摘要：上海、重庆启动房产税改革试点以来，试点的效果令很多人感到失望，这引发了社会各界对房产税改革是否继续推进的热烈探讨。本文通过大量的数据分析以及引证日本房产税经验教训，说明房产税对调控房价有潜力，并对房产税试点的效果进行总结和借鉴，纠正了房产税认识的几点误区。最后，提出“重再交易、重投机，轻改善、轻投资”的税收方向和统筹兼顾、综合配套等建议。
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关键词 ：房产税；房地产泡沫；试点；改革方向
一、房地产泡沫的成因
1.政府土地财政引导房地产泡沫形成
城市化和住房货币化后，房地产成为政府扩张财政支出的财源和融资需求的保障。很多地方政府依靠炒作土地价格、收取土地出让金等方式筹集资金支撑城市化建设、工业化发展和改善民生；同时不断增值的房地产资产可以作为从银行等金融机构贷款的抵押资产，获得大量融资，房地产产业规模不断扩张，土地供应需求不断增长，土地出让价格不断提高。开发成本的提高，带来楼价的上升，银行提供大量贷款则带来货币信用快速增长，推升房地产泡沫和债务泡沫。
2.人口红利、市场化改革、财富效应促成房地产泡沫化
建国后大约30 年内，我国鼓励多生多育，导致人口结构年轻化，30年后这些孩子长大成人，带来大量住房刚性需求。同时，改革开放导致家庭收入和储蓄大幅增长，使得住房由基本型向改善型和投机型转变。在一系列政策的支持和引导下，房地产市场火热程度愈演愈烈，促成泡沫化。
3.市场投机与炒作不断吹大房地产泡沫
房地产行业的投机源自对房地产的预期，人们对房价的积极预期和谋求高利润回报，致使投机和炒作者纷纷出现，引导大量社会资金投资房地产，吹大房地产泡沫。温州房地产泡沫破裂、鄂尔多斯鬼城便是最典型的代表。
二、房产税调控房价的潜力
我们基于上述房地产泡沫的成因来分析房产税对房价调控的潜力。
1.房产税有利于政府摆脱土地财政的依赖
政府对土地财政的依赖不仅是房地产泡沫形成的一大原因，同时这种依赖取得土地出让金来获得并增加政府财政收入的方式，是不可持续的。尤其是一些发达地区的城市，能够出让的土地急剧减少，而财政支出是刚性的、持久的，通过征收房产税可以让政府依靠对土地的拥有权，获取可持续的财政收入，渐渐摆脱对土地财政的依赖。
2.房产税可以改变预期、抑制投机房地产泡沫不断变大，很大程度上是因为人们的心理预期作用，往往一项国家政策的实施，都可以让一个行业的发展趋势中途转轨，人们认为它不能挣钱了，就会抽回资本。
1985年日本的“广场协议’让日元升值，同时日本政府开始加速全面推行住宅商品化，商业银行开始大量为居民购房发放贷款，贷款利率大幅下调，日本房价急速攀升。与此同时，在日元升值预期下外部热钱大量涌入套利，助推房价进一步上升。但到1990年3月27日，日本银行出台了《控制不动产融资总量的通知》，这一《通知》后来被称为日本泡沫经济崩溃的“导火索”，房价掉头下行。当年8月，日本银行大幅提高购房贷款利率，并于1992年开始征收地价税，让一蹶不振的不动产业更是雪上加霜，高端百货业因其店址位于城市最繁华地段，每年百分之0.3的地价税竟然超过商品利润的20%，地价税对房价的抑制力可见一斑。地价税及一系列金融、经济政策刺破了日本的房地产泡沫，使日本经济陷入泥潭中至今20多年不能自拔。
到底是什么蕴含了如此巨大的力量，让日本异常火爆的房地产市场急转直下？是投资、投机者的心理预期，是地价税等政策的力量。在我国，房产税作为一种直接性财产税，同样能够改变人们对房地产市场的预期。
三、房产税的试点效果及其启示
2011年1月28日沪、渝两地房产税试点正式开始，但从表1可以看出，以2010年的新建商品房住宅价格指数作为定基，三年的试点情况是：上海新建商品房住宅价格指数增长25.5%，重庆增长15%。而从全国范围来看，大多数城市房价都在上涨，可见，房价调控迫在眉睫。
房产税试点虽没有取得明显效果，但并不能就此全盘否定房产税。面对虚火正旺的对中国经济有举足轻重影响的房地产市场，合理的房产税等税制设计才可能是灵丹妙药。沪、渝两地房产税试点存在很多弊端，比如在上海，房产税的征收不涉及存量住房，仅这一点就决定了试点无法从根本上挤出多套房，没有实质性的“杀伤力”；在重庆，其主要针对豪宅和别墅的房产税征收标准对房屋的面积和价格进行了极为严格的限制，后来被一些业内人士戏称为房地产界的“奢侈品税”，它同样没有关注多套存量住房，也没有涉及人们最关心的普通商品房市场。
又如，上海最高0.6%和重庆最高
1.2%的个人房产税税率不仅低于近几年的通货膨胀，更远远低于房价上涨幅度。另外，还存在计税依据不合理、征收难度大等很多问题。因此，两市房产税试点至少可以说明：过于温和的房产税政策短期抑制不了房地产市场的火热，我们更要深化房产税改革，让其发挥出对房价的调控作用。
四、房产税推行的认识误区及其纠正
房产税实施以来，很多人认为，解决楼市问题应从增加供给出发，新房产税会增加住房者负担，因而对房产税的实施产生了一些负面的影响。
1.新房产税税负会增加普通居民的负担
虽然目前我国的房产税政策存在很多弊端，但其出台是为了调控房价，保障居民基本住房需求，减轻居民负担。同时房产税作为一项调控经济的重要税种，牵扯到广大中国人民的切身利益。因此，必然要先经过全国人大会议讨论通过，在充分保障最广大居民的居住需求和利益条件下，会伴随大量的房产税减免和优惠政策。
2.房屋供不应求决定了房产税无法控制房价
有人认为房地产市场的火热是房屋供不应求导致的，应从解决房屋供给短缺入手，继续增加房屋供应量。那么究竟是不是这样，我们先看看近几年来的楼房待售状况。
根据表2，从2008年起，我国房地产商品房待售面积不断增加，尤其是近三年住宅商品房待售面积一直保持在30%以上的增速，远远超出住宅的销售增速（2011年全国住宅商品房销售面积9.7亿平方米，同比增长3.9%；2012年9.84亿平方米，同比增长2%；2013年11.57亿平方米，同比增长17.5%），而表一又说明，以2010年为基数的大中城市的新建商品住宅价格指数大多仍在不断上涨。可见，房价的上涨已经影响到房屋销售。从全国市场看，存量压力确实正在增大，甚至最终可能形成积压。中国住房发展的最大问题并非是供需缺口，而是住房资源的不平衡。
五、对房产税改革方向的建议
1“. 重再交易、重投机，轻改善、轻投资”的税收方向
⑴“重再交易，重投机”意在抑制投机炒作，投机行为往往有个共同特点：短期买卖，以获取暴利为目的。对此我们可以通过持有时间进行判断，而对于投机行为，当他们处置房屋（再交易）时，可以房产税和所得税双税齐下，对其实行重税以抑制投机。
⑵“轻改善，轻投资”意味着要对持有过程的改善型住房收取房产税，目的是让政府能够获得可持续性的财政收入，让政府摆脱土地依赖，缩减贫富差距。房屋按照价格和面积来分类并实施不同的税率。我们建议：对于人均一定面积内的第一套基本居住的普通住房，实行免税；对于超出规定人均面积的第一套普通房，每年可以收取较轻税率的房产税；对投资持有第二套（含）以上的房产和别墅楼执行适当税率的房产税和所得税。意在调节收入分配，保护居民的基本住房需求和投资者的合法投资收益。而关于“投机”和“投资”的区分，可以参考西方国家惯例，以持有期限5年为界。
2.统筹兼顾，综合配套
高房产税率打击投机交易，轻房产税率鼓励投资持有。所以，在房产税实施后，已有投机房可能会出现突击交易、降价出售的情况，可能会带来房地产市场的价格波动，我们担心人们会对房地产市场产生恐慌，引发房地产市场崩盘，所以建议在新房产税推行的同时，有城镇化、新型工业化和农业现代化政策作支撑。
城镇化建设意味着还要有更多的农村人口转移。我们做个简单计算：以常住人口城镇化率70%作为发展目标，未来大约仍有2.2 亿农村人口转移城市，有2.2亿住房需求人口作保障，房地产行业就不会一落千丈。工业化是城镇化的支撑和保障，没有工业化，就不会有人民的安居乐业。如果没有就业保障，他们也不会有在城市落户、购房的意愿和能力。农业现代化是为城镇化、新型工业化的发展作保障，一方面提高农业生产率；一方面解放生产力，为新型工业化和城镇化源源不断地提供劳动力保障。
3.继续扩大试点范围
房产税改革的一大难点在于如何平衡好一个度，在控制房价的同时避免猛地刺破房地产泡沫。行之有效的房产税标准到底是什么，只有实践才是检验的唯一标准。我们建议继续扩大房产税试点范围，可以尝试将四大直辖市和泡沫严重的省会城市纳入试点范围；同时，中央政府把握试点总方向，让地方政府根据当地实际情况订立相关房产税试点方案，进行试点改革。而对较为成功的试点地区的方案进行总结、推广，在试点成熟的基础上，全面推行。
4.稳定税源，保证政府财政收入
从长远来看，当房地产市场存在的投机行为被挤出时，那么仅仅依靠少部分改善型住房和投资型住房的房产税难以弥补政府的财政缺口。同时，城镇化建设的完成和计划生育政策的实施会让我国的住宅商品房逐渐达到饱和甚至过饱和，投资型房屋也会不断减少，最后会导致政府财政收入枯竭。因此，建议当房地产市场恢复健康、人们的基本住房需求得到保障时，可以尝试对房产税进行二次改革，将全部商品房纳入征税范围，稳定政府税源，让房产税成为真正意义上的一大财产税。
我们把房地产市场比作一池水，房价比作船：水涨船高（房地产的成本、税费的增加和投机资金涌入，必推高房价）；水落船低（降低房地产成本、税费和抑制投机资金）；船载下沉（征收房产税、所得税抑制房价）；超载沉没（税负过重，房地产市场崩盘）。所以把握好房产税改革的度和推行的时机，统筹兼顾才是确保成功的关键。
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参考文献
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[2]付宏才,罗丽琼,王东.浅析我国征收房产税的必要性和可操作性[J].经济研究导刊,2014(2).
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（作者单位：安徽财经大学会计学院）