钱丽娜
摘要：近年来，“以房养老”的养老模式成为新型养老的热门话题。然而，由于诸多因素，“以房养老”模式在我国推行受到许多阻碍。本文通过分析“以房养老”受挫原因，对我国推行“以房养老”提出几点可行性建议。
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关键词 ：以房养老；倒按揭；老龄化
一、“以房养老”问题的提出
由于上世纪中期的生育高峰和计划生育，促使近年来，我国老年人口比例持续攀升。2006年2月23日，全国老龄工作委员会在京发布的《中国人口老龄化发展趋势预测研究报告》指出，“21世纪的中国将是一个不可逆转的老龄社会”，前20年将成为“快速老龄化”阶段，随后30年为“加速老龄化”阶段，其后50年达到“稳定的重度老龄化”阶段。老年人口的绝对增长量给我国社会养老带来了很大考验。为解决这一日益严峻的问题，必须设计和提出更多养老方式，“以房养老”因此被提到议事日程上来。
“以房养老”，广义上是指老年人利用自己的房子以取得养老生活费用的任何做法。而狭义上，又称为“倒按揭”或“住房反向抵押贷款”。所指的是已经拥有住房的老年人将房屋产权抵押给银行、保险公司等金融机构，相应的金融机构对借款人的年龄、预期寿命、房屋价值、未来增值、折损情况等进行综合评估后，按其房屋的评估价值减去预期折扣和预支利息，并按人的平均预期寿命计算，将其房屋的价值，分摊到预期寿命年限中去，按年或月支付现金给借款人，一直延续到借款人去世。老年人在有生之年对该房产拥有居住权并负责维护，去世后房产归银行和保险公司等金融机构所有。金融机构可以对房产进行出售、出租或者拍卖，用所获得的收入弥补贷款的本金和利息，同时也享有房产未来的升值收益。这种方式起源于荷兰，在美国发展的比较成熟和完善。将“以房养老”引入中国，是2003年由中国房地产开发集团总裁孟晓苏提出的。经过多年研究，同时结合欧美国家的经验，孟晓苏认定“以房养老”这一舶来品，能解决我国老龄化问题。“以房养老”已在北京、上海、南京、杭州等城市进行试点，目前，尚未达到预期效果。
二、我国“以房养老”现状
2005年4月初，南京汤山留园公寓在国内率先打出了“给我你的房子，我替你养老”的旗号。这项“以房养老”业务，一度引起多方关注。然而，由于在实际操作中存在种种困难，历时两年，这个尝试以夭折告终。
在2006 年的政协十届四次会议上，全国政协委员、建设部科学技术司司长赖明提交了一份有关“以房养老”的提案，详细描述了“以房养老”模式，并建议成立课题组进行调研。这一提案引起了多方关注。
2007年，上海市公积金管理中心试推“以房养老”模式，因符合条件的申请人很少，不得不停止办理。
2007年10月，北京首家“养老房屋银行”由北京寿山福海国际养老服务中心和中大恒基房地产经纪有限公司共同推出，2008年1月份入住。
2007年10月，幸福人寿保险公司成立并参与“倒按揭”产品的研发，但至今没有实质性进展。中信银行于近期在北京等城市试点“养老按揭”业务，退出针对中老年人的专属借记卡“信福年华”，但因设置了比较严格的规定和较高的准入门槛，目前总体业务量不大。
三、“以房养老”的困境
1.传统养老观念根深蒂固
中国经济的快速发展，在使人们生活质量不断提高同时，物质水平也水涨船高。特别是房价的飙升，更让普通百姓“望房兴叹”。一对普通上班族，夫妻省吃俭用要奋斗大半辈子才可能还清贷款，拥有一套属于自己的房子。中国的传统家庭观念是“养儿防老”、“但存方寸土，留于子孙耕”。老年人大多都想把财产留给子女，尤其是作为财产象征的房屋，更是习惯性地要留给后代。如若让老年人以房抵押去获取贷款渡过余生，不仅自己在心理上很难接受，其子女也易被人认为没有尽到孝心，不在情理之中。这更使得老人要把房子留给子孙，许多老人是不愿以牺牲亲情，换取年老时的相对富裕生活的。
2.政策配套建设相对滞后
“以房养老”需要透明、公正的法制环境。因为，它牵涉到房地产业、金融业、社会保障、保险业及相关政府部门，其运作质量要求相当高，大面积推广需要各方共同协调和配合。国外之所以能顺利推行“以房养老”，与其有完善的金融贷款、担保、资产评估等机构及个人信用系统完善健全有关。我国的市场经济体制还不健全，经济法律环境还不规范，其配套措施还不到位。此外，还有许多政策法规上的瓶颈。政策法规的不健全，各方面问题考虑不到位，“以房养老”将难以得到广泛推广。
3.房地产市场发展趋势不明朗
纵观我国房地产市场的发展历史，有一个重要特点是我国国家宏观政策对房地产市场的调控。前几年，我国主要城市的房地产价格涨幅持续高位运行，房价过快上涨，不仅远远超过了居民家庭收入的增长，也带来了房地产泡沫的风险。市场的参与者都在观望价格的变化，也在预期国家宏观政策的变化。我国房地产的未来发展趋势到底如何，众说纷纭，各执一词。同样，在“以房养老”的实施过程中，以什么样的价格来抵押给银行是首要的问题，所以银行会慎之又慎。如果以现行的价格抵押，一旦将来房价下跌，银行将面临极大损失。各个银行都希望规避这方面的风险，给“以房养老”的房屋抵押价格的确定带来不确定性。
4.农村人口比重大是现实国情
就目前而言，我国仍然是农村人口居多的发展中国家，而最需要“以房养老”的群体正是缺少生活经济来源的农村老年人。值得注意的是，“以房养老”多服务于城镇居民，并未涉及农村居民。其主要原因在于农村宅基地不能抵押，也就无法开展“倒按揭”。然而，我国农村人口数量庞大，养老问题也日益突出。但是受地域环境及宗法观念的束缚、受教育程度不高、对新事物的认知能力差，使得“以房养老”模式在农村缺乏赖以生存的广阔空间。
5.房屋反向抵押者生命存活寿命具有不确定性
时代发展到今天，一般来说猜测一国普通民众的预期平均寿命已不是一件困难的事情。目前，我国居民平均寿命71岁，但每个人的个体差异非常大，年龄猜测问题也就非常复杂。住房反向抵押贷款中碰到的年龄猜测障碍主要来自两方面，一是借款人的道德风险，也就是说预期自己会长寿的健康老人会比身体不健康的老人更加愿意使用住房反向抵押贷款的现象。这就使得贷款人依据普通人寿保险公司生命表猜测的老人寿命会偏低。二是住房反向抵押贷款时间过长，医学科学的发展在这期间很可能出现巨大突破，从而有可能大大延缓人类寿命，造成贷款人支付增加，回收推延，造成巨大损失。
四、“以房养老”的对策
1.加强对“以房养老”模式的宣传力度
我们可以通过讲座、广告等方式进行推广、宣传，让广大群众熟识其运作方式，了解“以房养老”是如何给予老年人保障的，让他们把房子交给相关经营机构而无后顾之忧。通过宣传和引导，逐渐改变人们“养儿防老”的传统思想，形成新时代的养老观念。尤其是要加强对年轻一代的宣传力度，在年轻人的教育中培养“以房养老”意识，代代相传，使这种模式成为老年人养老保障的一种新选择。同时，要注意解决这种新型养老模式与我国传统养老思想之间的冲突问题。
2.加强政府监管，增强推行机构公信力，完善相关政策法规
“以房养老”作为养老新模式，它的推行本身就具有较大风险，更何况“以房养老”涉及大笔资金流转、相关政策法规约束、社会保障等多方面问题，需要慎重考虑。在解决这个问题上，政府公信力起着至关重要的作用。养老问题关系到社会稳定，对于完善社会养老新模式，政府有着义不容辞的责任。政府可以采取加强监管的方式，通过制定相关政策对市场予以宏观调控，利用其公信力增强人们对“以房养老”项目的信心，推动“以房养老”的发展。
3.合理控制房价走势，规范房地产市场
当前中国房价整体呈现不断上涨趋势，尤其是北京、上海等一线城市的房价更是高的难以想象。究其原因所在，很重要的一点就是中国的房地产市场投资过热。这是一种不正常的经济现象，国家要采取一定的措施来抑制这种现象，规范房地产市场。国家可以制定购房累进税率，规定拥有两套房产的人，在购买更多房产时，缴纳的房产税随购房数量的增加而增加，增加的比例要大，从而起到抑制投资过热作用。规范房地产市场，对我国的房地产评估市场实行统一管理，制定统一的评估和收费标准，使“以房养老”经营机构业务办理方便快捷。同时，加强对评估人员的教育与培训，提高评估人员的素质，培养专业房地产评估人员。
4.社会福利机构提供有力支持
老人不愿入住社会福利机构，除了传统观念障碍，更多的是因为目前社会福利机构条件较差。养老院普遍存在护理人员文化素质较低、卫生条件较差、硬件设施质量不高、娱乐活动缺乏等问题，不能满足老人通过“以房养老”项目提高晚年生活质量的需求。“以房养老”项目的推行要求社会福利机构在软硬件设施上增加资金投入，建设满足不同层次老人需求的养老环境。
5.积极开展“以房养老”试点
符合中国国情的“以房养老”业务模式的成熟和完善，需要政府鼓励银行、保险等金融机构积极开展试点，探索具体做法。特别是如何解决当前出现的难点问题，如贷款年限和金额的合理确定、风险防范等，从中总结出成功经验，形成一套切实可行的操作办法，为全面推广打好基础。
“以房养老”作为一种新兴事物，要得到国人，特别是老年群体的认可，需要一个漫长的过程。政府和舆论应加大宣传，让老年人真正了解什么是“以房养老”，转变国人的传统观念，增强老年群体的安全感和认同感，以争取他们的支持。
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参考文献
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（作者单位：南昌航空大学马克思主义学院）