张晓娟
（江苏地华实业集团有限公司江苏南京210000）
【摘要】房地产项目管理人员要从每一个环节根据市场经济的发展状况，利用科学的管理方法和先进的管理手段，合理的确定成本并进行有效的控制，以提高投资效益和企业的经营效益。
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关键词 决策、设计阶段；成本管理和控制；实施阶段
Talking about the real estate enterprise project management and cost control
Zhang Xiao-juan
(China Industrial Group Co., Ltd., Jiangsu groundNanjingJiangsu210000)
【Abstract】Determine the cost of real estate project management personnel from every aspect of the development of a market economy based on the use of scientific management methods and advanced management methods, reasonable and effective control, in order to improve investment efficiency and operational efficiency.
【Key words】Decision-making,The design phase;Cost management and control;The implementation phase
房地产项目成本的管理与控制，与房地产项目的前期策划定位、项目决策后的设计、招标后项目的建设施工、竣工结算审核等过程都是密切相关的，每一个环节都对成本的高低起着决定性的影响。因此，项目管理人员要从每一个环节根据市场经济的发展状况，利用科学的管理方法和先进的管理手段，合理的确定成本并进行有效的控制，以提高投资效益和企业的经营效益。
1. 决策、设计阶段的成本管理和控制
1.1把握投资决策，从源头上控制造价。
建设项目前期决策是选择和决定投资方案的过程，这一过程非常重要。在项目决策阶段，要及时对不同的规划方案进行技术经济比较，做出正确的判断和决策。并且在投资决策阶段做好基础资料的收集，保证详实、准确，基础资料包括工程所在地的水电路状况、地质情况、主要材料设备的价格资料、大宗材料的采购地等；再次，认真做好市场研究，通过掌握大量的统计数据和信息资料，进行综合分析和处理，并根据市场需求及发展前景，合理确定项目的规模及建筑标准，切实做好项目可行性研究报告。在完成市场调研以后，结合项目的实际情况并遵循"效益至上"的原则，用各种分析方法进行多方案的技术经济比较，要在降低工程造价上下功夫。科学地进行工程项目的效益分析、编制工程投资估算，投资估算的编制要有依据，要尽量细致，尽可能全面。从项目的实际情况出发，充分考虑到在施工过程中可能会出现的各种变化及不利因素对工程造价的影响，考虑市场价格波动，使投资估算基本上符合实际并留有余地．真正起到控制项目总投资的作用。造价人员应配合财务部或前期筹建部等相关部门尽可能准确地计算出包括土地成本、前期规费、工程造价、资金成本及管理费用(含建设单位管理费、设计费、监理费等)等可能发生于工程建设项目全过程中的费用，进行工程经济相关指标的预算、估算与评价，让企业决策层事先了解完成该项目所需的资金规模、目标成本、销售产出、经济效益，为决策层做好正确的投资决策服务。
1.2优化工程设计，从设计上控制造价。
设计是建设项目由计划变为现实的工作阶段。拟建项目在建设过程中能否保证进度、保证质量和节约投资，在很大程度上取决于设计质量。对工程设计的控制要加强对设计单位设计图纸质量的外部监督与审查，充分发挥图纸审查中心的职能作用；建设单位要制订"限额设计标准"，限额设计是项目设计过程中控制投资规模的有效措施之一。因此，尽快组织有关部门按建筑的不同类型和规模，制订出适宜的限额设计标准；推进新产品新成果在工程设计中的应用，以新技术、新材料、新工艺、新设备，优化工程设计的技术经济为指标，提高项目的科技含量，提高工程的综合效益。
2. 工程项目具体实施阶段的成本管理和控制
2.1实行公开招投标，从合同上控制造价
工程招标投标包括设备、材料采购招投标和施工招投标两个方面，建设单位通过招投标择优选择施工单位和材料供应商，这对项目投资乃至质量、进度的控制都有至关重要的作用。
在招标过程中的成本控制，业主方应注意以下几点：
（1）第一，招标工作应遵循公平、公开、公正、诚信的原则，招标前应严格审查施工单位的资质，必要时进行实地考察，避免"特级企业投标，一级企业转包，二级企业进场"等不正常现象，这对项目的成本控制非常不利。
（2）第二，做好招标文件的编制工作，造价管理人员应收集、积累、筛选、分析和总结各类有价值的数据、资料，对影响工程造价的各种因素进行鉴别、预测、分析、评价，然后编制招标文件，对招标文件中涉及费用的条款要反复推敲，以利于日后的造价控制。
（3）第三，合理低价者中标，所谓合理低价，是在保证质量、工期前提下的合理低价。目前推行的工程量清单计价报价与合理低价中标，作为业主方应杜绝一味寻求绝对低价中标，以避免投标单位以低于成本价恶意竞争。
（4）第四，做好合同的签订工作，应按合同内容明确协议条款，对合同中涉及费用的如工期、价款的结算方式、违约争议处理等，都应有明确的约定。在签订的过程中，对招标文件和设计中不明确、不具体的内容，通过谈判，争取得到有利于合理低价的合同条款。
2.2施工阶段把握施工重点，从过程上控制造价。
（1）施工阶段工期长、资金投入大、资源消耗多，不可预见因素多，在较长的施工期内，外界情况和市场的瞬息变化，随时都会影响到工程造价。同时，工期和质量也是影响工程造价的必然因素。三者是互相制约、互相影响、互相补充的统一的有机整体，所以，控制工程造价、必须同时控制工程建设的工期和质量，它们构成了一个目标系统。
（2）在工程施工阶段的造价控制中材料价格的控制是最主要的，现在建筑材料市场的材料品种繁多、价格变化快，建设单位预算人员及现场管理人员应密切注意市场行情，及时掌握材料信息价格，采购"物美价廉"的建材，与施工企业共同管理，使工程投资得到合理的控制。其次，在施工阶段工程变更和现场签证是经常发生的，但要严格控制来自施工方的工程变更、材料代用、现场签证、额外用工及各种预算外费用。再次，加强工程进度款的支付控制与管理，建立工程项目价款支付环节的控制制度，对价款支付的条件、方式以及会计核算程序明确规定；办理价款支付手续前，应严格审核工程合同、支付申请、相关凭证及审批人意见等。
2.3加强竣工结算审计阶段的造价管理和控制。
2.3.1工程项目竣工结算是指施工单位按照合同规定的内容已全部完成所承包的工程，经质量验收合格、确认符合合同要求后，向建设单位进行最终工程价款的结算。该阶段是成本控制工作的最后阶段，要根据合同、预算及费用定额、竣工资料、国家或地方的有关法规，对送审的竣工结算进行核实工程量、落实工程联系单和签证费用，使审核后的结算真正体现实际造价。要求审核人员根据施工承包合同、施工图纸、设计变更、现场签证等，按照现行预算定额中的计算规则，准确的计算工程量，严格控制高估冒算工程量。
2.3.2把好材料价格关，对材料价格审计主要从以下几个方面进行把关：一是确定计差价的材料，不该进行调差价的决不进行调差价；二是按设计图纸核算定额所需材料用量或按实际核定用量；三是核定所报结算材料价格与市场价格差额以及按规定应取的采购保管费和税金。审核取费程序及准确性，不得重复取费，按照国家现行有关经济政策及本地区管理部门的有关规定合理取费。建设单位审核完后，必须送到有资质的审计部门进行复审，以确定合理的造价，并编制符合实际的竣工结算报告，分析投资使用情况，对超支部分分析原因，总结经验教训。
3. 综上所述
（1）工程成本的控制与管理是一个动态的过程，业主方对工程项目的管理与造价成本的控制应贯穿于项目的全过程，在工程项目建设的各个阶段、各个环节，时时都要有控制投资的经济头脑，充分利用和认真分析建设周期中的重要信息，把握住市场经济的脉搏，减少或避免建设资金的流失，最大限度地提高建设资金的投资效益。
（2）长期以来，人们习惯于把项目管理与成本控制放在建设项目的实施阶段，其实，成本控制、工期控制、质量控制等都是互为关联的，存在着对立统一的辨证关系。要抓好投资控制，必须抓好项目的质量和进度等。因此，项目成本、工期、质量等是一个相辅相成的问题，项目成本控制是一门集经济、技术与管理为一体的综合性学科，只有做到各方综合平衡，才能做到直接有效。
（3）随着土地成本的增高，政府部门一系列平抑房价宏观调控政策的出台，房地产企业在房地产开发项目中必须对影响成本的各个阶段实施全过程的管理、控制，加强自身资金的筹措、加强工程项目管理、加强项目投资控制，降低工程项目成本是房地产开发企业的当务之急。所以，做好工程成本的有效控制，把建设工程造价控制在批准的限额以内，随时纠正发生的偏差，以保证项目管理目标的实现，才能使房地产企业立足于竞争激烈的市场，取得更好的经济效益。
［文章编号］1006-7619（2014）09-22-548