支／叶雷
“Duang”1 3月30日，央行在辟谣楼市将出台利好政策后3个小时，就戏剧性地释放了重磅“彩蛋”：二套房商贷最低首付比例降至40%;公积金贷款购首套房最低首付20%，二套房最低30%；二手房营业税由“满五年”放宽为“满两年”。新政一出，率先进入视野的新闻，一则是成都一市民在新政公布5分钟内花600万购房，另一则是部分房东开发商涨价 “任性”，福建一楼盘单价甚至是应声涨了3000元。消息稍微沉淀之后，专家开始继续各说各话，有的认为差不多是2009年救市的翻版，房价将暴涨，至少有10%的上涨空间；有的认为不会改变楼市大势。那么，究竟该怎么看待楼市330新政、怎么预判楼市330新政的影响呢？
“市场”决定性作用下的一箭数雕
总书记反复强调，我国经济进入了“新常态”，我们要“认识新常态，适应新常态，引领新常态”。其实，无论是认识、适应，还是引领，我们都必须以十八届三中全会“使市场在资源配置中起决定性作用”的新论断为基础进行逻辑思考。而市场的决定性作用，最核心的就是资本市场在宏观经济中的主体作用将被进一步强化，资本市场实体经济“晴雨表”的调节作用将逐步显现。
在楼市快进入“寒冬”的状态下，楼市330新政的“救市”色彩无疑是存在的。为何要救市？李克强总理在今年的政府工作报告中已经说的很清楚了， “我国经济下行压力还在加大，发展中深层次矛盾凸显，今年面临的困难可能比去年还要大”，2015年预期GDP增长也调整为7010左右。“救市”，再次显示出房地产业对于国民经济的带动作用及重要支柱产业地位，与中央稳定经济增长的方向是一致的。
在出口和消费难以立刻扭转的情况下，稳定经济增长短期内最有效的办法就是投资，于是我们看到铁路建设、“一路一带”、城市基础设施等许多政府主导的大投资。这些投资都需要钱，特别需要地方政府出钱，可钱从哪里来呢？贷款，可我们不能忘了财政部口径下的地方债就达到了23万亿，而且进入了偿债高峰。尽管财政部已经下达了l万亿元地方债置换的额度，但“借新还旧”毕竟只是饮鸩止渴，“解铃还须系铃人”，地方政府的基础就是土地财政，楼市新政正是处理好化解债务和稳增长关系的最简单有效办法。
在资本的视角，我们不能忘了2014年楼市930救市的一个重要内容，央行、银监会联合出台《关于进一步做好住房金融服务工作的通知》，首次明确鼓励房贷证券化，筹集资金以增加贷款投放。如果房子卖不出去．或者首付比例过高，银行能拿什么来证券化呢？房贷证券化就注定做不起来。如果房价一直处于下跌状态，即使房贷证券化了，但有谁会来买呢？怎么发挥撬动资本的“杠杆”作用呢？在这个意义上，楼市330新政，实际上是楼市930救市的配套政策。
就楼市本身来说，李克强总理反复强调“民生”政府，强调经济的健康发展，不搞“强刺激”。在中国经济下行压力还在加大的情况下，如果楼市330新政导致房价暴涨，不仅会引来民怨，而且也不利于楼市本身的可持续健康发展。这次的楼市330新政，与2008年、2009年的救市政策，虽然内容相似，但楼市发展的本质状态已截然不同，现在供大于求、投资需求退市是楼市的大背景，救市导致房价暴涨的可能性并不大，因而可以在同样起到助力减缓经济下行压力的同时，让楼市伴随中国经济也实现软着陆，进入“新常态”。
正因为这次楼市330新政，总体上是置于“使市场在资源配置中起决定性作用”的逻辑之中的，所以资本市场表现得较为谨慎。一方面，3月31日地产股在开盘一度冲高后，立即来了个回马枪，收盘时居然有近百只房地产个股下跌，整个房地产板块跌幅达到1.69%；另一方面，与此对应的是绿地、万科、恒大等大开发商的“零点行动”：在不停暗示“不买马上涨”的同时，却“周二不打烊，通宵卖房，所有房源不涨价，还主动给优惠，并且还专门加推新房源”。新政是谁的利好？一带有“救市”性质的楼市330新政，从“使市场在资源配置中起决定性作用”的逻辑中，对政府的利好已经显而易见，维稳经济、化解债务风险、增加投资、扩大消费、拉长告别“土地财政”的缓冲期、进一步发挥“市场”作用等等。对银行的利好也很明显，新增房贷直接带来利息的增加、地方债的置换在减轻系统风险的同时又增加新的利息来源、房贷证券化可以将房贷转移至表外，减少负债，增加现金流，可以赚取贷款利率和MBS利率之间差价，甚至通道中介费。上到矿山、冶金、水泥，下到物业、家具和装修，与房地产产业链密切相关的数十个行业，利好已被历史实践反复证明了。如果房贷证券化能够顺利撬动，房地产就将进入新金融时代，包括证券行业在内的几乎所有金融产业都将收获利好。
当然，楼市新政影响最直接的，就是开发商和购房者。对开发商来说，楼市330新政既是助力逃命的新政，也是助力发展的新政。对购房者来说，也一样，既是助力逃命的新政，也是助力购房的新政。
市场竞争使然，任何一个行业都不可避免地走向整合集中之路，催生出行业寡头。我国房地产行业近几年的集中度在不断加强之中，在楼市总体疲软中，这一趋势在2014年表现得尤为明显。第一，规模效应得到了充分彰显，80家房地产企业跻身百亿军团，占了市场份额的40%，其中7家房地产企业跻身“千亿俱乐部”，销售额均值达到1607亿元，更是首次出现两家销售额超2000亿元的房企；第二，销售金额的增长率进一步凸显了强者恒强的定理，“千亿俱乐部”的增长率均值达到23.8 c70，300-1000亿房企的增长率均值为14.6%，100-300亿房企的增长率均值则只有10.4%，不同规模房企未来的差距将进一步拉大。
在如今供大于求、投资需求退市的楼市大背景下，楼市330新政对小开发商来说，毫无疑问是消化库存、避免破产下场、完美撤退的最好时机；对中型开发商来说，要么借机做大做强，要么借机转型转业，要么卖一个好价钱委身大开发商；对大开发商来说，消化库存和房贷证券化都将进一步增加其现金流，为“大鱼吃小鱼”准备了充足的资本，土地储备的优势、项目布局的优势也将进一步发挥，都将推动集中度进一步提高。对已经推动好几年但效果不明显的、不是以房地产为主业的央企更是迎来了退出房地产的大好机遇，既可在大力发展混合所有制中实现保值增值，也可以由此华丽退出。
购房者，无论是首套房的刚需，还是改善性需求，首付比例的降低，营业税由“满五年”放宽为 “满两年”，都可以加快“有房梦”的实现。
随着作为购房主力人口的25岁至49岁之间人群已经达到峰值，即使计划生育政策全面放开，超高生育率在我国也注定不会重现，房地产遭遇人口结构预警是事实存在的。高库存之下，一线城市房价止跌回升可期，二线城市房价左右摇摆，三四线城市房价稳中有降。对投资者、投机者来说，最重要的问题就是新政能让楼市热多久。能够热多久，其一取决于市场对新政的响应程度，其二取决于后续还有可能的救市政策，如进一步降息降准、房贷利率打折、减免个人所得税等，其三取决于高悬的房产税利剑何时落地、以什么样的方式落地。也就是说，楼市330新政，带来的只会是楼市的阶段性、波段性行情，已陷入三四线城市的投资者、投机者，当抓住机会逃命；对二线城市的投资者、投机者，可抓住行情卖个好价钱；一线城市，则可考虑“逢低建仓”。
谁将跳进“大坑”里呢？
利益多元化之下，新政有人受益，也必然就有人可能受损；阶段性、波段性行情，抓住的就是机会，把握不当的就是“跳坑”。
拿高悬的房产税来说，针对我国国情，一套房免征基本上是可以确定，二套房要不要征注定存在争议，三套或者以上的房屋被征税是不可避免的。但无论如何，如果住房不能够销售出去，而以库存的形式窝着，出台房产税就不仅征不到税，而且还会让本已不佳的楼市雪上加霜。因此，现在需要的正是楼市回暖。而根据国内外通行做法，二套房被征税的几率显然大于不征税的几率。《不动产登记暂行条例》已经开始施行，2018年登记机构、簿册、依据和信息平台将实现全国“四统一”，开征房产税的基础条件将完全具备。国家“总的目标是要在2020年之前，全面落实税收法定原则”，就意味着房产税在2020年前后可根据需要随时出台。实际上，在房产税的背后，还隐藏着遗产税的巨大可能，《不动产登记暂行条例》也为其准备了条件，住房也毫无疑问将是我国遗产税的最主要来源之一。在这种情况下，来不及出货的投资者、投机者无疑就跳进了“大坑”；改善性购房又惜售首套房的，也可能跌进“大坑”后才后悔莫及。
中国城市的人均住房面积，已经达到20多平方米接近30多平方米，紧张阶段已经过去了。一个城市未来的房价，将主要取决于三个因素，一是货币政策，如果“现金+活期存款”的增速大于广义货币，涨价的预期就会比较强烈；二是城市经济活力：三是购房主力人口的变化趋势。而这三个因素，在中国经济转型的过程中，都充满着巨大的不确定性。对于楼市330新政，如果房价应声暴涨，对还没来得及完成首套房刚需的消费者来说，本身就是一个悲剧；而如果消费者都害怕“大坑”，高额库存本身就需要长期战斗消化，楼市热销只是昙花一现的“童话”，无论是刚需购房者，还是投资者、投机者，都将跌进“大坑”。
2014年楼市930新政开启的楼市金融化大门，毫无疑问会“使市场在资源配置中起决定性作用”。市场的决定性作用要通过资本市场的价格来体现，房贷证券化正好通过证券市场将风险由银行为主转移到了民间承担为主。我国的资本市场，在相当长一段时间内都还会有鲜明的“政策市”特征。特别是我们不能忘了，我国的国有资本，是要保值增值的，是要做大做强的。而房地产金融化，牵涉到无论是实业，还是金融业，都主要还是以国有资本为主。因此，无论是实现房地产的完全金融化，还是实现国有资本的保值增值，我们都需要一个好股市来配合，而现在的股市恰好处于牛市当中。
全面深化改革，经济“新常态”，本身就是一盘复杂的“大棋”，楼市是其中很重要的一颗棋子，在很大程度上还具有杠杆的作用。由此可见，或许我国现在的股市牛市还只是处于起步阶段，过万点也许并不是梦，因为官媒已经说得很清楚了， “牛市有助化解改革阻力”。在这个意义上，也许资本市场的利好，比330新政对楼市本身的利好更有吸引力。当然，330新政第二天的股市已经做了预演，资本市场是提款机，但也是“双刃剑”，房地产金融化有风险，投资需谨慎。买得好也许并不难，但卖得好却很难。
（作者单位：华中师范大学）