线路。2014年4月28日,长沙市轨道交通2号线一期工程正式开通试运营,城市轨道交通为大家带来舒适、便捷的出行环境的同时,也难免会产生高昂的造价成本和维护费用。前几年,轨道交通的造价约为5亿元/正线公里,而今年造价成本激增至7亿元/正线公里。轨道交通的建设资金来源于市财政资金、贷款和土地出让收入,而市财政资金和贷款都是有限的,因此,城市轨道交通建设在很大程度上就依赖于土地出让收入了。长沙地铁建设无形中推动了房价的上涨。轨道交通的不断完善,给沿线住户的出行带来了便利,这也形成了一个投资热点,将在一定程度上拉动住房需求,对房价的上涨提供助力。
1.3央行“松贷”刺激楼市回暖
2014年9月30日下午四点,央行、银监会联合发布“松贷”通知,松绑首套房认定,首套房贷款还清再购房享受首套房优惠政策,贷款利率也实行基准利率0.7倍的下限优惠。面对当前整体低迷的房地产市场,央行出台的这项新政,旨在释放住房需求,鼓励住房购买。该项政策已在长沙市落实,市内出现了还贷热、预售热的现象,新政的刺激确实在一定程度上提振了住房需求。但需要注意的是,各银行的资金供给仍然偏紧,实际上,长沙市的住房贷款利率最低只能达到基准利率的0.9倍,远不能实现新政中七折的利率优惠,这将成为削弱“认贷不认房”政策实施效果的因素之一。
2从走低因素分析
2.1住房市场供过于求
2.1.1长沙市住房供给情况
2005—2012年,长沙市房地产开发企业累计竣工房屋面积8093.82万平方米,累计新开工住宅面积10457.16万平方米,累计住宅商品房销售面积8796.96万平方米。其中,2012年上述三项指标分别为1402.27万平方米,1158.80万平方米,1385.33万平方米,分别为2005年的2.5倍、1.7倍、2.3倍,可见长沙市房地产市场发展之迅速,房屋供给量逐年增加。若以每套住房90平方米来计算,则2005—2012年,房地产开发企业累计竣工商品住房90万套,按照平均每套住房3人居住的标准计算,则可满足270万人的住房需求。
2.1.2长沙市住房需求情况
一方面,长沙市常住人口的增加会带来住房需求的增加。表2显示,截止到2005年年底,长沙市常住人口为639.3万人,而2012年年底为714.66万人,人口在7年间增长了约75万人。而从上述市场的供给状况可以看到,长沙市2005—2012年房屋可满足270万人的住房需求。在这7年间,新增加的住房供给除可满足新增加75万人的首次购房者需求外,还可另外满足195万人的改善性住房需求。
有专家谈到,近两三年来,八成以上的购房者都是真正的刚需,长沙市每年约接纳10几万大学毕业生,这些毕业生工作两三年后便有购房需求,长沙市的部分原住民也会因收入提高、对居住环境要求提高等原因而产生住房改善性需求,目前身处北上广深的湖南人也开始返乡置业等。虽然无法准确预计这些刚需还能消耗多少住房存量,但是庞大的住房供给量仍然给长沙楼市埋下了隐患。
另一方面,居民收入增加也将引起住房需求增加。据长沙统计年鉴记载,2012年长沙市人均可支配收入为30288元,比2011年的26451元增长了约14.5%。居民收入增加,将鼓励居民购房的热情,但是,按2012年长沙市商品房的平均销售价格6100.87万/平方米计算,人均年可支配收入只可购买5平方米住房,在不计利息的情况下,付清90平方米的住房资金,需要18年。所以,一般工薪阶层的收入和较高的房价之间还是存在很大差距的,这使得由收入增加所引起的改善性住房需求不大。
总体来看,长沙市居民的改善性住房需求并不是很大,而住房供给除满足首次购房者需求外,还存在较大的供应量来满足相对较小的改善性住房需求,于是就造成了房地产市场上供过于求的局面。
2.2GDP增速放缓作用
在国民经济中,房地产业占据着重要地位,国民经济的发展与走势,势必对房地产业的发展与繁荣产生影响。一般来说,宏观经济增长率与房地产业发展速度成正相关关系。根据国家统计局发布的数据显示,2014年我国前三季度GDP同比增长7.4%,增速同比减少了0.3%,全国商品房销售面积同比下降8.6%,其中住宅销售面积下降10.3%,销售额同比减少8.9%,其中住宅销售额下降10.8%。长沙市的政府工作报告也显示,2013年长沙市地区生产总值同比增长12%,增速较上年减少了2.6%。2014年上半年长沙市地区生产总值同比增加10.1%,同比增速依然下降。虽然长沙市地区生产总值维持着一个较高的涨幅,但增速却在放缓,这也会对房地产市场的运行产生一定的影响,从2013年年末开始,长沙市部分楼盘开始出现促销降价趋势,并且,2014年预计的“金三银四”、“金九”均失色。长沙市楼市的偏冷趋势还将持续一段时间。
2.3利率市场化增加不确定性
假定住房面积100平方米,并以长沙市中心区约9000元/平方米的房屋均价计算,则购买一套住房的成本为90万元。每月租金收入约为3500元,租金年收入为4.2万元。目前,央行实行6.55%的房贷基准利率,若依靠银行贷款购房,则每年需支付利息5.895万元。如此看来,住房的租金收入并不足以支付贷款的利息,贷款利息和租金收入之间存在1.695万元的利息缺口。同理,长沙市周边房价约为3000元/平方米,仍以100平方米面积的房屋计算,则每月利息为1.965万元,每月租金收入约为1500元,则年租金收入为1.8万元。利息缺口0.165万元。可见,无论地段如何,就整个长沙市而言,利息缺口始终存在。房屋租赁价格已市场化,而贷款利率水平无法继续放松,且在银行资金成本过高等原因的推动下贷款利率可能会进一步走高,这样租金就有可能在一段时间内甚至长期继续低于利率。这种现象在短期内可能对房屋的投资影响不大,但是长此以往,势必打消投资者的热情,投资者将房屋转手卖出,市场上二手房数量增加,但需求却没有相应跟上。现实中,高昂的房价,较低的租金,租赁过程中各种麻烦的程序,税费增加,限购等因素,都将降低房价预期。预期形成后,房地产市场进一步的降价便不远了。
3结论
通过前文分析可以看出,长沙市房地产市场中,既存在推动房价走高的动因,也不乏促使房价下行的助力,但走低因素比走高因素的作用力更强。2014年开年以来,全国房地产市场持续偏冷,即使在新政刺激下“银十”稍见回暖,但热度未能较好延续。笔者预计,未来一段时间内,长沙市房价会呈现温和下降的趋势,楼市的低迷促进了房价的理性回归。
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参考文献：
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［2］易千.从市场供求角度看房价走势［J］.住宅产业,2013(Z1)：79-81.
［3］魏安学.未来上海房价走势分析［J］.城市,2013(11)：31-34.
［作者简介］邱正蓉(1990—),女,湖南岳阳人,广西大学商学院政治经济学硕士研究生。