邓永辉1，邓永红2
（湖南财政经济学院，湖南 长沙 410205）
摘 要：本文利用长沙市房产局的数据对长沙市商品房空置率进行了统计和分析.结果显示，对于商品房空置率来说，它只能从一定意义上体现房地产市场的供需情况，我们并不能仅靠空置率就看出整个房地产市场的健康与否，空置问题是房地产市场动态的不均衡反映结果，它只是测试房地产发展是否健康的标志性指标之一.
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关键词 ：商品房；空置率；抽样调查
中图分类号：F293.3文献标识码：A文章编号：1673-260X（2015）08-0132-02
基金项目：1.湖南省社科基金项目（2010YBA038），湖南省校级课题（K201110）；2.湖南省社科基金项目（2010YBB048）
空置率的统计基本上已经成了罗生门，有人说高，有人说低，有人说不知道，因为没有数据，比如国家统计局就表示这很难统计.但新华社的评论就明确提到，2003年，有关部门表示要改进房屋空置率的统计方法，建立与国际接轨的空置率的统计体系，但是到现在为止还没有，只是把空置率改成了待售面积.
据《人民日报》报道，杭州市中心的两个大楼盘，当地居民找电力公司查这个楼的电表，结果有20%左右的电表不动，或者水表不动.这样一算，可能空置率是20%.还有媒体晚上去数灯，计算“黑灯率”.这种笨办法、土办法肯定会遭到统计部门和开发商的嘲笑，因为确实是不专业、不理性.现在《华尔街日报》建议，中国在进行人口普查的时候，可以考虑把房子和人一起进行普查，然后看看整个的房屋市场到底有多少.
1 长沙商品房空置现状
长沙楼盘空置率较之不少城市的“触目惊心”尚属正常范围，但存在明显的区域特征：交通和配套较好的社区，入住率良好，基本在80%以上，而河西、金星大道、省府南等近几年才开发起来的地段，尽管不少已经交房一两年，空置率却极其高，夜晚仅可见零星的几盏灯在黑幕下闪耀.
住房空置问题不能简单地一概而论.据调查，当前住房空置大致有三种情况：一是“合理空置”，指新建楼盘为应对市场需求而保留的一定的库存储备；二是“转移支付性空置”，为结婚、上学、养老等将来需求提前购买的房屋，在一段时间内处于无人居住状况；三是“投资投机性空置”.
调查结果显示，2014年长沙市新建商品住宅平均空置率为44.16%，其中待售率为7.00%，未收房率为10.01%，收房未入住率为27.15%.从各行政区看，望城区住宅空置率最高，为62.93%；雨花区住宅空置率最低，为32.51%[2].
从各因素对住宅空置率的影响来看，区位因素对住宅空置率的影响，基本满足离中心城区越远住宅空置率越高的规律；交房年限对住宅空置率的影响，基本满足交房年限越长住宅空置率越低的规律；成交均价与住宅空置率之间的关系，实际是价格背后隐含的诸多因素综合作用在住宅空置率上的结果；套均面积与住宅空置率整体呈现中小户型空置率偏低，大户型空置率高的特点；物业企业资质等级与住宅空置率之间不存在一一对应规律，主要是因为高级物业服务企业管理的小区规模均较大，其中不乏高品质住宅小区，偏高的销售均价或租金有可能导致小区部分住宅暂时空置.
2 空置率高的影响因素
1、开发商的投机活动膨胀[3].房地产作为一个先导性产业，一定程度的超经济发展是很正常的，但目前我国房地产却出现了过热的势头，其主要原因就是投机活动的介入.房地产本身的特点导致了房地产投机行为的产生.土地作为一种自然资源是不可再生的，随着经济的发展和人口的增长，可供开发的土地资源越来越少.经济学的常识告诉我们，当某种商品存在市场短缺时，该市场就存在获取暴利的基础.正是由于日益上涨的投机活动，在很大程度上导致了空置商品住宅的存在.因为投机活动在哄抬房价后，并没有成为最终的消费者，它不但没有消化空置商品住宅量，而且待房价高到一定程度时投机者要“吐出”其投资性购买的住房，从而会导致更严重的商品住宅积压.例如：近年来被媒体炒得沸沸扬扬的“温州购房团”就是当今房地产投机的典型，这样资金量庞大的投机团队所到之处无不引起房价暴涨.加上某些媒体在投机活动中实际起到了中介作用（表面上看这些媒体标榜只是赚一些广告费，但实际上他们在投机活动中得到了比广告费更高的受益），房地产投机活动在全国蔓延，最明显的事实就是“温州购房团”涉足了全国很多城市的房地产投资.而当投机商从某城市撤资时，当地商品住宅的空置面积也跟着不断上升.虽然现在国家有关部门和部分地方政府已制定了诸如“禁炒令”之类的法规限制投机炒房，金融部门也提高了向房地产行业提供信贷的门槛，但投机炒房到目前为止还未杜绝，在有些地方还很严重.
2、商品房价格疯涨，超过消费者的承受能力，引致商品房市场有效需求不足.根据经济学原理，当商品价格较低时，有较多的消费者愿意购买；而在价格较高时，只有较少的消费者愿意购买.同理，在商品房市场中，当房价很高或其增幅比消费者的收人增幅要大的多的时候，就会大大超过消费者的实际购买力，从而减少购房需求，导致商品房空置面积增加.以北京为例：2005年1月—9月，全市商品期房买卖平均价格为7372元/平方米，同比上涨了1460元俘方米，涨幅为24.7%.其中，商品住宅期房买卖价格为6758元／平方米，同比上涨了1177元坪方米，涨幅为21.1%.同期，全市商品房买卖成交21万套，面积2604.6万平方米，同比分别下降13.2%、8.7%.商品房价格上扬，但消费者的购买力并没有以同样的幅度和速度上扬.于是，过高的商品房价格和偏低的居民收入就抑制了城镇居民对商品房的有效需求，从而造成大量商品房空置.
3、超额利润吸引，部分开发商“捂盘惜售”.由于房价的持续快速增长，许多开发商在房价持续走高时，暂停销售手中楼盘，等到房价涨到更高时再出售，从而获取超额利润.这种人为的因素导致商品房的空置率居高不下，甚至节节攀升.
4、不同的地理位置和不同的品牌楼盘原因不尽相同.如河西大学城远郊，以高档住宅和别墅居多，定位为周末房，度假房，自然入住率不高.此外，也与长沙的城市布局有关：长沙是个典型的集中型分布城市，外延交通不发达，客观上导致了四周区域空置率较高.
3 空置率对房地产市场的影响
毫无疑问，住宅空置率是反映住宅市场运行健康程度非常关键的一个指标[1]，具体而言，其至少有三大作用：
1、引导房地产业的健康发展和资金的合理投入.住宅空置率可帮助估测住宅市场供求关系，也能反映泡沫程度如何.一些开发商或投机客通过大肆囤房，人为抬高房价，造成市场虚假的需求信号，误导消费者，也误导机构投资者，造成资金过度流入房地产业，整体经济结构也受到扭曲，但长期看供求关系终要恢复均衡，那时价格一旦逆转，住宅市场后果不堪设想，甚至会危害到整体经济的安全.为此，真实可信、细分到区域的空置率数据，对房地产资金投入方向有风向标作用，及时发布这方面数据，可以避免房地产资金投入到不该有的领域和区域，防范造成房地产市场出现危局.从这个角度来说，住宅空置率数据，是实现政府房地产精确调控的重要前提之一.
2、直接体现宝贵的住宅及相关资源有没有被有效利用.房屋投资巨大，不合理闲置的房屋意味着巨额投资没有及时产生应有的经济效益，属于严重的低效率投资.此外，空置的房屋还会加速折旧，造成双重损耗.尤其房屋空置首先意味着土地闲置，而土地又是稀缺和不可再生的，特别在我国人多地少的国情下，这是应力图避免的浪费.房屋空置还意味着，与房屋联系在一起的公共资源，从水电煤到公交教育消防警力等，也都没有达到规划的利用效率.现在热衷“造城”者众，地方政府与开发商合作热情很高，但近期媒体爆出天津、鄂尔多斯等地有巨大的无人居住的空城、死城，浪费惊人，触目惊心.
3、从一个侧面反映社会财富分配的公平程度.住宅资产已经成为我国居民家庭资产最主要的组成部分，尤其随着城市经济发展和房价快速上升，住宅资产增值速度加快，在居民总资产比重越来越大，且不均等程度迅速扩大,导致财产分布差距扩大已经大幅度超过了收入分布.在相当多普通家庭住房质量低下，住房条件长期没有改善的时候，极少数人拥有大量房产，会通过“马太效应”加大社会贫富差距.尤其这些房产如果还处于闲置状态，更加会刺激普通老百姓的心理，造成更强烈的社会对立.
4 对高空置率的几点建议
商品房高空置率已经是事实，且空置率的高低对整个经济市场有着巨大的影响，所以，对于空置的商品房，提出以下几点建议：
1、改善空置商品房比较集中地区的周边环境及交通，生活配套设施，采取各种优惠政策吸引消费者购买；
2、可借鉴上海的做法，将部分空置住宅转变为经济适用房，给开发商一定的补偿，以降低成本，同时给购房者一定的优惠措施，刺激消费，盘活资产,为今后的发展留有后劲[4]；
3、可进一步拓宽租赁和转让市场的消费方式，允许居民通过先租后买，房屋置换改善居住条件，对于公房上市有偿转让，适当减免契税、交易管理费，土地有偿使用金等措施，为流通创造条件；
4、调整金融信贷方式，由原来主要向房地产商提供信贷，转为向消费者提供信贷，完善个人购房抵押贷款；
5、进一步加强管理，依法治“市”,维护买卖双方的合法权益和正常的经济秩序,逐步减少直至消灭地下交易，促进二级市场健康发展，产生新的需求，并以此带动一级市场的繁荣，消化部分积压商品房.
6、建立合理的房地产价格体系内容.主要包括两个部分房地产的比价体系及房地产的差价体系.前者指各种商品房价格的比例关系以及与国民经济其他部门形成的价格比例关系.后者指房地产在一级市场及二级市场上形成的价差.具有同等功能的房产在不同地段上的价差.及由于供需关系的变化而形成的价差等.
大量房屋在空置是个事实，而纠缠数据到底是多少并没有太大实际意义.长沙的空置房多在新区楼盘，一般都是由于超市、学校、医院、交通等配套设施的不健全导致.因此，与其纠结于数据，不如落到实处，完善交通和市政配套，让长沙中心以外区域的居住条件成熟起来.相信随着轨道交通的建设以及政府的政策干预，长沙的商品房空置情况有望得到改善.
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参考文献：
〔1〕俞明轩.房地产评估[M]．北京：中国人民大学出版社，2004.
〔2〕新国十条具体内容全文公布.中国政府网，（2010-04-20）.http://news.hf.soufun.com/2010-04-20/3262642.htm．
〔3〕郭峰，任宏．我国商品房合理空置率确定的实证研究[J]．贵州大学学报(自然科学版)，2004(4).