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松绑楼市稳经济

  • 投稿张政
  • 更新时间2015-10-07
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9 月29 日,中国人民银行、中国银行业监督管理委员会发布《关于进一步做好住房金融服务工作的通知》。《通知》明确,为进一步改进对保障性安居工程建设的金融服务,继续支持居民家庭合理的住房消费,促进房地产市场持续健康发展。

《通知》要求加大对保障性安居工程建设的金融支持。鼓励银行业金融机构按照风险可控、财务可持续的原则,积极支持符合信贷条件的棚户区改造和保障房建设项目。对公共租赁住房和棚户区改造的贷款期限可延长至不超过25 年。进一步发挥开发性金融对棚户区改造支持作用;对地方政府统筹规划棚户区改造安置房、公共租赁住房和普通商品房建设的安排,纳入开发性金融支持范围,提高资金使用效率。

《通知》要求积极支持居民家庭合理的住房贷款需求。对于贷款购买首套普通自住房的家庭,贷款最低首付款比例为30%,贷款利率下限为贷款基准利率的0.7 倍,具体由银行业金融机构根据风险情况自主确定。对拥有1 套住房并已结清相应购房贷款的家庭,为改善居住条件再次申请贷款购买普通商品住房,银行业金融机构执行首套房贷款政策。在已取消或未实施“限购”措施的城市,对拥有2 套及以上住房并已结清相应购房贷款的家庭,又申请贷款购买住房,银行业金融机构应根据借款人偿付能力、信用状况等因素审慎把握并具体确定首付款比例和贷款利率水平。银行业金融机构可根据当地城镇化发展规划,向符合政策条件的非本地居民发放住房贷款。

通知还要求增强金融机构个人住房贷款投放能力,继续支持房地产开发企业的合理融资需求。

住房政策“翻烧饼”

最新统计显示,8 月份70 个大中城市中,有68 个城市新建商品住宅价格环比下降。央行和银监会出台大尺度楼市松绑限贷新政,因其幅度超过了市场预期,业界普遍将其解读为央行对房地产市场的新一轮“救市”。

上海易居房地产研究院副院长杨红旭解读政策亮点:1. 三套限贷令取消;2. 二套房贷大放松;3. 针对外地人的限贷令取消;4. 鼓励银行业金融机构通过发行住房抵押贷款支持证券(MBS)、发行期限较长的专项金融债券,定向投放房贷。

“房地产市场预期非常关键,一旦一致形成看空判断,对房地产市场健康发展非常不利。这时调整房贷政策,支持满足合理住房需求,发出稳定房地产市场预期的明确信号。”中国国际经济交流中心咨询研究部副部长王军分析说,这次房贷政策调整目的在于“稳”,并不是要再让房价“起飞”。

交通银行首席经济学家连平指出,之前的限购限贷政策,主要是针对前几年房价持续猛涨、泡沫不断加大的特殊情况采取的特殊对策,带有明显的行政色彩。连平认为,“目前房地产市场的供求关系已发生明显变化,库存增多。需求虽然仍然存在,但因为各种限制措施难以充分释放。要顺应市场的变化,进行合理调整,释放改善型住房需求,稳定市场预期。”

专栏作家余丰慧认为,如此放水信贷、全面取缔限贷政策是把双刃剑:一方面可能促使低迷的房地产迅速复苏,促使房价重拾暴涨局面;另一方面也可能给市场放出的是更加恐慌的信号,连货币信贷都放水了,连限贷政策都取缔了,足以看出房地产市场的低迷程度和萧条状况,房价继续走低的不可逆转性。从而使得需求更加谨慎,购买力更加观望而不敢轻易入市,商业银行更加对房地产惜贷,促使房地产市场低迷局面恶化,引发大面积弃房断供等金融风险。

民生证券首席宏观研究员管清友表示,认房不认贷如期兑现,购房者首付资金要求下降,改善型需求短期或集中释放,一线城市、核心地段需求将明显回暖。但是,目前银行基本对房贷实行基准利率,自由定价体系下,房贷利率触及下限的可能性不大。

财经评论家、财经专栏作家叶檀认为,房贷新政的救市力度比较大,尤其是对改善性购房的刺激更为明显,“认贷不认房实际上就是将部分二套房当做首套房来进行贷款,政策力度比较大,这就是在鼓励大家买房,尤其是改善性购房者的受益最大,这部分的消费刺激的效果会更加明显”。此外,新政出台的时间点微妙,正值“4 万亿”即将到期之时,所以除了救市之外,当局还可拯救银行,“这时候放开融资在时间点上能接上,否则到年底银行就成了最大的坏账户了”。

效果有待观察

和房地产界的谨慎乐观相比,学界对央行的放松政策一点都不看好。

经济学家易宪容分析,从字面来看,房贷新政的目的是“继续支持居民家庭合理的住房消费”,但是该政策的“住房消费”与以往政策的“住房消费”有很大的差别。房贷新政所指的“住房消费”是泛化了的“住房消费”,即还清了银行住房贷款或没有住房贷款,不管持有多少住房,当前再进入市场购买住房,都可算作“住房消费”,都可享受房贷新政的优惠政策。在上涨了十几年高房价下,绝大多数(85% 以上)住房消费者根本没有能力进入当前的住房市场,房贷新政的所指“住房消费”主要是指持有住房但没有欠银行贷款再愿意进入市场购买住房者了(有研究调查表明,目前中国城镇居民已有68.9% 拥有一套住房,在这些家庭中有19.7% 没有按揭贷款,房贷新政所针对的就是这部分家庭),而不是那些真正没有住房的消费者。

经济学家马光远认为,这一次,不管地方政府如何救市,房地产这个他们的宝贝儿子是真的救不起来了。何也,因为当地产正在发生三大惊天变局:其一,过去买房炒房者,都变成了卖房者,这是房地产市场最大的变化,看不到这个变化的,都没意识到死亡的逼近而仍然做着狂欢之梦;其二,80%以上的城市住房供应已经严重过剩。除了几个一线城市、热点城市、一小部分的省会城市,住房库存的消化周期已经到了红色警报线,一些地方的库存甚至需要消化至少10 年,房子比人多,房子的价值就和大白菜一样;其三,社会资金正在撤离房地产市场,不要说投资已经降到14% 以下,也不要说70个大中城市只剩下厦门一个在涨,看房地产的未来,最终要看资金如何投票。

所以易宪容认为,对于三四线的居民来说,住房市场的严重供应过剩不是一个政策可改变的。如果这些地方没有投资需求增加,民众希望通过房贷优惠政策进入市场要当心点,否则可能会套牢。对于这些地方的居住消费,早就不是什么问题,也不是本文所要讨论的重点。对于一二线的真正的居住消费来说,绝大多数人根本没有支付能力进入当地市场。房贷新政对这些消费者早就意义不大。着眼“新常态”

当然,也有很多学者跳出了房地产这一相对单一的话题,把注意力放在宏观经济的角度看待央行的楼市政策。

北京科技大学经济管理学院教授、博士生导师赵晓认为,在此救市政策的作用下,目前量价齐跌的房地产市场应该暂时会有所改善,但其结果也仅限于“稳住房价”,而不太可能出现“再次上涨”的局面。

那么,这些政策对“稳经济”到底能起多大的作用呢?赵晓对此是不太看好的。他认为,经济该调整的一定会调整,只是来早与来迟而已,就像人体需要通过生病来恢复健康一样。世界各国都如此,中国也不会例外。2008 年,是中国经济第一次探底,但随后用了名为4 万亿实际大约18 万的资金来救市,推迟了本该来临的调整。目前,中国经济事实上出现了“二次探底”,一夜之间我们又回到2008 年了。

赵晓的观点并不孤立。瑞穗证券亚洲公司董事总经理、首席经济学家沈建光认为,房地产的不景气,是导致近期经济下滑的最主要原因,而且还是造成金融危机唯一的出发点。他说,“有些人是批评中国经济给房地产绑架了,实际上,从某种程度来讲,这是事实。”

沈建光认为,如果央行再不松绑,低迷的房地产业可能把整个宏观经济拉垮。这就是底线思维的问题。不管采取什么手段,一定要把房地产稳住才能把经济稳住。这不能叫大规模刺激,而只是托底政策。尤其不能让房地产崩盘,如果通过爆发危机来改变现状,这个过程会很痛苦。包括央行、国务院,都在讲今年重要任务是防范金融风险。而最大的金融风险是房地产市场。

并且沈建光认为,现在要调结构、要新常态。新常态的第一点就是,经济增速肯定要下来。因为过去那些不可持续的政策,以环境污染为代价等等,都需要改变。过去唯GDP 论,有点过头。在社会稳定,不出现金融危机的前提下,经济增长能到多少就到多少。他认为,明年甚至某个季度6.5 都有可能。因为目前劳动市场还没有看到什么问题,有的只是民工荒,这可能为改革留下了一点空间。

(本刊综合)