王微 WANG Wei
（常州市开放大学，常州 213001）
（Changzhou Open University，Changzhou 213001，China）
摘要： 本文通过实际案例，详细分析了个人办理住房反向抵押贷款，在个人提前退休和理财方面的重要影响。基于本文的研究结果，在现实中可以为那些希望通过办理住房反向抵押贷款而实现提前退休的人提供一些参考，同时对于银行在住房反向抵押贷款产品的具体定价和设计模式上也具有一定的借鉴意义。
Abstract： The significant impact of individual housing reverse mortgage on early retirements and personal finance is analyzed in detail based on actual cases. Based on the results of this study, this paper may provide some references in reality for those who want to achieve the early retirement by housing reverse mortgage, and also has some meaning of specific pricing and design pattern for housing reverse mortgage products of the banks.
教育期刊网 http://www.jyqkw.com
关键词 ： 住房反向抵押贷款；退休理财规划；赎回权
Key words： housing reverse mortgage；retirement financial planning；foreclosures
中图分类号：F830.33 文献标识码：A
文章编号：1006-4311（2015）02-0172-02
1 借款人财务情况
案例：袁先生，40岁，现居于上海，有一个小孩，年收入9万元，在上海的郊区拥有一套80m2的住房，还有部分贷款没有还清。袁先生每年的收入用于退休金储蓄的部分为10，000万元，现在他已拥有了60，000元的退休养老金积累。此外假设袁先生不准备给孩子留有遗产，也无其他的资产与负债，暂且不考虑房屋的增值。目前市场上的投资报酬率为5%，通货膨胀率为2.5%。袁先生退休后首年度支出＝FV（i，n，0，A），其中：i＝通货膨胀率；n＝离退休年限＝拟退休年龄－目前年龄；A＝经过调整的退休后年支出，可用EXCEL的复利终值财务函数功能计算得出。已准备的退休金为所有资产中可留做退休准备金的部分。退休金年储蓄包括个人养老金账户中的资金和另外为退休目的储蓄的金额。基本假设如表1所示。
袁先生退休前后收入支出对比见表2。其中①退休后袁先生的日常生活、子女教育及赡养老人费用＝目前费用－子女独立和父母去世后节省的支出，在袁先生退休之前，他需要每年为其父母亲准备一定的生活费用，加上自己子女的教育费用和家庭日常开支，每年的费用为32，000元。在袁先生退休之后，其子女已经独立、父母也已去世，他的子女教育费用和赡养父母的费用减少10，000元。②在袁先生的日常工作和生活中，其出行的通勤费用，在退休后可以节约下来，每年基本为1，500元。③对于袁先生来说，在其退休前已经把住房按揭贷款本息还清，只剩每年1，200元的保费支出。④退休后有更多的休闲时间，袁先生在旅游方面的开支比退休前增加，大约每年旅游费用的预算为9，000元。⑤退休后的老年人病痛较多，袁先生十分关心自己的妻子的身体健康，因此，在医疗保健方面的开支预算，在退休后增加到每年3，000元。⑥经过调整的退休后年支出，为以目前的物价算出的支出现值。
2 借款人可退休年龄测算及模拟结果
表3为袁先生办理住房反向抵押贷款前的退休金净值的具体计算结果，通过EXCEL计算所得。其中：
①退休后余命m＝85岁－拟退休年龄。
②退休金资产＝FV（r，n，B，C，0）为退休时累计的资产。r=投资报酬率；n＝离退休年限＝拟退休年龄－目前年龄；B＝退休金年储蓄；C＝已准备的退休金；0代表投资资金为期末现金流出，由于储蓄是在当年度逐月累积，因此取期末现金流量。
③退休金负债＝PV（r－i，m，D，0，1）。其中，r－i为实际投资报酬率；D为退休后首年度支出；0代表拟留遗产额的金额为0；1代表投资资金为期初现金流量，生活费用应在期初时就取得。
④退休金资产－退休金负债＝退休金净值，退休金净值为负数时表示还无法退休，退休金净值为正数的第一年即为可退休年龄。
在实际中，可以假设不同的通货膨胀率、投资报酬率、已有退休金准备、退休金年储蓄、拟留遗产额来模拟不同状况下的可退休年龄。袁先生要想实现表2所设的理财目标，除非延长自己的工作年限，一直健康工作的68岁，并且在此期间不发生意外状况，才能是的退休金的净值转为正。这个年龄退休，实际上几乎是不可能的，如果不是因为投资报酬率低的原因，那么主要就是因为袁先生退休后的储蓄不足，其晚年的生活状况可能不是很理想。并且袁先生在退休之后，年龄逐渐老去，身体健康情况也开始下滑，一些可能发生的医疗费用开支也是需要考虑的，并且其数额目也是很难预计的，但是人到老年，健康状况可能会随时出现问题，若是袁先生的身体发生不良状况，就会需要大笔的医疗费用支出，影响了他的正常退休生活。从这个角度来看，如果袁先生能够将价值80万元的住房设计为反向抵押，就会有很大不同。由MATLAB模拟的袁先生办理住房反向抵押贷款的具体金额如表4所示。
如表4所示，如果袁先生在60岁办理住房反向抵押贷款，有赎回权方式下可一次性获得422，320元或者每年可领取35，840元的贷款；若办理无赎回权产品，则一次性可获得432，960万元或者每年领取38，960万元的款项。由表4模拟的袁先生参加住房反向抵押贷款后的退休金净值如表5所示。
趸领支付方式下，如果袁先生在60岁时办理住房反向抵押贷款，退休金净值由负转正，即在60岁时就可以退休；如果选择年金支付方式，由于袁先生退休后的年支出为34，000元，有赎回权方式下可在59岁时退休，在无赎回权方式甚至可以提前到57岁退休，无需再等到68岁。
3 结束语
在我国现阶段，不少人在退休之后，其生活水平会受到一定程度的影响，其原因在于退休后的储蓄资金和实际生活开支存在一定的缺口。如果退休后的人们，在没有其他生活收入来源的情况下，其生活状况在晚年可能不是很理想。在本文的论述分析中，通过袁先生使用住房反向抵押贷款这一实际案例，说明了退休的人们可以综合使用金融理财工具，为保障退休后的基本生活提供了一条可供选择的路径，也有助于缓解养老负担过重的压力。
教育期刊网 http://www.jyqkw.com
参考文献：
[1]范子文.以房养老——住房反向抵押贷款的国际经验与我国的现实选择[M].北京：中国金融出版社，2006：23，43，117-129，133-155．
[2]柴效武．反向抵押贷款产品定价[M].浙江：浙江大学出版社，2008：162，117，151，175．
[3]王微,吴君民,王秀萍.有赎回权的住房反向抵押贷款定价研究[J].财会通讯（综合·中），2009（12）：35.
[4]王微.住房反向抵押贷款无赎回权与有赎回权产品比较研究[J].安徽职业技术学院学报，2013（01）.