郭鲁军
（杭州市城东新城建设投资有限公司 浙江 杭州 310000）
【摘要】通过对钱江新城核心区地下空间开发尤其是单建式地下商业空间开发的研究，分析单建式地下商业空间开发存在的问题，结合国内对地下空间开发模式尝试，提出单建式地下商业空间开发政策研究的建议性思考。
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关键词 单建式地下空间；商业开发；问题；开发模式；政策研究
1.钱江新城核心区地下空间开发现状?
（1）作为杭州市中央商务区（CBD），钱江新城核心区4.02平方公里范围规划总建筑面积约820万平方米，地下总建筑面积达230万平方米以上。其中规划单建式地下空间约60万平方米，单建式地下商业空间达到20～30万平方米左右（见图1）。?
（2）而随着钱江新城开发建设的持续推进，至“十二五”末，预计钱江新城核心区建成投入使用楼宇将达到70幢以上，建筑面积500万平方米以上，中央商务区功能及立体空间形象将进一步提升。地下空间方面不仅将建成以市民中心、国际会议中心、杭州大剧院、杭州金融城为中轴线及江锦路、解放东路周边地块为副中心的近70多幢联建式地下空间，也将建成以波浪文化城、市民公园为地下主轴线中心和富春路4号线地下车站及其连接通道、新塘河购物走廊形成T形连接纽带的集商业、文化、停车等多功能为一体的单建式地下空间连通系统。
2.钱江新城单建式地下空间开发目前存在的问题?
当前，单建式地下空间开发在规划考虑停车、人防、连接通道等功能的同时，还考虑了相当面积的餐饮、娱乐、零售、超市等商业配套功能。按照现有的建设模式，单建式地下空间作为公建配套一般都以行政划拨形式取得土地使用权，并由建设指挥部（政府）直接投资建设，如钱江新城沿江1号、2号地下公共停车库（6.5万m?2），建成后政府静态工程投资测算达15～18万/车位以上，投资大产出低，资金占用和沉淀巨大，建成后期运行和管理绩效不理想，每年建设指挥部还要安排相当的管理运行费用支出。又如已建成的波浪文化城地下商业空间（12万m?2），项目总投资约8亿，若以商业部分出租收益来收回整个项目静态投资（含地下车库、人防等）计将至少需要15年以上时间。显然，单建式地下空间这种全部由政府单一包办投资，不仅投资大、回收周期长甚至完全不能回收的单一开发建设模式是不可持续的，必须改进，单建式地下商业空间开发、地下公共停车库管理引入社会化多元投资，进行社会化管理将是必由之路。
3.钱江新城及全国各地在单建式地下空间开发模式尝试?
（1）随着各地尤其是东部沿海及发达地区城市可开发用地资源越来越稀缺，充分利用地下空间资源提高节约用地水平统筹开发地下空间已成各地共识，地下空间开发成为城市建设一大热点，尤其是城市中心地带必须配建的公园、广场、停车场库等已争向成为单建式地下空间开发对象。建立并规范完善地下空间开发建设用地使用权管理政策已成当务之急。2009年杭州市根据钱江新城地下空间规划及建设情况，在充分调研基础上率先出台了《杭州市区地下空间建设用地管理和土地登记暂行规定》，来保障地下空间土地权利人合法权益，同时在钱江新城波浪文化城单建式地下商业空间项目中首次尝试以补交土地出让金形式实现了地下空间建设用地使用权登记，明晰了产权，为项目商业运作创造了条件。?
（2）据了解，目前全国沿海及发达地区各大城市正纷纷筹划地下商业空间的开发利用并取得较好经济社会效益。如福建省漳州市政府2010年首次批准人民广场地下空间开发利用有关规定并在9月首次挂牌出让，实现出让收入3480万元；湖北省武汉市专门出台《关于首义文化区地下空间开发利用试行办法》并在2010年9月底完成首次地下空间开发权挂牌出让，实现出让收入12280万元；荆门市2011年7月出让星球商业中心千佛洞森林公园广场地下空间，实现出让收入856万元；青岛市2011年7月出让连云港路、敦化路、规划16号线地下空间，实现出让收入11400万元；还有上海、广州、苏州、无锡、常州、郑州、沈阳等市纷纷研究或谋划出台地下空间开发利用管理办法，积极就市中心公园、广场、市政道路等公共用地下单建式地下空间开发探索多元化投资开发出路。这种以招拍挂形式实现地下商业空间开发利用的模式一方面为政府公共配套建设投资减轻了负担，增加了财政收入；另一方面为周边尤其是老城区、中心城区居民提供了完善的区域公共配套，一定程序上缓解了停车、人防、商业等方面的需求，实现多赢。
4.对单建式地下空间开发的有关政策研究思考?
钱江新城在杭州城市地下公共空间开发规划、建设方面走在了前列，并率先在波浪文化城地下商业空间（单建式地下空间）开发利用上取得了突破，初步实现钱江新城T字形地下空间连通系统枢纽作用地位和商业开发效益。“十二五”期间钱江新城对杭州金融城、市民公园、市民中心中轴线及富春路、新塘河地下商业走廊联建、单建式地下空间系统进行进一步开发前景十分广阔，在加强前期调研和考察学习兄弟城市单建式地下商业空间挂牌出让操作模式和经验基础上，进一步尝试对已建成的联建式地下空间、新建单建式地下商业空间、单建式地下停车库、新建联建式地下空间在建设用地使用权方面进行创新性实践具有先导性意义，在杭州市已出台的《杭州市区地下空间建设用地管理和土地登记暂行规定》及《关于进一步加强杭州市停车场（库）建设管理的实施意见》基础上，建议市各有关部门充分重视新建单建式地下空间在现有政策层面对规划、土地出让方面尚有不明确或未明确约定的地方进行进一步的调研和完善，并出台相应支持政策。?
（1）一是对单建式地下空间在规划容积率、允许开发深度范围、规划用途、占地范围等方面规划条件的确定方面仍不具体或明确，缺乏操作性。从考察各地并调研情况看沿海各地大都还处于研究尝试阶段，对单建式地下空间允许深度从0～20m、-1.5m至-20m、-2至-20m不等，开发容积率方面单建式地下空间既有无任何约定的，也有控制到地下一层、二层、三层的不等，且对每层层高控制范围也无政策上的约定，需进一步研究明确，至少当前对地下空间浅层范围进行有序开发，中层或深层地下空间规划引导或初步约定。?
（2）二是对单建式地下商业空间地表层附属建筑、绿化等方面新建、复建、控规调整等方面的政策支持需进一步明确。地下商业空间开发出让后地表层的建设协同、是否招投标或委托代建、地面附属建筑建设等问题以及设计、规划、审批等方面的协同与否都将直接导致地下空间项目的开发成功与否。?
（3）三是单建式地下商业空间开发要与周边地铁线网和线站规划充分对接考虑，以提高地下空间的开发利用价值和人流疏导。
（4）四是单建式地下商业空间开发在产权独立登记、分割销售比例限制等方面要有进一步的约定明确，使地下空间既能保证开发单位的建设用地使用权益，又能保证地下这一特殊空间的有序、有效管理，保证品质及居民充分享受商业配套成果，又能确保安全。?
（5）五是单建式地下商业空间采用招拍挂方式出让国有建设用地使用权时对基准地价的评估测定范围、方法、使用年限等还需进一步明确和完善。从考察了解各地情况看，地下空间开发基准地价不同地区按所在区域对应用途基准地价折算楼面地价20、30、50%确定，每下一层按上一层的减半计，但对区域土地级差不同、评估周边范围远近不同时对基准地价评估无约定，操作上自由裁量权极大，具体的折算比例也有待市场进一步检验。
［文章编号］1006-7619（2015）07-01-427